【マンション経営で節税できる!】具体的な仕組みや条件をプロが解説!

マンション経営による節税の仕組みを知りたい

マンション経営によって節税することができる条件を理解したい

マンション経営や不動産投資を検討している方、あるいは実際に取り組んでいる方の中には、このように考えている方も多いのではないでしょうか。

多額の資金を投じ、多額の収益を得ることができるマンション経営では、工夫次第で大きな節税効果を生むことができます。

そこで今回は、マンション経営による節税の種類や仕組みについて、具体的な条件などにも触れながらご紹介します。

また、久和不動産では、マンション経営や不動産投資に関するご相談をいつでも受け付けています。

不動産投資に関連することでお悩みの際は、ぜひお気軽にご相談ください!

目次

マンション経営による節税の種類と仕組み

それでは早速、マンション経営による節税の種類と仕組みについて、以下の3つのケースに分けてご紹介します。

1, 損益通算による節税
2, 相続における節税
3, 不動産所得における節税

① 損益通算による節税

1つ目は「損益通算による節税のケース」です。

マンション経営では、賃貸物件の経営を通して得た収益を不動産所得として得ることができます。

この不動産所得は、それ以外の給与所得や事業所得と合算し、その合計の所得が課税対象となります。

つまり、不動産所得がマイナスの場合は、その分を他の所得から差し引くことで、結果的に課税される所得を減らすことができるのです。

例えば、不動産所得が100万円の赤字、給与所得や600万円の場合は、課税対象が500万円となります。

とは言え、不動産所得がマイナスでは意味が無いだろうと考える方もいるかもしれません。

しかし、不動産所得では減価償却の仕組みや赤字の繰越などによって、実質的な利益は得ていても計算上はマイナスにすることができることがあるため、節税効果を得ることができるのです。

② 相続における節税

2つ目は「相続における節税のケース」です。

マンション経営や不動産投資は、しばしば相続税対策として利用されることがあります。

これは、同じ1,000万円でも、現金で相続するよりも1,000万円で購入した不動産を相続する方が、結果として支払う税金が少なくなるからです。

では、具体的にはどのような仕組みなのでしょうか。

相続において、現金は最も税金を計算しやすい状態です。

しかし、不動産を相続する場合は、評価額というもので不動産の価値が測られ、その金額に対して税金が課せられます。

この時、1,000万円で購入した不動産は将来的に価値が現象していくもの、そして入居者を抱えているため流動性が低いものとして扱われるため、評価額が1,000万円よりも低くなります。

そのため、結果として現金で相続するよりも課税される額が少なくなるのです。

相続における節税が発生する条件については、後ほど改めてご紹介します。

③ 不動産所得における節税

3つ目は「不動産所得における節税のケース」です。

不動産所得における節税のケースは、正しく経費精算することができれば、結果として課税対象の不動産所得が減るという考え方です。

課税対象となる不動産所得は、以下の計算式で求めることができます。

不動産所得 = マンション経営による総収益 – 必要経費

つまり、課税対象となる不動産所得は、マンション経営による経費として差し引く額が多ければ多いほど、減らすことができるのです。

この考え方は事業所得などの際にも用いられる考え方で、課税対象となる所得を減らすために関連する経費をしっかりと計上することが基本です。

損益通算による節税の条件

本項目では、損益通算による節税を行うための条件について、以下の2つをご紹介します。

1, 不動産所得以外の所得があること
2, マンション経営による所得が赤字であること

① 不動産所得以外の所得があること

損益通算による節税を行うための条件の1つ目は「不動産所得以外の所得があること」です。

先ほどもご紹介した通り、損益通算による節税は、不動産所得とその他の所得を合算することで実現します。

そのため、所得源が不動産所得のみである場合は、損益通算による節税を行うことはできません。

② マンション経営による所得が赤字であること

2つ目は「マンション経営による所得が赤字であること」です。

何度もご説明している通り、損益通算による節税は、不動産所得の赤字額を他の所得から差し引き、総合的な課税対象の所得を減らすことで実現します。

つまり、マンション経営による所得がマイナスでなければ、その他の所得から額を差し引くことはできません。

相続における節税の条件

次に、相続における節税の条件について、以下の2つをご紹介します。

1, 不動産の評価額が購入費よりも低いこと
2, 不動産評価額が基礎控除額を超えていること

① 不動産の評価額が購入費よりも低いこと

相続における節税の条件の1つ目は「不動産の評価額が購入費よりも低いこと」です。

先ほどもご説明した通り、相続による節税は、不動産の評価額が購入費を下回ることで実現します。

つまり、市況や経済環境などの何かしらの要因によって不動産の評価額が購入費を上回ってしまった場合は、結果として節税効果を得ることはできません。

② 不動産評価額が基礎控除額を超えていること

2つ目は「不動産評価額が基礎控除額を超えていること」です。

相続税は、相続される金額全てに課せられるのではなく、基礎控除学を差し引いた値に課せられます。

相続における基礎控除額の計算式は、以下のようになっています。

基礎控除額 = 3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)

つまり、ある方が亡くなって2人の子どもに相続が行われる場合は、 3,000万円 + (600万円 × 2人) = 4,200万円分の基礎控除を受けることができます。

そのため、上記のような状況で不動産の評価額が1億円の場合は、1億円から4,200万円が差し引かれた5,800万円が相続の課税対象となるのです。

つまり、相続する不動産が基礎控除額を下回っている場合は、そもそも相続税が課せられないため、節税はできません。

不動産所得における節税の条件

最後に、不動産所得における節税の条件について、以下の2つの条件をご紹介します。

1, 不動産の評価額が購入費よりも低いこと
2, 不動産評価額が基礎控除額を超えていること

① 所得税における仕組みを理解していること

不動産所得における節税の条件は、所得や税金の仕組みを正しく理解していることだけが条件となります。

先ほどもご紹介した通り、不動産所得は経費を差し引けば差し引くほど小さな値になります。

つまり、マンション経営に関わる経費を一つひとつ見落とさず、経費としてカウントすることができれば、その分不動産所得が少なくなり、節税することができます。

② 経費の計上方法を正しく把握していること

2つ目は「経費の計上方法を正しく把握していること」です。

不動産所得の申請は、毎年2月に行う確定申告によって申請します。

マンション経営に紐づく経費の計上方法は、確定申告方法によって適宜異なるため、正しい具体的な手順を理解しておかなければなりません。

確定申告や経費計上の方法が分からない場合は、役所や専用サービスのカスタマーサービス等で質問してみると良いでしょう。

マンション経営に関するご相談は久和不動産まで

いかがでしたでしょうか。

今回は、マンション経営における節税について、具体的な種類や方法、条件をご紹介しました。

マンション経営などの不動産投資では、収益や経費も額が大きいため、正しく取り組むことで数百万、数千万単位のお金を節税することができます。

節税における仕組みや条件は複雑なものが多いため、不動産会社や税理士などのサポートを受けながら正しく進めると良いでしょう。

また、久和不動産でも、マンション経営や節税方法に関するサポートを行っています。

マンション経営や節税でお困りの際は、ぜひお気軽にお問い合わせください!

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