【失敗しない】アパート経営の初期費用を抑える方法や考え方を徹底解説！
「アパート経営をしたいけど、初期投資に失敗したくない」
「アパートの初期投資で失敗する例を知っておきたい」
アパート経営、あるいは不動産投資を検討している方の中には、このような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。
アパート経営の初期投資では、不動産に関連する複数のお金を投じる必要があります。
しかし、中には内容や仕組みが複雑なものもあり、実際にアパート経営や不動産投資を行う際には、それらを正確に理解しておくことが重要となります。
そこで今回は、アパート経営の初期投資について、具体的な内訳や費用、初期投資の失敗例をご紹介します。
また、久和不動産では、アパート経営に関するご相談はもちろん、その他幅広い不動産のお悩みをサポートしています。
不動産に関する悩みを抱えている際には、ぜひお気軽にお問い合わせください！
アパート経営の初期投資とは？
まずはじめに、アパート経営の初期投資について簡単にご紹介します。
アパート経営における初期投資とは、物件を購入し、不動産投資を始めるために最初に必要な資金を指します。
アパート経営を含む不動産投資は、物件を購入するだけですぐに始めることができる訳ではありません。
法律に基づいた手続きや関係者との契約締結など、投資を始めるための準備が数多くあります。
また、これらの手続きや契約締結には、定められた順序に沿ってこなすだけではなく、個人の判断や考えに左右されるものも多く含まれています。
資産を増やすためのアパート経営の初期投資で失敗しないためには、これらの内容をしっかりと理解しておくことをオススメします。
アパート経営の初期投資の内訳と金額
本項目では、アパート経営の初期投資として必要な費用の内訳と、金額の考え方についてご紹介します。
アパート経営の初期投資として知っておくべき主な項目は、以下の７つです。
アパートの購入費 (建設費)
アパート経営の初期投資として知っておくべき主な項目の１つ目は「アパートの購入費 (建設費) 」です。
人によって異なりますが、アパート経営を始めるには、経営の対象となるアパート物件を購入、あるいは建設を依頼する必要があります。
多くの場合、アパートの購入費や建設費は多額の出費となるため、金融機関を交えてローン契約をすることがほとんどですが、頭金として支払うお金も必要となります。
不動産投資のローンで支払う頭金の額は、物件購入価格や建設費によって大きく異なりますが、おおよそ10%〜20%と考えておくと良いでしょう。
ローン関連の費用
２つ目は「ローン関連の費用」です。
ローン関連の費用とは、毎月の支払い額に加え、保証料や事務手数料なども含みます。
これらの金額は、取引を行う金融機関によっても多少異なります。
また、ローンを考える上で忘れてはいけない金利についても、各金融機関の審査や個人との関係性によって異なるため、適切に選ぶことが重要です。
登記費用
３つ目は「登記費用」です。
登記費用は、アパートの所有権を獲得するために必要な費用です。
不動産登記には、所有権移転登記や抵当権設定登記などが含まれており、全て合わせた際の費用はおおよそ物件価格の１％程度になります。
取得税
４つ目は「取得税」です。
アパート経営における所得税とは、アパートを取得した際に課税される税金を指します。
アパートの取得税は、物件を購入してから半年、あるいは一年程度の間に自治体から送付される納税通知書を通して納税します。
具体的な取得税の額は、「不動産の課税標準額 × 税率」によって決まります。
また、取得税は土地と建物でそれぞれ発生する税金であるため、各標準額と定められた税率によって計算します。
つまり、土地の課税標準額が１億円、建物の課税標準額が5,000万円だった場合の取得税の計算式は以下のようになります。
印紙税
５つ目は「印紙税」です。
印紙税とは、契約書や譲渡証書などの重要な書類に貼付される印紙に対して課税される税金を指します。
アパートなどの不動産の取引では、契約書や譲渡証書以外にもいくつもの書類が課税文書となっており、それぞれに記載されている金額によって印紙税が異なります。
各書類にかかる印紙税については、それぞれの書類で具体的な金額が異なるため、事前に税務署や専門家に相談することをオススメします。
各種保険の費用
６つ目は「各種保険の費用」です。
アパート経営を行う際には、所有する物件や入居者をいざという時に守るため、いくつかの保険に加入することが一般的です。
不動産投資を行う際に加入すべき具体的な保険は個人によって異なりますが、代表的なものには火災保険や地震保険、賃貸補償保険などが挙げられます。
加入する保険については、勧められたもの全てに加入するのではなく、必要性やリスクを十分に考慮した上で加入することをオススメします。
外注費関連の費用
７つ目は「外注費関連の費用」です。
アパート経営における外注費とは、経営に必要な作業や仕事を外部に委託する際の費用を指します。
アパートの経営には、物件の管理をはじめ、定期的な清掃や修繕、入居付けなど、外部に委託すべき作業が多く含まれます。
外注する作業や業務については、経営を効率化させるために不可欠ですが、それでも必要性や効率性を最大限考えた上で委託することをオススメします。
アパート経営の初期投資の失敗例
次に、アパート経営の初期投資の失敗例について、以下の４つの例をご紹介します。
多額の借入
