【節税目的のマンション経営のリスク】想定しておくべき事態や対策を徹底解説！
「マンション経営を通して節税したい」
「節税目的で行うマンション経営のリスクや注意点を知りたい」
マンション経営を検討している方、あるいは既に実践している方の中には、このように考えている方も多いのではないでしょうか。
マンション経営では、税金の仕組みを利用することで、いくつかの方法を通して節税を行うことができます。
しかしその反面確実に節税が成功するというわけではなく、しっかりと税金について理解しておくことが重要です。
そこで今回は、節税目的で行うマンション経営のリスクや具体的な節税の仕組みについてご紹介します。
また、久和不動産では、マンション経営や不動産投資を検討している方のご相談をいつでも受け付けています。
マンション経営に関することでお悩みの際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
目次
マンション経営による節税とは？
まずはじめに、マンション経営による節税についてご紹介します。
マンション経営による節税とは、所得の申告方法や相続の仕組み、経費の計上方法などの仕組みを利用することで、課税される対象額を抑えることで、支払う税金を減らすことを指します。
とは言え、これらには不動産や税金の仕組みが複雑に絡み合っているため、それらを理解しなければ正しく節税することはできません。
また、マンション経営による節税については、「【マンション経営で節税できる！】具体的な仕組みや条件をプロが解説！」にてご紹介しているので、気になる方はぜひこちらもご覧ください！
マンション経営による節税の種類と仕組み
本項目では、マンション経営による節税の種類について、以下の３つのケースをご紹介します。
① 通算損益による節税
マンション経営による節税の種類の１つ目は「通算損益による節税」です。
損益通算による節税とは、所得の申告時に行う節税です。
マンション経営によって得られる不動産所得は、一般的に給与所得や事業所得と合算し、その合計の値に対して税金が課せられます。
この時、不動産所得がマイナスであれば、他の所得と合算することで合計所得を減らし、所得全体に課せられる税金の額を減らすことができます。
これが通算損益による節税です。
マンション経営では、減価償却や赤字の繰越などの仕組みを利用して、仮に本来キャッシュフローが赤字となっていなくても、申告上は赤字として申請することができることがあります。
そのため、マンション経営による経費をうまく計上することができれば、表向きに所得額を減らし、節税を行うことができるでしょう。
② 相続における節税
２つ目は「相続における節税」です。
相続における節税とは、所有している現金を不動産という資産に変えることで、相続税を減らす税金対策を指します。
相続では、所有している現金から基礎控除額を差し引いた額に対して税金が課せられ、これは不動産に対しても同様です。
しかし、不動産の場合は直接具体的な金額を導き出すことができないため、不動産に対して評価が行われ、その評価額に対して相続税が課せられます。
この時、不動産の評価額は、賃貸として保有している / 長期的に価値が減少していくという観点から、購入した金額よりも低く見積もられることが一般的です。
つまり、同じ1,000万円でも、現金として持っておくか不動産を購入することで資産として持っておくかでは、課税対象となる額に差が生まれるのです。
これが相続における節税であり、相続税対策で不動産投資が行われる理由はこの仕組みが理由です。
③ 不動産所得における節税
３つ目は「不動産所得における節税」です。
不動産所得における節税では、単に不動産所得を計算する際に経費の正確に計上し、利益を可能な限り抑えることで課税対象となる額の値を減らします。
マンション経営では、金融機関に返済するお金をはじめ、管理費や修繕費など様々な経費が発生します。
それらを正確に把握し経費として申請することができれば、不動産所得を大幅に減らし、結果として支払う税金を最小限に抑えることができるでしょう。
節税目的のマンション経営のリスク
本項目では、節税目的のマンション経営のリスクについて、以下の４つをご紹介します。
また、マンション経営の失敗例については、「【マンション経営の失敗例７選】具体的な原因や対策についてプロが解説！」にて解説しているので、気になる方はぜひこちらもご覧ください。
① 資金繰りが悪化するリスク
節税目的のマンション経営のリスクの１つ目は「資金繰りが悪化するリスク」です。
前述したように、マンション経営による不動産所得を申告する際には、減価償却や赤字の繰越の仕組みを利用して、数字上で赤字を作り出すことができます。
しかし、実際にキャッシュフローが赤字となってしまっている場合は、資金繰りが圧迫され、不動産所得を得ることができない状態になってしまいます。
実際のキャッシュフローが赤字となってしまう原因は、基本的には収入が減ることと支出が増えることに起因しますが、具体的には以下のような事態が原因として挙げられます。
節税を目的として行ったマンション経営でも、そもそもの収入がマイナスとなってしまうと、本末転倒です。
上記のような事態によってキャッシュフローが悪化することは、極力避けなければなりません。
② 物件価値が下がるリスク
２つ目は「物件価値が下がるリスク」です。
前述したように、相続における節税では、購入したマンションの評価額が低くなることによって支払う税金を抑えることができます。
しかし、それはすなわち一般的に捉えても不動産の価値は流動性などの観点から低く見積もられることと同義であり、これはマンションを売却する際にも影響します。
マンション経営は、数十年という長い期間にわたって行われるものであるため、売却時の不動産としての価値が正確に保証されるわけではありません。
そのため、いざ売却するタイミングになって不動産としての価値が著しく下がってしまい、想定していた売却値がつかないことも多々あります。
節税対策であるとしても、マンションなどの不動産を購入する際は長期的な経済や市場予測を立てた上で、そのようなリスクを想定しておく必要があるでしょう。
③ 物件選定におけるリスク
３つ目は「物件選定におけるリスク」です。
節税目的でマンション経営を行う際には、相続することが前提であるため、長期的に扱うことができる新築の物件を購入することが一般的です。
しかし、マンションに限らず新築の物件は価格が高い傾向にあり、中古の物件と比較すると利回りが低いものも多々あります。
もちろん、マンションの価格や利回りは地域や需要によっても多く変化しますが、実際に物件を購入する際には注目しておくべき重要なポイントです。
④ 計上に関するリスク
４つ目は「計上に関するリスク」です。
マンション経営によって節税を行う際には、不動産投資や税金の仕組みを理解しておくことが不可欠です。
所得の合算や経費の申請は、どれも知識がなければ正確に手続きを行うことはできません。
実際にマンション経営を行う際には、税理士や不動産会社のサポートはつきますが、それでも自身で正しい知識を身につけておくことは必須と言えるでしょう。
マンション経営や節税のご相談は、久和不動産へ
いかがでしたでしょうか。
今回は、マンション経営による節税に伴うリスクや仕組みについてご紹介しました。
マンション経営による節税では、正確に仕組みを理解して適切に行うことで、比較的大きな額のお金を節約することができます。
しかし、本記事でもご紹介したようなリスクも伴うため、無闇に節税目的でマンション経営に取り組むことは危険です。
マンション経営を行う際は仕組みや注意点、リスク等を隅々まで把握した上で、適切な判断のもと取り組むことが重要です。
また、久和不動産では、マンション経営や不動産投資、節税に関するご相談をいつでも受け付けています。
不動産に関することでお悩みの際は、ぜひお気軽にご相談ください。
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