【原状回復ガイドラインとは】法的強制力や貸主が気をつけたいポイントを解説

「原状回復ガイドラインってどんなものなの？」

「原状回復に関するトラブルについて知りたい」

現在、原状回復ガイドラインについて調べている方の中には、このように考えている方も多いのではないでしょうか。

本記事では、原状回復ガイドラインについて、以下の点を中心に詳しく解説します。

• 原状回復ガイドラインとは
• 原状回復ガイドラインを守らないとどうなるか
• 原状回復で揉めないためのポイント

原状回復ガイドラインについてご興味のある賃貸オーナーの方は、ご参考いただけますと幸いです。

原状回復ガイドラインとは

まずは、原状回復ガイドラインとはどういったものかについて解説いたします。

原状回復ガイドラインとは、原状回復に関するトラブルが増えたことを受けて、平成10年に国土交通省(当時の建設省)が公表したものです。

実際の判例などを基に、費用負担や経年劣化の判断基準などを定めています。

原状回復ガイドラインの位置付け

次に、原状回復ガイドラインの位置付けについてご紹介いたします。

本文内では、使用を禁止するものではないと記載されており、あくまでトラブルを減らすための指針です。

原状回復の判断は、記載されている内容を参考にしつつ、最終的には物件の使用状況に応じて、個別に判断されるべきものとされています。

原状回復ガイドラインで特に見ておきたい部分

続いて、原状回復ガイドラインの中で、特に見ておきたい部分について、以下でご紹介いたします。

・通常使用による損耗は貸主負担
・経年劣化による劣化は貸主負担
・水道や雨漏りは貸主負担

ガイドラインには、借主が故意に傷をつけたり、破壊したりしたと見られる場合は、原状回復の費用は借主負担になるとしています。

しかし、家具の設置による床の凹みなどは、通常損耗として貸主負担になります。

どのような傷や破損が、貸主負担になるのかを重点的に見てみてください。

原状回復の負担割合について

ここでは、原状回復の負担割合についてご紹介いたします。

原状回復ガイドラインでは、通常損耗や経年劣化の修繕費は家賃に含まれていると記載されています。

そのため、退去時に通常損耗や経年劣化の修繕費を支払うと、二重支払いとなるため、トラブルへと発展する可能性もあるでしょう。

トラブルを防ぐために、入居年数が長いほど、借主の負担割合が減り、耐用年数を過ぎた場合は貸主負担になるようにガイドラインでは定めています。

原状回復ガイドラインを守らないとどうなるか

原状回復ガイドラインは指針のため、守らなくても法的な強制力はありません。

しかし、ガイドラインを守っていなかった場合、入居者とのトラブルによって訴訟されたり、管理会社との関係が悪化したりするリスクがあります。

場合によっては、評価が悪化して賃貸運営に支障が出る可能性もあるでしょう。

原状回復に関するトラブル事例

原状回復ガイドラインを守っていても、入居者が退去する際には、トラブルが起こる可能性があります。

続いては、原状回復に関するトラブル事例を３つご紹介いたします。

1.敷金礼金不要物件で入居前の傷の修繕費用も発生
2.通常消耗の認識がズレていた
3.入居時の汚損分も請求が発生

①敷金礼金不要物件で入居前の傷の修繕費用も発生

原状回復に関するトラブル事例の１つ目は「敷金礼金不要物件で入居前の傷の修繕費用も発生」です。

敷金礼金不要の物件に入居したが、退去時に10万円を超える原状回復費用を請求されたケースです。

相場以上の価格かつ、喫煙していないのに喫煙の形跡があると判断され、クリーニング費用を請求されたとトラブルになっています。

貸主側からすると正当な請求でも、借主と認識がズレると、上記のようなトラブルに発展する可能性があります。

②通常損耗の認識がズレていた

２つ目は「通常損耗の認識がズレていた」です。

原状回復の費用として、入居者は通常損耗の範囲と思っていたが、貸主側は破損であると認識し、費用を請求したらトラブルになったケースです。

退去時に書面を交わし、立ち会い時にも指摘がなかったので、借主は通常損耗であると判断していたことが影響しています。

双方で通常損耗の認識のすり合わせができなかったことが、トラブルの原因となっています。

③入居時の汚損分も請求が発生

３つ目は「入居時の汚損分も請求が発生」です。

20年以上住んだマンションを退去した際に、入居時からあった傷を最近ついたものとして、費用請求されてトラブルになっています。

証拠となる写真やデータがなかったことで、借主の主張が退けられ、貸主側の主張を押し通そうとした事例です。

トラブルを回避するには、借主と貸主双方で、入居前に傷の確認と撮影を行い、認識を統一できるようにする必要があるでしょう。

原状回復で揉めないためのポイント

原状回復に関するトラブルを起こさないためには、どのような対策が必要か知らない人もいるでしょう。

最後に、原状回復で揉めないためのポイントを以下で解説いたします。

・入居前の状態を確認する
・耐用年数を把握する
・契約書に費用負担を明記

部屋を貸し出す前は、貸主側でも傷の有無の確認と写真撮影、耐用年数などを確認しておいてください。

また、クリーニング費用について、契約書の特約事項に記載をしておくと、請求する時も安心です。

入居者と後から原状回復で揉めないためには、貸主側もできるだけ対策を行ってください。

賃貸の原状回復ガイドラインに関するご相談は、久和不動産まで

ここまで賃貸管理会社の変更についてご紹介しました。

要点を以下にまとめます。

• 原状回復ガイドラインとは、原状回復に関するトラブル防止のために国土交通省が公表したガイドラインである
• 原状回復ガイドラインを守らなかった場合、法的罰則などはありませんが、入居者から訴訟されたり、管理会社との関係に問題が出たりといった問題が出る可能性がある
• 原状回復で揉めないためには、入居前に写真を撮ったり、耐用年数を把握したり契約書に費用負担を記載することが大切である

これらの情報が少しでも皆さまのお役に立てば幸いです。

久和不動産では、経験豊富な専門スタッフがお客様の悩みを丁寧にヒアリングし、最適なプランをご提案いたします。

些細なご相談もいつでも受け付けているので、お困りの方はぜひお気軽にご相談ください。