アパート経営の初期投資の失敗例の１つ目は「多額の借入」です。
ご存知の通り、アパート投資では、物件を購入するためのお金を金融機関に融資してもらうことが一般的です。
そのため、アパートの経営に並行して借入金を返済していく必要があります。
しかし、借入金があまりにも多額となってしまった場合は、金利による負担が増幅し、結果として返済がスムーズに進まなくなるケースがあります。
アパート経営では、常に市況や需要の変化というリスクを抱えることになるので、借入金の返済に失敗しないためにも、借入比率については十分に注意する必要があるでしょう。
サブリースやその他契約の理解不足
２つ目は「サブリースやその他契約の理解不足」です。
サブリースとは、アパートの経営を不動産会社に一任することで、毎月の家賃収入を保証してもらう契約を指します。
毎月の家賃収入を保証してもらう契約と聞くと、一見アパートのオーナーにとっては魅力的な契約に聞こえます。
しかし、実際には毎月の家賃収入を保証してもらう代わりに一定の手数料を支払う必要があるため、アパート物件の収益性は低くなってしまうことも多々あります。
このような仕組みを詳しく理解せずに、サブリースなどの契約を締結してしまうと、本来思い描いていた投資計画のようにことが進まない事態が発生します。
サブリースを含め、アパート経営に関する契約は十分に理解した上で締結するようにしましょう。
長期的な需要の見誤り
３つ目は「長期的な需要の見誤り」です。
アパート経営では、安定した賃料収入を得るために、継続的に高い入居率を維持しなければなりません。
しかし、地域における物件の需要は年月とともに変化するため、物件を購入した時点で長期的な需要が約束される訳ではありません。
経営するアパートに対する需要が低下してしまうと、賃料収入が少なくなり、結果としてアパート経営に失敗してしまう結果となってしまいます。
実際にアパートや物件を購入する際には、購入時点での市況の理解に加え、長期的な需要を慎重に予測する必要があるでしょう。
運営費の最適化不足
４つ目は「運営費の最適化不足」です。
アパート経営では、利益を最大限にするため、家賃収入の最大化と同時に、アパート経営に関わる支出を最小限に抑える必要があります。
アパート経営に関わる支出の代表的なものとしては物件の運営費が挙げられ、具体的には以下のような項目が挙げられます。
これらの費用は、オーナーの工夫次第で節約することもできるため、アパート経営に失敗しないためにも、常に最適化する意識を持っておく必要があります。
アパート経営の初期投資を抑える方法
最後に、アパート経営の初期投資を抑える方法について、以下の３つをご紹介します。
建設費や運営費を節約する
アパート経営の初期投資を抑える方法の１つ目は「開発費や運営費を節約すること」です。
前述した通り、アパートの経営には多くの初期費用がかかります。
その中でも特に額が大きいのがアパートの購入費 (建設費) や運営費です。
特にオーナーが物件の開発に携わる場合は、建設する建物のこだわりや理想によって、建設費が大きく変わることもあります。
もちろん、物件のデザインや構造など、細部までこだわることで賃料をあげることができますが、収益性とのバランスを考えて節約する視点も重要です。
建設費や運営費を節約することができれば、初期投資を抑えることに繋がるため、アパート経営に失敗するリスクを低下させることができるでしょう。
複数社に相談する
２つ目は「複数社に相談すること」です。
アパート経営を始める際には、不動産会社の適切なサポートやアドバイスが非常に重要となります。
特に、アパート経営や不動産投資に関する知識をあまり持っていない場合は、あらゆる手続きや申請、契約において丁寧なサポートが必要となり、各不動産会社の意向が個人の判断に影響することもしばしばあります。
また、購入するアパートや管理委託、入居付けの過程でも、不動産会社と関わることが多くなるため、実際に不動産投資を行う際は、複数社が提供するサービスや費用、価格設定を比較することをオススメします。
アパート経営の仕組みやコツを理解する
３つ目は「アパート経営の仕組みやコツを理解すること」です。
当然のことですが、アパート経営の仕組みやコツを理解すれば、自然と節約方法や最適な施策を考えることができるようになります。
アパート経営は、正しく取り組むことで大きな利益を生み出すことができる投資手法です。
しかし、その一方で学ぶべき知識や複雑な仕組みも多く、全てを網羅的に理解するには相応の時間がかかります。
それでもアパート経営に失敗しないためには、それらの情報を頭に入れておくことが重要であり、それによって避けることができるリスクも多くあるでしょう。
アパート経営のご相談は久和不動産へ
いかがでしたでしょうか。
今回は、不動産投資を検討している方に向けて、アパート経営の初期投資として必要なものや失敗例、初期投資で失敗しないためのコツについてご紹介しました。
アパート経営を含む不動産投資市場は、現在の日本でも拡大している傾向にあり、今後も魅力的な投資手法として注目され続けることが予測されます。
現段階で初期投資を含む不動産投資関連の知識を学び、ぜひ実践に活かしてみてください。
また、久和不動産でも、アパート経営や不動産投資に関する情報や物件をご紹介しているので、投資を検討している方はぜひお気軽にご相談ください！
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