【サブリースは解約できる？】オーナーが知っておきたい条件や注意点、正しい進め方を解説

「サブリース契約を結んでいるけれど、解約できるのか分からない」

「家賃保証があると聞いていたのに、条件が合わなくなってきた」

賃貸経営を行っているオーナー様の中には、このような悩みや不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

サブリース契約は、毎月一定の家賃が入る安心感がある一方で、内容を十分に理解しないまま契約してしまうと、後から見直しが難しくなるケースもあります。

特に「解約したい」と考えた際に、条件や手続きが分からず、不安を抱えるオーナー様も少なくありません。

本記事では、サブリース解約について、以下のポイントを中心に解説します。

・サブリースは解約できるのか
・解約までの具体的な流れと注意点
・解約時によくあるトラブル

サブリース契約の見直しを検討している方や、将来的に解約を考えている方は、ご参考いただけますと幸いです。

ぜひ最後までお読みください。

サブリース契約とは？

まずはじめに、サブリース契約とは何かについてご紹介します。

サブリース契約とは、オーナー様が所有する賃貸物件を管理会社（サブリース会社）が一括で借り上げ、入居者へ再貸しする契約形態のことです。

オーナー様は、実際の入居状況に関わらず、あらかじめ決められた賃料を受け取れる点が特徴です。

空室リスクを軽減できる一方で、賃料改定や契約条件については管理会社主導となるため、契約内容を十分に理解しておくことが重要になります。

サブリースは解約できる？

次に、サブリースは解約できるのかについて解説します。

結論から言うと、解約できるのかは契約内容次第です。

一般的な賃貸借契約とは異なり、解約条件や手続きが契約書に細かく定められているケースがほとんどです。

契約期間中の中途解約が制限されていたり、一定期間前の通知が必要だったりすることもあります。

そのため、「解約できるかどうか」は契約内容次第であり、自己判断で進めるのは注意が必要です。

サブリースを解約する際の具体的な流れ

次に、サブリースを解約する際の一般的な流れについて、以下の3つをご紹介します。

1.契約書の解約条件を確認する
2.管理会社に解約の意思を伝える
3.解約同意を得た後に手続きを進める

①契約書の解約条件を確認する

サブリース解約の1つ目のステップは「契約書の解約条件を確認すること」です。

契約期間、解約可能なタイミング、事前通知の期限、違約金の有無などを細かく確認する必要があります。

特に「◯か月前までに書面で通知」といった条件が設定されているケースは多く、見落としがちなポイントです。

まずは契約書を読み返し、解約に関する条項を正確に把握しましょう。

②管理会社（サブリース会社）に解約の意思を伝える

2つ目は「管理会社に解約の意思を伝えること」です。

解約条件を確認したうえで、契約書に定められた方法に従って通知を行います。

口頭だけで済ませず、書面やメールなど記録が残る形で伝えることが重要です。

後々のトラブルを防ぐためにも、やり取りの履歴は必ず保管しておきましょう。

③解約同意を得た後に解約する

3つ目は「解約同意を得た後に解約手続きを進めること」です。

サブリース契約では、解約にあたって管理会社との協議が必要になるケースもあります。

双方で条件を確認し、合意が取れた段階で正式な解約となります。

スムーズに進めるためにも、早めの相談と準備が重要です。

サブリース解約に伴う注意点

次に、サブリース解約に伴う主な注意点について、以下の3つをご紹介します。

1.違約金や立退料の発生
2.修繕コストの発生
3.家賃収入の低下

①違約金/立退料の発生

サブリース解約に伴う注意点の1つ目は「違約金や立退料が発生する可能性があること」です。

契約内容によっては、中途解約に対して違約金が設定されている場合があります。

また、入居者対応が必要な場合、立退料が発生するケースも考えられます。

事前に費用の有無を把握し、収支への影響を確認しておくことが大切です。

②修繕コストの発生

2つ目は「修繕コストが発生する可能性があること」です。

サブリース解約後、通常管理へ切り替える際に、原状回復や設備修繕が必要になる場合があります。

これまで管理会社が対応していた範囲が変わるため、費用負担の見直しが必要になります。

解約後の状態を想定し、修繕費用も含めた計画を立てておきましょう。

③家賃収入の低下

3つ目は「家賃収入が一時的に低下する可能性があること」です。

サブリース解約後は、実際の入居状況に応じた家賃収入となります。

空室が発生した場合、収入が不安定になることも想定しておく必要があります。

解約後の管理体制や募集計画を事前に整えておくことが重要です。

サブリース解約でよくあるトラブル

サブリース契約の解約は、一般的な管理委託契約と比べてトラブルが起こりやすい傾向があります。

次に、実際にオーナー様から多く寄せられる「サブリース解約時によくあるトラブル」を、代表的な3つに分けて解説します。

・解約の意思を伝えても応じてもらえない
・想定外の違約金や解約条件を求められる
・解約後の管理体制が整わずトラブルが発生する

解約の意思を伝えても応じてもらえない

サブリース解約で特に多いのが、「解約の意思を伝えても、すぐには応じてもらえない」というケースです。

サブリース会社から、

・「契約期間中は解約できない」
・「正当事由がないと認められない」

といった説明を受け、話が進まなくなることがあります。

しかし、契約内容や判例によっては、オーナー側からの解約が認められるケースも少なくありません。

一方的な主張に流されてしまうと、不利な条件を受け入れてしまう可能性もあります。

重要なのは、感情的に交渉するのではなく、契約書の条文・解約条項・過去の判例などを踏まえて冷静に対応することです。

必要に応じて、不動産管理に詳しい専門家へ相談することも有効な手段です。

想定外の違約金や解約条件を求められる

次に多いトラブルが、「想定していなかった違約金や厳しい解約条件を提示されるケース」です。

契約書の中には、

・高額な違約金
・長期間の予告期間
・原状回復や修繕費の負担条件

などが細かく記載されていることがあります。

契約時には十分に説明されておらず、解約を申し出た段階で初めて知るオーナー様も少なくありません。

このような費用トラブルを防ぐためには、解約条項・違約金の有無・負担範囲を事前に細かく確認することが不可欠です。

内容によっては、条件の見直しや交渉が可能なケースもあります。

解約後の管理体制が整わずトラブルが発生する

サブリース解約後に起こりやすいのが、「管理体制が整わず、現場でトラブルが発生するケース」です。

具体的には、

・管理会社が決まっておらず入居者対応が遅れる
・家賃回収やクレーム対応が一時的に止まる
・修繕や設備トラブルへの対応ができない

といった問題が起こることがあります。

特に入居者がいる物件の場合、管理の空白期間が発生すると、入居者満足度の低下や退去リスクにつながりかねません。

そのため、サブリース解約を進める際は、解約と同時に次の管理会社を決めておくことが非常に重要です。

事前に管理の引き継ぎ体制を整えておくことで、解約後のトラブルを最小限に抑えることができます。

サブリース解約のご相談は久和不動産へ

今回は、サブリース契約の基本や、解約できるかどうか、具体的な流れや注意点、よくあるトラブルについてご紹介しました。

要点を以下にまとめます。

・サブリース契約は内容次第で解約できる場合がある
・解約前には契約書の条件確認が欠かせない
・違約金や収支変動など、事前の準備が重要

久和不動産では、サブリース解約のご相談をはじめ、解約後の管理体制や賃貸経営全体についてのご相談にも対応しています。

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という方は、どうぞお気軽にご相談ください。