【アパート経営のプロが教える】正確な利回りのシミュレーションの計算式!

アパート経営の利回りについて詳しく知りたい

アパート経営の利回りについて、シミュレーションを通して実際の数字を見てみたい

アパート経営を検討している方の中には、このような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

不動産投資における様々な数値を当てはめて計算する「利回り」は、アパート経営や不動産投資をする上で欠かせない知識です。

そこで今回は、アパート経営の利回りについて、具体的な種類やシミュレーションを通した計算結果、シミュレーションに活用できるウェブサイトなどをご紹介します。

また、アパート経営の利回りの計算方法については、「【簡単で分かりやすい】アパート経営の利回りの計算方法を徹底解説!」でもより詳しく解説しているので、気になる方はぜひこちらもご覧ください!

目次

アパート経営における利回りの種類

まずはじめに、アパート経営における利回りの種類について、以下の3つをご紹介します。

1, 表面利回り
2, 想定利回り
3, 実質利回り

それぞれ、意味や計算方法が異なるので、アパート経営投資による収益の仕組みを正確に知るためにも、正しく理解しておくことをオススメします。

表面利回り

アパート経営における利回りの種類の1つ目は「表面利回り」です。

表面利回りは、不動産投資の収益性を簡易的に求める際に用いられる利回りで、アパートの購入価格と想定入居率、賃料収入をもとに計算されます。

・表面利回り(%) = 年間賃料収入(入居率を考慮した値) / アパート購入価格 × 100

ちなみに、アパート投資における表面利回りの相場はおおよそ5〜10%程度となっています。

想定利回り

2つ目は「想定利回り」です。

想定利回りは、アパートから得られる年間賃料を最大とした時の利回りを計算する際に用いられるもので、計算式は以下のようになります。

・想定利回り(%) = 年間の最大賃料収入 / アパート購入価格 × 100

実質利回り

3つ目は「実質利回り」です。

実質利回りとは、アパートの購入価格や年間賃料に加え、実際にアパート経営を通して発生する支出も考慮した上で求める際に用いられます。

アパート経営を通して発生する支出には、以下のようなものがあります。

・ローンの返済
・原状回復や清掃などのアパート運営費
・税金
・不動産会社に支払う手数料

実質利回りの計算式は、以下のようになります。

・実質利回り(%) = 年間の賃料収入 – (運営費や税金などの費用) / アパート購入価格 × 100

ちなみに、アパート投資における実質利回りの相場はおおよそ3〜5%程度となっています。

利回りのシミュレーション例

次に、利回りのシミュレーション例をいくつかご紹介します。

実際にアパート経営や不動産投資を始める際には、利回りの仕組みや計算式を理解した上で、何度もシミュレーションを行う機会があります。

本項目でご紹介するシミュレーションを通して、ぜひアパート経営や不動産投資のイメージを持ってみてください。

シミュレーション例 ①

1つ目のシミュレーションの条件は以下のようになります。

【条件】
・アパート購入額:7,500万円
・ローンの内容:35年返済 (金利は考慮しないものとする)
・ローンの頭金:1,000万円
・ローンの返済額:6,500万円
・アパート運営費:2万円 / 月
・固定資産税:49万円 / 年
・仲介手数料:20万円
・1部屋あたりの家賃:10万円
・アパートの戸数:10戸
・想定入居率:90%

上記の条件のアパートを経営する場合の利回りの計算式は以下のようになります。

・表面利回り = (10万円 × 10戸) × 0.9 × 12ヶ月 / 7,500万円 × 100 = 14.4%

・想定利回り =  (10万円 × 10戸) × 12ヶ月 / 7,500万円 × 100 = 16%

・ローン返済期間の実質利回り =  {(10万円 × 10戸) × 0.9 × 12ヶ月} – (186万円 + 24万円 + 49万円 + 20万円) / 7,500万円 = 10.68%

・ローン返済後の実質利回り =  {(10万円 × 10戸) × 0.9 × 12ヶ月} – (24万円 + 49万円 + 20万円) / 7,500万円 = 13.16%

これらの計算式では、あくまで最低限考慮すべき要素のみを当てはめており、実際にはより多くの要素を考慮する必要があります。

アパート経営の利回りを計算する上で注意すべきポイントについては、後ほど改めてご紹介します。

シミュレーション例 ②

2つ目のシミュレーションの条件は以下のようになります。

【条件】
・アパート購入額:1億5,000万円
・ローンの内容:35年返済 (金利は考慮しないものとする)
・ローンの頭金:なし
・ローンの返済額:1億5,000万円
・アパート運営費:5万円 / 月
・固定資産税:90万円 / 年
・仲介手数料:70万円
・1部屋あたりの家賃:8万円
・アパートの戸数:20戸
・想定入居率:80%

