【簡単で分かりやすい】アパート経営の利回りの計算方法を徹底解説！
「アパート経営をしたいけど、利回りの仕組みがよく分からない」
「アパート経営の利回りの計算方法について、詳しく理解したい」
アパート経営を検討している方の中には、このような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。
アパート経営の利回りは、不動産投資をする上で絶対に知っておかなければならないものであり、計算方法についても正確に理解しておく必要があります。
そこで今回は、アパート経営の利回りの計算方法について、具体的な方法やシミュレーション、利回りを最大化させるコツについてご紹介します。
また、久和不動産では、不動産投資やアパート経営に関するご相談をいつでも受け付けています。
投資や利回りの仕組みに関するお悩みを抱えている方は、ぜひお気軽にお問い合わせください！
アパート経営の利回りとは？
まずはじめに、アパート経営の利回りについて、簡単にご紹介します。
アパート経営、あるいは不動産投資における利回りとは、投資した額に対する年間のリターンを数値化したもので、〇〇％と表します。
例えば、不動産投資用の賃貸アパートを1,000万円で購入し、年間の賃料収入が200万円だった場合、利回りは20%となります。
つまり、アパート経営において、どの程度の利回りがあるのかを知ることは非常に重要であり、さらに言えば利回りの値次第で投資を実行するかを否かを判断することもできます。
とは言え、利回りには厳密にいくつかの種類があり、それぞれの定義によって数値が異なるので、実際に計算する際には注意が必要です。
利回りの種類と計算方法については、次の項目でご紹介します。
アパート経営の利回りの種類と計算方法
本項目では、アパート経営の利回りの種類について、以下の３つをご紹介します。
表面利回り
アパート経営の利回りの種類の１つ目は「表面利回り」です。
表面利回りは、不動産投資の利回りとして最も一般的に用いられる言葉で、年間の賃貸収入を物件購入価格で割ることで求めることができます。
先ほどご紹介した利回りの例で用いたのも、表面利回りの計算を参考にしたもので、アパートの収益性を簡易的に知りたい場合は、表面利回りを計算する方法が用いられます。
計算式は、以下のようになります。
想定利回り
２つ目は「想定利回り」です。
想定利回りとは、経営している賃貸アパートが常に満室であることを想定した際の利回りを指します。
アパート経営では、保有している賃貸アパートが常に満室であるということは珍しく、一時的にでも空室が生まれることが一般的です。
しかし、想定利回りでは、全ての部屋が全ての期間埋まっている場合の賃料収入をベースにして利回りを計算します。
つまり、アパート経営をする上で実現することができる最大の利回りということになります。
想定利回りの計算式は、以下のようになります。
実質利回り
３つ目は「実質利回り」です。
実質利回りとは、利回りの中でも最も正確かつ現実的な利回りを指します。
表面利回りや想定利回りが年間の賃料収入を基準に計算されていることに対し、実質利回りの場合はアパートの運営費や税金、メンテナンス費用なども考慮して計算します。
つまり、アパート経営を通して現実的にどの程度の収益を得ることができるのかを正確に知りたい場合に用いられるものです。
不動産投資用のアパートを簡単に比較する際には表面利回りが用いられ、対象不動産のより具体的な収益性について考える際は実質利回りが用いられると考えておけば良いでしょう。
実質利回りの計算式は、以下のようになります。
アパート経営の利回りシミュレーション
アパート経営の利回りの種類と計算方法を理解したところで、実際の数字を当てはめた際の計算のシミュレーションをご紹介します。
【条件】
・アパートの購入価格 = 9,500万円
・アパートの戸数 = 20戸
・年間の平均入居率 = 85%
・一部屋あたりの平均賃料収入 = 7万円
・アパート経営に関わる年間の出費 = 250万円
前項目でご紹介した通り、それぞれの利回りの計算方法は少しずつ異なり、それぞれ異なる利回り結果になっていることが分かります。
また、アパート経営の利回りのシミュレーションについては「【アパート経営のプロが教える】正確な利回りのシミュレーションの計算式！」にてより詳しく解説しているので、ぜひこちらもご覧ください！
アパート経営の利回りの理想
次に、アパート経営の利回りの理想についてご紹介します。
アパート経営における利回りの理想は、地域や市況、アパートの性質などによっても多少異なりますが、おおよその相場は以下のようになっています。
これらはあくまで相場を考慮した上で算出した値なので、条件によってはこの値以上の利回りをもたらす物件も存在します。
また、利回りは年あたりで計算するものであり、新築物件であればあるほど高くなる傾向にあるので、一概に基準にできるものではありません。
実際に経営するアパートの利回りは適切かどうかを見分ける際には、対象の地域に存在する類似物件の利回りなどと比較してみると良いでしょう。
アパート経営の利回りを最大化させるコツ
最後に、アパート経営の利回りを最大化させるために知っておくべき最低限のコツについて、以下の３つをご紹介します。
空室率の低減
アパート経営の利回りを最大化させるために知っておくべきコツの１つ目は「空室率の低減」です。
既にご理解の通り、経営しているアパートの利回りは、年間の賃料収入が多ければ多いほど高くなります。
そのためには、いかに全ての部屋を入居者に提供することができるのかが重要であり、空室率を下げる工夫を行う必要があります。
賃料の最適化
２つ目は「賃料の最適化」です。
ここでいう賃料の最適化とは、可能な限り高い賃料を設定して部屋を提供するということです。
入居率を上げようとするが故に、必要以上に賃料を下げてしまっては、結果的に低い利回りになってしまいます。
利回りを最大化させるためには入居率を意識することも重要ですが、周囲の物件と比較した上で最適な賃料を設定することも常に意識しておきましょう。
運営費の削減
３つ目は「運営費の削減」です。
前述したように、実質利回りの計算では、年間の収入を考える際にアパートの運営費を考慮します。
その際に、アパートの運営費が必要以上にかかってしまっていると、実質利回りは結果的に下がってしまいます。
入居率や賃料を最適化することで収益を最大化させる意識とともに、アパートの経営による支出を抑えるという意識も常に持っていきましょう。
アパート経営の利回りに関するご相談は久和不動産へ
いかがでしたでしょうか。
今回は、アパート経営や不動産投資を検討している方に向けて、利回りの種類や計算方法、実際に利回りを最大化させるための取り組みについてご紹介しました。
本記事では、３種類の利回りについてご紹介しましたが、それぞれ状況によって活用する場面が異なります。
それぞれの意味や計算方法をしっかりと理解した上で、経営するアパートの選定を試みることをオススメします。
また、久和不動産では、アパート経営に関するお悩みや利回りに関するご相談など、不動産投資を検討している方への幅広い対応を行っています。
アパート経営でお悩みを抱えている際には、ぜひお気軽にお問い合わせください！
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