【マンション経営で多額の借金】よくある失敗例や回避する方法を徹底解説！
「マンション経営で多額の借金を抱えそう」
「借金に関するマンション経営のトラブルについて知っておきたい」
マンション経営の借金について不安を抱えている方の中には、このように考えている方も多いのではないでしょうか。
マンション経営による借金は、不動産投資を行う上で誰もが心配する大きな要素の１つでしょう。
そこで今回は、マンション経営のトラブルや失敗例について、借金に焦点を当ててご紹介します。
また、久和不動産では、マンション経営や不動産投資に関するご相談を受け付けています。
マンション経営や不動産投資に関することでお悩みの場合は、いつでもお気軽にご連絡ください！
目次
マンション経営の仕組み
まずはじめに、マンション経営の仕組みについて簡潔にご紹介します。
マンション経営とは、自身で所有するマンションの部屋を賃貸に出し、賃料収入を得ることを指します。
オーナーとなるには、マンションの部屋を購入するか、新築マンションを一棟丸ごと買い取る必要があります。
この際、通常であれば初期投資として必要な資金を金融機関から調達するのが一般的です。
つまり、マンション経営を行う際は、金融機関から借金をして、その分のお金を長期にわたって返済しながらマンションを経営するのです。
マンション経営の失敗例
本項目では、マンション経営の失敗例について、以下の６つをご紹介します。
いずれもマンション経営に必要な資金の調達による借金に関連する失敗例なので、ぜひ参考にしてみてください。
① 多額の返済金で資金繰りが圧迫される
マンション経営の失敗例の１つ目は「多額の返済金で資金繰りが圧迫されること」です。
マンション経営で失敗する大きな要因の一つが、多額のローン返済による資金繰りの悪化です。
物件価値に見合わない高額な借り入れを行ってしまうと、家賃収入だけでは返済金をまかなえず、個人の資金を投入せざるを得なくなります。
そうなると、マンション経営はおろか、生活そのものを圧迫しかねません。
マンション経営による支出となるのは借金の返済だけでは無いため、あらゆる出費を想定しておく必要があります。
② 借金に頼り過ぎて返済金が多くなる
２つ目は「借金に頼り過ぎて返済金が多くなること」です。
マンション購入時に自己資金が少なく、ローンに頼り過ぎるのも危険です。
金利の上昇や空室の増加など、想定外の事態が起これば、返済金が家賃収入を上回ってしまうこともあり得ます。
自己資金と借入金のバランスを考え、返済計画をしっかりと立てる必要があるでしょう。
③ 空室率が高く、赤字となる
３つ目は「空室率が高く、赤字となること」です。
入居者が見つからず、空室が長期化するのもマンション経営における大きなリスクです。
状況によって要因は様々ですが、立地や家賃設定、設備の不備など、入居者ニーズとのミスマッチが空室の原因となります。
賃料収入がなければ、ローンの返済はおろか、管理費や修繕積立金の支払いにも窮してしまいます。
マンション経営において最も目指すべきは、物件に常に入居者が住み続けている状態です。
④ 突発的な支出が発生する
４つ目は「突発的な支出が発生すること」です。
マンション経営を行う過程では、老朽化に伴う大規模修繕や設備の故障など、予期せぬ出費が必要になることがあります。
修繕積立金を十分に積んでいなければ、多額の自己資金を頼らざるを得なくなってしまいます。
このようなマンションの維持や管理コストを見誤ってしまうと、収支が大きく狂ってしまいます。
⑤ 売却値が想定以下となる
５つ目は「売却値が想定以下となること」です。
マンション経営では、将来的にマンションを売却し、売却益を得ることで収支の大幅なプラスを目指す側面もあります。
しかし、築年数の経過や周辺相場の下落など、売却時の市況次第では、大幅な値下がりも起こり得ます。
想定以上に売却値が安くなってしまうと、マンション経営の最終的な収支がマイナスとなってしまう可能性もあるので、時期を見て適切なタイミングで売却することがポイントです。
⑥ 入居者の家賃滞納
６つ目は「入居者の家賃滞納」です。
入居者が家賃を滞納してしまうと、当然家主は安定収入を得ることができず、返済金のみが積み上がってしまいます。
