【アパート経営】サラリーマン大家が法人化するメリットや手順をご紹介！
「個人でアパートを経営しているが、法人化したい」
「アパート経営における法人化のメリットについて理解したい」
アパート経営や不動産投資を検討している方、あるいは既に取り組んでいる方の中には、このような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。
アパート経営は、個人事業主 (個人) として経営することもできる一方で、法人化して経営することも可能です。
そこで今回は、アパート経営における法人化について、理解しておくべきポイントや法人化するメリット、個人として経営するメリットなどをご紹介します。
また、久和不動産では、アパート経営や不動産に関するご相談をいつでも受け付けています。
不動産に関連するお悩みを抱えている際は、ぜひお気軽にお問い合わせください！
目次
アパート経営における法人化とは？
まずはじめに、アパート経営における法人化について簡潔にご説明します。
アパート経営における法人化とは、法人を設立することで、個人ではなく法人としてアパートを経営する体制を構えることを指します。
アパート経営では、個人事業主として経営するか、あるいは法人として経営するかによって、税金の額や節税方法、それに伴う手続き等が異なります。
それぞれメリットやデメリットがあるため、実際にアパート経営や不動産投資を行う際には、それぞれについて正確に理解しておく必要があります。
アパート経営で法人化する際のポイント
本項目では、個人事業主としてアパート経営を行っている途中で、法人化する際のポイントについて、以下の２つをご紹介します。
① 簡単に法人化することはできない
１つ目は「簡単に法人化することはできない」ということです。
個人としてアパート経営を行っている場合、法人化することは簡単かと思いがちです。
しかし、実際には個人から法人へ不動産を売却するという手順を踏む必要があり、すぐに法人化することはできません。
まずは法人を設立したのち、個人から法人へ不動産の所有権を移動させる必要があるため、少し複雑かつ手間のかかる作業となります。
② 税金や費用がかかる
２つ目は「税金や費用がかかること」です。
前述したように、法人化してアパート経営を継続する場合は、個人から法人へアパートを売却する必要があります。
法人設立の際に費用がかかることは前提ですが、それ以外にも売却益がある場合には税金が発生します。
また、法人として不動産取得税も発生するため、一定のコストが必要になるのです。
実際にアパート経営を始める際には、それぞれのメリットやデメリットを理解した上で、どちらかに絞って経営を始めることをオススメします。
個人事業主としてアパート経営を行うメリット
次に、個人事業主としてアパート経営を行うメリットについて、以下の４つをご紹介します。
① 所得額によっては、税率が法人税率よりも安くなる
個人事業主としてアパート経営を行うメリットの１つ目は「所得額によっては、税率が法人税率よりも安くなること」です。
アパート経営を含む不動産投資では、獲得した所得に対して税金が課せられます。
その際、個人事業主として税金を納める場合は、累進課税方式が適用され、所得の額によって納める必要のある税金の割合が異なります。
一方で、法人として税金を支払う場合の税率は、所得額が800万円以下の場合は15%、それを超える場合は23.3%と定められています。
つまり、累進課税方式によって定められた税率がこれよりも低い場合は、個人としてアパート経営を行った方が、支払う税金の割合が低くなります。
また、アパート経営における確定申告については、「【アパート経営の確定申告は簡単！】具体的な方法や関連手続きを徹底解説！」にて解説しているので、気になる方はぜひこちらもご覧ください！
② 法人の設立をしなくて良い
２つ目は「法人の設立をしなくて良い」という点です。
当然のことですが、法人としてアパートを経営する場合には、法務局へ登記することで法人を設立する必要があります。
一方個人でアパート経営を行う場合は、登記費用や手間がかからないため、より簡単に経営をスタートさせることができるでしょう。
③ 給与所得との損益通算が可能
３つ目は「給与所得との損益通算が可能」である点です。
個人でアパート経営を行っている場合は、経営によって出た赤字を給与所得と相殺することができます。
例えば、初期投資などによって不動産所得の赤字が150万円、そして給与所得が400万円だった場合は、差額の250万円を所得額として申告することができるのです。