上記の条件のアパートを経営する場合の利回りの計算式は以下のようになります。

・表面利回り = (8万円 × 20戸) × 0.8 × 12ヶ月 / 1億5,000万円 × 100 = 10.24%

・想定利回り =  (8万円 × 20戸) × 12ヶ月 / 1億5,000万円 × 100 = 12.8%

・ローン返済期間の実質利回り =  {(8万円 × 20戸) × 0.8 × 12ヶ月} – (429万円 + 60万円 + 90万円 + 70万円) / 1億5,000万円 = 5.91%

・ローン返済後の実質利回り =  {(8万円 × 20戸) × 0.8 × 12ヶ月} – (60万円 + 90万円 + 70万円) / 1億5,000万円 = 8.77%

シミュレーション例 ③

【条件】
・アパート購入額:2億8,000万円
・ローンの内容:35年返済 (金利は考慮しないものとする)
・ローンの頭金:5,000万円
・ローンの返済額:2億3,000万円
・アパート運営費:7万円 / 月
・固定資産税:170万円 / 年
・仲介手数料:150万円
・1部屋あたりの家賃:11万円
・アパートの戸数:15戸
・想定入居率:85%

上記の条件のアパートを経営する場合の利回りの計算式は以下のようになります。

・表面利回り = (11万円 × 15戸) × 0.85 × 12ヶ月 / 2億8,000万円 × 100 = 6.01%

・想定利回り = (11万円 × 15戸) × 12ヶ月 / 2億8,000万円 × 100 = 7.07%

・ローン返済期間の実質利回り =  {(11万円 × 15戸) × 0.85 × 12ヶ月} – (657万円 + 84万円 + 170万円 + 150万円) / 2億8,000万円 = 2.22%

・ローン返済後の実質利回り =   {(11万円 × 15戸) × 0.85 × 12ヶ月} – (84万円 + 170万円 + 150万円) / 2億8,000万円 = 4.57%

利回りを計算する際の注意点

次に、利回りを計算する際の注意点について、以下の3つをご紹介します。

1, ローンの条件は細かく異なる
2, 賃料は常に一定ではない
3, 努力次第で利回りを上げることもできる

ローンの条件は細かく異なる

利回りを計算する際の注意点の1つ目は「ローンの条件は細かく異なること」です。

前項目のシミュレーションでは、ローンの返済額や頭金などを考慮して計算しましたが、実際には借入を行う人の収入や金融機関によってその条件は大きく異なります。

また、実際に借入を起こす場合は返済の際の利息を考慮する必要があるため、実際の総合的な返済額はより大きくなることが予想できます。

賃料は常に一定ではない

2つ目は「賃料は常に一定ではないこと」です。

利回りを計算する際に不可欠な賃料収入ですが、実際に賃料を考える際はそれぞれの部屋で異なる値になることがほとんどです。(より広い間取り、高層階の賃料が高くなる傾向にあります)

また、各部屋の賃料は年月の経過やリフォーム等によって上下する点についても、把握しておく必要があるでしょう。

努力次第で利回りを上げることもできる

3つ目は「努力次第で利回りを上げることもできること」です。

賃料やアパート購入価格など、利回りの計算で用いられる数値はあらかじめ一定の条件によって定められているものが多いと言えます。

しかし、アパートの運営費やローンの金利などは、個人の戦略や金融機関の選定によって左右される側面もあるので、工夫次第で支出を抑えることも可能です。

また、賃貸仲介会社に支払う手数料についても、アパートの入居率を高い状態で維持し続けることで、大きく削減することができるでしょう。

不動産投資の利回りシミュレーションツール

最後に、アパート経営 (不動産投資) の利回りを計算するためのシミュレーションツールを提供しているウェブサイトをご紹介します。

各ウェブサイトが提供しているシミュレーションツールは、入力する項目や考慮する要素が少しずつ異なります。

条件や用途によって使い分けてみてください。

・「ラルズネットが提供するシミュレーションツール
・「アットホームが提供するシミュレーションツール
・「堤エステートが提供するシミュレーションツール
・「リッチロードが提供するシミュレーションツール
・「Keisanが提供するシミュレーションツール

利回りに関するご相談は久和不動産へ

いかがでしたでしょうか。

今回は、アパート経営の利回りについて、具体的なシミュレーション例や注意すべきポイント、オススメのシミュレーションツールをご紹介しました。

アパート経営を含む不動産投資は、長期的な投資である上、一般的な他の投資と比較して数多くの要素が絡み合う複雑な取り組みと言えます。

シミュレーションツールを用いて利回りを計算することは重要な作業ですが、それ以上にアパート経営自体の仕組みを正確に理解する方に注力することをオススメします。

また、久和不動産では、アパート経営や管理物件に関する幅広いお悩みに対応しています。

アパート経営を検討している、あるいは既に経営している不動産について悩みを抱えているという場合は、ぜひお気軽にお問い合わせください!

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