【個人事業主のアパート経営】具体的な取り組み方やメリットをプロが解説！
「個人事業主としてアパート経営がしたい」
「個人事業主としてアパート経営を行う際のメリットやデメリットについて理解したい」
アパート経営、あるいは不動産投資を検討している方の中には、このように考えている方も多いのではないでしょうか。
アパート経営は、個人事業主、あるいは法人として取り組むことができ、それぞれ特徴が異なります。
実際にアパート経営を行う際には、それぞれのメリットやデメリットについて理解した上で取り組むことをオススメします。
今回は、アパート経営を検討している方に向けて、個人事業主としてアパートを経営する際のメリットやデメリット、経営を成功させるためのポイントについてご紹介します！
また、久和不動産では、アパート経営に関することはもちろん、不動産投資に関するあらゆるお悩みや相談を受け付けています！
不動産に関するお悩みを抱えている際は、ぜひお気軽にお問い合わせください！
個人事業主としてアパート経営をするには？
まずはじめに、個人事業主としてアパート経営をするために必要な手順についてご紹介します。
個人事業主としてアパート経営を始める際は、まずはじめに個人として事業を行うために開業届を提出する必要があります。
開業届とは、個人で事業を行う際に税務署に対して提出する届出のことであり、不動産投資に限らずあらゆる事業を始める際に提出する必要があります。
個人事業主としての開業届は、オンラインのサービスを利用することで誰でも無料かつ簡単に提出することができるため、わざわざ税務署に行く必要はありません。
また、開業届は単に申告するものとして提出する必要があるだけなので、基本的には提出した時から個人事業主になることができます。
アパートを経営する方法は２通り
次に、アパートを経営する際の方法について、以下の２つをご紹介します。
個人事業主として経営する方法
アパートを経営する際の方法の１つ目は「個人事業主として経営する方法」です。
冒頭でもご紹介した通り、アパート経営を含む不動産投資を行う場合は、個人事業主、あるいは法人として取り組む必要があります。
個人事業主か法人を選ぶ際には、基本的に税金や控除面でのメリットを比較して選択します。
個人事業主としてアパートを経営するメリットについては、次項目でご紹介しているので、ぜひ税金や控除面におけるメリットを考えながら読んでみてください。
法人として経営する方法
２つ目は「法人として経営する方法」です。
法人としてアパートを経営する場合は、法人の事業として不動産投資を行うイメージです。
アパート経営における法人化については「【アパート経営】サラリーマン大家が法人化するメリットや手順をご紹介！」にてより詳しく解説しているので、気になる方はぜひこちらもご覧ください！
上記の関連記事内でもご紹介していますが、アパート経営では、経営を行っている過程で法人に切り替えることも可能です。
ただし、個人事業主から法人に切り替える際には、手続きや支払う税金などが伴うため、基本的にはオススメできません。
個人事業主としてアパート経営するメリット
本項目では、個人事業主としてアパート経営するメリットについて、以下の４つをご紹介します。
① 累進課税が適用される
個人事業主としてアパート経営するメリットの１つ目は「累進課税が適用されること」です。
アパート経営における累進課税とは、不動産経営を通して得た所得の額によって課せられる税金の額が異なる制度です。
つまり、アパート経営を通して得た不動産所得が多ければ多いほど、税率が高くなります。
一方法人の場合は、所得の額に関わらず税率が一定なので、不動産所得が低い場合には、累進課税となる個人事業主の方が得と言えます。
逆に言えば、アパート経営による不動産所得が多い場合は、累進課税精度がデメリットとなります。
② 法人を設立する必要がない
２つ目は「法人を設立する必要がないこと」です。
法人としてアパート経営を行う場合は、法務局にて法人を設立する必要があります。
しかし個人事業主として行う場合は、開業届を提出するだけなので、その分手間や費用がかからないというメリットがあります。
③ 青色申告控除を活用することができる
３つ目は「青色申告控除を活用することができること」です。
青色申告控除とは、毎年の所得から65万円分を控除することができる仕組みです。
確定申告では、アパート経営によって得た不動産所得から、経費や控除額を差し引いた値に対して税金が課せられるので、青色申告控除を活用することは節税対策となります。
④ 損益通算することができる
４つ目は「損益通算することができること」です。
損益通算とは、アパート経営による赤字を、給与所得などと相殺することができる仕組みです。
前述したように、確定申告の際に納税する額は、経費や控除を差し引いた値を基準に計算されます。
つまり、アパート経営によって発生した赤字を他の所得と相殺することで、個人として申告する所得額が減り、その分支払う税金を抑えることができるのです。
個人事業主としてアパート経営するデメリット
次に、個人事業主としてアパート経営するデメリットについて、以下の３つをご紹介します。
これらはあくまで、法人としてアパートを経営する際と比較した際のデメリットなので、その点についてはあらかじめ理解しておいてください。