所得額を抑えることは、所得税や住民税の節約に繋がるため、損益通算は節税対策の一つと言えるでしょう。
④ 青色申告特別控除が使える
４つ目は「青色申告特別控除が使える」という点です。
青色申告特別控除とは、個人事業主として申請することで、年間で65万円を所得から控除することができる仕組みです。
青色申告特別控除は、その年の所得額に関係なく65万円控除することができるため、その分所得税や住民税を抑えることが可能となります。
法人としてアパート経営を行うメリット
次に、法人としてアパート経営を行うメリットについて、以下の３つをご紹介します。
① 所得額によっては、税率が個人税率よりも低くなる
法人としてアパート経営を行うメリットの１つ目は「所得額によっては、税率が個人税率よりも低くなる」という点です。
先ほどもご紹介した通り、個人事業主でアパート経営を行う場合と、法人で行う場合とでは、課される税金の額が異なります。
個人事業主の場合は、累進課税方式で税率が決まるため、所得額が900万円を超えた場合の税率は、法人税率よりも高くなります。(33%)
そのため、年間の不動産所得額が900万円を超える場合は、法人としてアパート経営を行うことで、納める税金の額を抑えることができます。
② 経費として計上できる項目が多い
２つ目は「経費として計上することができる項目が多い」ということです。
アパート経営における経費とは、アパートの経営に紐づく支出のことを指します。
アパート経営の所得を申告する際には、個人事業主の場合でも法人の場合でも、所得額から経費額を差し引くことができ、その分課税対象となる所得額を抑えることができます。
その点法人としてアパート経営をしている場合は、個人事業主の場合と比較して経費として計上することができる項目が多くなるため、その分所得額を抑えることができます。
経費として計上することができる項目が多いと、その分納税額を抑えることができるため、節税効果が高いと言えるでしょう。
また、アパート経営における経費については、「【アパート経営の経費とは？】確定申告時に経費申請できる項目を徹底解説！」にて解説しているので、気になる方はぜひこちらもご覧ください！
③ 繰越控除の期間が10年
３つ目は「繰越控除の期間が10年」である点です。
繰越控除とは、その年の所得の赤字を、翌年の所得の計算の際に繰り越すことができるものです。
例えば、2024年の不動産所得の赤字が50万円の場合は、翌年2025年の不動産所得から50万円を差し引いて所得額を申告することができます。
個人事業主の場合は、この繰越控除の期間が３年であるため、３年より前の赤字については、それ以降繰越控除することはできません。
しかし、法人として繰越控除を活用する場合は、10年の猶予があるため、仮に莫大な赤字となった場合でも、向こう10年間の所得から差し引き続けることが可能となるのです。
また、アパート経営における初期費用については、「【失敗しない】アパート経営の初期費用を抑える方法や考え方を徹底解説！」にて詳しく解説しているので、気になる方はぜひこちらもご覧ください！
法人としてアパート経営を行うデメリット
最後に、法人としてアパートを経営する際のデメリットについてご紹介します。
個人事業主、あるいは法人としてアパート経営を行う際のデメリットは、基本的にはそれぞれのメリットが享受できないという点になります。
そのため、実際にアパート経営における法人化に迷った際は、それぞれのメリットを比較して検討することをオススメします。
法人としてアパート経営を行うデメリットは以下の通りです。
アパート経営における法人化を行う際は、上記の内容も視野に入れて検討することをオススメします。
アパート経営に関するお悩みは久和不動産へ
いかがでしたでしょうか。
今回は、アパート経営を検討しているサラリーマンの方、あるいは既に個人事業主としてアパート経営をしている方に向けて、アパート経営における法人化のメリットなどをご紹介しました。
前述した通り、アパート経営は、個人事業主として行うか、法人で行うかによって、支払う税金や経営方法が異なります。
実際にアパート経営を行う際には、不動産会社と十分な話し合いを行い、仕組みやメリットについてしっかりと理解することが重要です。
また、久和不動産では、アパート経営や不動産投資に関するご相談はもちろん、その他不動産に関するあらゆるお悩みの解決をサポートしています。
アパート経営を検討している方に物件を紹介することもできるので、ぜひお気軽にお問い合わせください！
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