また、悪質な滞納者の立ち退きには、時間も費用もかかります。
このような質の低い入居者は、家賃保証会社の審査によって信用調査を徹底し、申し込みの段階で見極めることが重要です。
マンション経営による多額の借金を回避するための対策
本項目では、マンション経営による多額の借金を回避するための対策について、以下の４つをご紹介します。
① 緻密な資金計画を立てる
マンション経営による多額の借金を回避するための対策の１つ目は「緻密な資金計画を立てること」です。
マンション経営を始める際には、収支のシミュレーションを綿密に行い、あらゆる収入源と支出源を想定しておくことが必須です。
購入価格や初期費用、ローンの返済額、管理費や修繕積立金、空室率など、あらゆる項目を考慮した上で、余裕を持った長期的な資金計画を立てることが重要となります。
また、単に収入や支出の金額だけでなく、金利変動リスクや税金なども加味し、リスク対策をしておくことをオススメします。
② 物件の価値や将来性を考える
２つ目は「物件の価値や将来性を考えること」です。
マンション経営に限らず、不動産投資をする際には経営する物件の価値を正確に見極め、長期的な将来性を調査する必要があります。
購入するマンションの立地や築年数、間取りなどの基本的な条件に加え、地域の入居者ニーズに合致しているか、将来的に資産価値が維持できるかを判断することが重要です。
優良な物件を選ぶことは、空室リスクを減らすことと同義であり、結果として安定した家賃収入を得ることに繋がります。
また、物件の老朽化や陳腐化を見越して、大規模修繕の時期や費用も把握しておくこともポイントです。
複数の物件の条件を比較し、不動産会社などから専門的な助言を受けながら考えることが重要です。
③ 頭金を用意する
３つ目は「頭金を用意すること」です。
投資戦略にも寄りますが、マンション購入時の自己資金は、できるだけ多く用意することが望ましいと言えます。
頭金が多ければ、借入額を抑えられるだけでなく、金利の優遇を受けられる可能性も高まります。
無理のない範囲で自己資金を用意し、頭金の割合を高めることが借金のリスクを減らす大きなカギとなるでしょう。
④ 早めに損切りする
４つ目は「早めに損切りすること」です。
前述したように、不動産を将来的に売却する際は、市場動向や経済環境によって物件価格が大きく変化します。
そのため、適切な時期を見誤って売却のチャンスを逃してしまうと、物件の価値はどんどん下がってしまう可能性もあります。
不動産の売却を考える際には、市場や経済の調査 / 分析を入念に行い、適切な売却時期を見極める必要があるでしょう。
マンション経営で多額の借金を背負ったらどうする？
最後に、マンション経営で多額の借金を背負った場合の対策についてご紹介します。
マンション経営による支出が膨らみ、多額の借金を背負った場合、まずは賃料収入の見直しや管理会社への支払い額の見直しをする必要があります。
これらは、根本的な解決にはなりませんが、それ以上の借金を作らないためにも、対策として行っておくべきです。
金融機関からの借入を行う際に保証人を立てていれば、返済金が保証人に請求されることもあるでしょう。
また、借金の返済が絶望的で他に解決策がない場合、自己破産を選択することも可能です。
自己破産が認められれば、その時点で債務はゼロになりますが、保有している車やマイホームなどの財産なども没収されてしまうため、相応の覚悟が必要となります。
自己破産は最終的な手段であり、その後の信用問題にも関わるため、慎重な判断が必要となるでしょう。
マンション経営に関するご相談は久和不動産へ
いかがでしたでしょうか。
今回は、マンション経営の借金に関連する失敗例やトラブル、事前にできる対策についてご紹介しました。
マンション経営は、成功すれば魅力的な投資手法である一方で、大きな資金的なリスクを伴う活動です。
実際にマンション経営に取り組む際には、入念な計画と準備を怠らないようにしましょう。
また、久和不動産では、マンション経営や不動産投資に関するあらゆる相談を受け付けています。
マンション経営でお悩みの際は、ぜひ一度お問い合わせください。
コメント