【家賃収入にはどんな税金がかかる？】不動産オーナーが知っておきたいポイントを解説！

「家賃収入があるけれど、どんな税金がかかるのか分からない」

「確定申告はしているけれど、計算が合っているか不安」

賃貸経営をしているオーナー様の中には、このような悩みを感じている方も多いのではないでしょうか。

家賃収入は毎月入ってくるため安心感がある一方で、税金の仕組みを正しく理解していないと、思わぬ負担が発生することもあります。

本記事では、家賃収入と税金について、以下の内容を中心に解説します。

・家賃収入として扱われるもの
・家賃収入にかかる主な税金
・家賃収入の税金対策として押さえておきたいポイント

賃貸経営を始めたばかりの方から、これから見直しを考えている方まで、ご参考いただけますと幸いです。

ぜひ最後までお読みください。

家賃収入として扱われるもの

まずはじめに、家賃収入として扱われるものについて、以下の3つをご紹介します。

1.共益費や管理費
2.更新料や礼金
3.駐車場代や自販機収入

①共益費や管理費

家賃収入として扱われるものの1つ目は「共益費や管理費」です。

共用部分の維持管理のために受け取っている共益費や管理費も、税務上は家賃と同じ「不動産所得」に含まれます。

「家賃とは別だから税金はかからない」と誤解されやすい部分ですが、実際には収入として計上する必要があります。

確定申告の際は、家賃と合算して漏れなく申告しましょう。

②更新料や礼金

2つ目は「更新料や礼金」です。

契約更新時に受け取る更新料や、入居時に支払われる礼金も家賃収入として扱われます。

一時的に受け取るお金のため見落としがちですが、これらも課税対象となるため注意が必要です。

特に更新料は毎年発生しない分、申告漏れが起きやすいです。

③駐車場代や自販機収入

3つ目は「駐車場代や自販機収入」です。

敷地内の駐車場を貸している場合の利用料や、設置している自動販売機からの収入も、不動産所得として扱われます。

家賃とは直接関係ないように感じるかもしれませんが、物件に付随する収入である以上、課税の対象に含まれます。

家賃収入にかかる税金

次に、家賃収入にかかる税金について、以下の3つをご紹介します。

1.所得税
2.住民税
3.復興特別所得税

①所得税

家賃収入にかかる税金の1つ目は「所得税」です。

家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」に対して課税されます。

所得税は累進課税のため、他の所得（給与所得など）と合算した結果、税率が上がるケースもあります。

副業として賃貸経営を行っている方は、見落としやすいポイントのため、特に意識しておきましょう。

②住民税

2つ目は「住民税」です。

住民税は、前年の所得をもとに計算され、翌年に自治体から課税されます。

家賃収入によって不動産所得が増えると、その分住民税も高くなります。

また、所得税とは別に請求されるため、あらかじめ資金計画を立てておくと安心です。

③復興特別所得税

3つ目は「復興特別所得税」です。

復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源を確保する目的で、所得税に上乗せして課税される税金です。

家賃収入による不動産所得も対象となり、所得税額に一定割合を掛けて計算されます。

金額としては大きくないものの、申告時には計算に含まれるため、税金の内訳として把握しておくことが大切です。

所得税とあわせて納付することも、覚えておきましょう。

家賃収入の税金対策

最後に、家賃収入の税金対策について、以下の3つをご紹介します。

1.減価償却や青色申告を活用する
2.修繕費と資本的支出の違いを理解する
3.収支シミュレーションで対策を立てる

①減価償却や青色申告を活用する

家賃収入の税金対策の1つ目は「減価償却や青色申告を活用すること」です。

建物や設備は一度に経費にするのではなく、耐用年数に応じて減価償却費として計上できます。

毎年継続して経費を計上できるため、長期的に見ると税負担を抑える効果が期待できます。

また、青色申告を選択すると、一定の要件を満たすことで控除が受けられる場合もあり、賃貸経営においては大きなメリットとなります。

事前の届出が必要なため、早めに準備しておくことが大切です。

②修繕費と資本的支出の違いを理解する

2つ目は「修繕費と資本的支出の違いを理解すること」です。

修繕費として認められれば、その年の経費として一括で計上できますが、資本的支出と判断されると減価償却が必要になります。

たとえば、原状回復や小規模な修理は修繕費になりやすい一方、性能を向上させる工事は資本的支出とされることがあります。

判断を誤ると、税務調査で指摘を受ける可能性もあるため、内容に迷った場合は専門家に確認しながら進めると安心です。

③収支シミュレーションで対策を立てる

3つ目は「収支シミュレーションで対策を立てること」です。

年間の家賃収入や修繕費、管理費、税金をあらかじめ整理しておくことで、実際にどの程度の手取りが残るのか把握しやすくなります。

事前に税負担を見込んでおけば、急な納税で資金繰りに困るリスクも減らすことができます。

定期的にシミュレーションを見直すことで、無理のない賃貸経営につながり、長期的な安定運営にも役立ちます。

賃貸経営のご相談は久和不動産へ

今回は、家賃収入にかかる税金や、課税対象となる収入、税金対策のポイントについてご紹介しました。

要点を以下にまとめます。

・家賃以外にも、共益費や更新料などが課税対象となる
・家賃収入には所得税/住民税/復興特別所得税がかかる
・減価償却や収支管理を行うことで、税負担を抑えられる

久和不動産では、賃貸管理をはじめ、税金面も含めた賃貸経営全体についてのご相談を承っています。

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