① 場合によっては法人税率よりも高くなる
個人事業主としてアパート経営するデメリットの１つ目は「場合によっては法人税率よりも高くなること」です。
メリットとしてもご紹介しましたが、個人事業主としてアパート経営を行う場合は、税金を納める際に累進課税が適用されます。
累進課税では、アパート経営によって得た不動産所得額が大きくなればなるほど納税する額が大きくなるので、不動産所得が多額となる場合は、税率が高くなってしまいます。
② 経費として計上できる項目が少ない
２つ目は「経費として計上できる項目が少ないこと」です。
先ほどもご紹介した通り、個人事業主として納税する際の額は、不動産所得から経費や控除を差し引いた額が基準となります。
つまり、所得から経費として差し引くことができる額が多ければ、その分納税額を抑えることができるのです。
アパート経営における経費とは、基本的にはアパート経営によって発生した支出を指しますが、法人と比較すると経費として計上することができる項目は少なくなってしまいます。
③ 赤字の繰越期間が短い
３つ目は「赤字の繰越期間が短いこと」です。
赤字の繰越とは、一年間のアパート経営による収支が赤字だった場合、その赤字額を翌年の所得と相殺することができる仕組みです。
数十年にわたって取り組むアパート経営では、初期投資や定期的な設備投資、入居率の低下などによって赤字となることもあり、その分の赤字額を翌年の所得と相殺することで、翌年の納税額を抑えることができるのです。
しかし、法人では最大10年間の繰越期間が設けられているのに対して、個人事業主の場合は３年が最大なので、その点は法人に劣ると言えるでしょう。
個人事業主としてアパート経営で成功するためのポイント
最後に、個人事業主としてアパート経営で成功するためのポイントについて、以下の５つに厳選してご紹介します。
① 仕組みや法律を正しく理解すること
個人事業主としてアパート経営で成功するためのポイントの１つ目は「仕組みや法律を正しく理解すること」です。
アパート経営は、世の中のあらゆる投資の中でも、仕組みやルールが複雑であると言えます。
特に税金面では、多くの法律が絡み合うため、節税によって利益を最大化させるためには、仕組みや法律を正しく理解しておくことが重要となります。
② 所得や経費は正しく計算すること
２つ目は「所得や経費は正しく計算すること」です。
当然のことですが、確定申告の際に提出する所得や経費は、正しく計算して提出する必要があります。
誤った計算や記載をしてしまうと、最悪の場合調査が入ってしまう可能性もあるため、しっかりと順を追って計算することが大切です。
③ 資金計画をしっかりと立てること
３つ目は「資金計画をしっかりと立てること」です。
アパート経営では、初期投資として必要なお金を金融機関から調達することが一般的です。
その上、リスクに対応するための資金や定期的な投資に使うお金なども考えておく必要があるため、しっかりと資金計画を立てておかなければなりません。
④ リスクについて常に考えておくこと
４つ目は「リスクについて常に考えておくこと」です。
アパート経営では、業界の動向や市場の変化、自然災害など、様々なリスクが潜んでいます。
これらのリスクは、アパート経営に大きな影響を及ぼす可能性を秘めている一方で、事前に想定しておけば適切に対処することもできます。
アパート経営を始める際には、それぞれのリスクについてしっかりと理解し、適切な準備をしておく必要があるでしょう。
また、アパート経営のリスクについては「【アパート経営のリスクとは？】具体的な内容や回避策をプロが徹底解説！」にて解説しているので、気になる方はぜひこちらもご覧ください！
⑤ 適切な会社や専門家を選ぶこと
５つ目は「適切な会社や専門家を選ぶこと」です。
アパート経営では、投資に取り組む数十年の間に、複数の不動産会社と長期に渡って取引を行います。
入居者の募集や保有している物件の管理、出口戦略として売却する際の仲介など、不動産会社に依頼することは様々です。
そのため、実際にアパート経営を行う際には、実績や評価を見極め、適切な会社を選ぶことが重要です。
不動産投資のご相談は、久和不動産へ
いかがでしたでしょうか。
今回は、アパート経営を検討している方に向けて、個人事業主としてアパート経営を始める方法や具体的なメリット、成功するためのポイントなどについてご紹介しました。
アパート経営では、個人事業主や法人の選択に加え、税金の仕組みや利益を最大化させる仕組みなど、知っておくべきことが多くあります。
もちろん、不動産会社や税理士などの専門家のサポートを受けながら取り組むことで、ある程度の利益を追求することはできますが、やはり投資を行う本人が詳しく知っておくに越したことはありません。
実際にアパート経営に取り組む際は、ぜひ本記事の内容をはじめとした必要な知識の習得に励んでみてください。
また、久和不動産では、アパート経営や不動産投資に関するご相談をいつでも受け付けています。
不動産に関連するお悩みを抱えている際は、ぜひお気軽にご相談ください！
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