【オーナー向け】リノベーションはいつやるべき?タイミングや進め方・費用の相場

アパート経営において、建物の状態を維持しながら収益性を高めるためには、どのタイミングでリノベーションを行うべきかを適切に判断することが重要です。

築年数の経過によって設備や内装が劣化し始めると入居者の満足度が下がりやすくなり、結果として空室期間が増える要因にもつながっていきます。

また、賃貸市場はトレンドや入居者ニーズの変化が大きく、古い設備や使いづらい間取りが敬遠されるケースも増えてきました。

そのため、適切なタイミングで価値向上につながる改善策を実施することが、物件の競争力を維持する鍵になります。

この記事では、リノベーションを考えるタイミングや進め方、費用などについて解説します。

・賃貸経営におけるリノベーションを考えるのは具体的にはどのようなタイミングか
・気になる費用の相場と費用を抑えるための制度
・リノベーションを成功させるためにオーナーが確認すべきポイントとは

物件価値を守るために必要な判断基準を理解し、早めに対策を進めることが、安心した賃貸経営につながります。

ぜひ最後までお読みください。

物件オーナーがリノベーションを考えるべきタイミング

まず、物件オーナーがリノベーションを考えるべきタイミングをご紹介します。

・築年数や在宅設備の寿命
・空室の期間が長い時
・入居者が退去する時
・相続税の対策を考える時

築年数や住宅設備の寿命で判断する

リノベーションを検討する際、築年数と設備の寿命は最も分かりやすい判断基準となります。

一般的に水回り設備は10〜20年、給湯器や配管などの基幹設備は10〜15年を過ぎると故障が増え始め、修繕費用も高額になりやすくなります。

壁紙や床材の劣化も目に見えて進むため、築20年前後で一度大きなリノベーションを検討することが多いです。

空室の期間が長い時

空室が長く続く場合、リノベーションは状況を改善する有効な手段となります。

特に、築年数が古い物件や競合物件と比べて設備が劣っている場合には、入居希望者から敬遠されやすく、空室の長期化につながりやすくなります。

最近の入居者は機能性だけでなくデザイン性や生活のしやすさを重視する傾向が強く、古さが目立つ物件は選ばれにくい傾向にあります。

入居者が退去する時

退去時は、リノベーションを行う最も適したタイミングのひとつです。

原状回復のための工事が必要になることが多いため、そのタイミングでリノベーションを同時に実施することで効率的にコストを抑えられます。

室内が空の状態であれば作業しやすく、間取り変更や大規模な工事もスムーズに進めることができます。

相続税の対策を考える時

相続を見据えたタイミングでリノベーションを検討することは、資産価値を維持するためにも重要な判断となります。

築古物件や空室が多い物件をそのまま相続すると、修繕負担が大きくなり、後々多額の費用が必要になる可能性があります。

相続前にリノベーションを行い、収益性を改善しておけば、次世代への負担を軽減することができます。

リノベーションをする際の進め方

次に、リノベーションをする際の進め方についてご説明します。

1.目的を設定する
2.リノベーションの会社選び・相談
3.専門家による現地調査とプランニング
4.契約
5.工事・引き渡し

①目的を設定する

リノベーションの成功は、最初に「何のために行うのか」を明確にすることから始まります。

家賃アップ、空室解消、長期入居促進など目的によって選ぶべき工事内容は大きく変わります。

物件の課題を整理し、ターゲットとなる入居者像を定めることで、無駄のない効果的な計画が立てられます。

②リノベーションの会社選び・相談

依頼する会社によって提案力や施工品質に差が出るため、複数の会社に相談し比較することが重要です。

物件の現状や予算、理想像を具体的に伝えることで、より適したプランを提示してもらえます。

担当者の対応や説明の丁寧さも、信頼できる会社を選ぶ大切なポイントです。

③専門家による現地調査とプランニング

現地調査では、建物の状態や設備の劣化を専門家が確認し、必要な工事内容を見極めます。

そのうえで、目的や物件の特徴に合わせた最適なリノベーションプランが作られます。

疑問点や不安はこの段階で解消し、工事後のイメージを共有しておくことが成功につながります。

④契約

プランと見積りに納得できたら、工事内容・費用・工期などが記載された契約書を確認します。

特に追加費用が発生する条件や保証内容は後のトラブルを防ぐうえで非常に重要です。

疑問点を残さず、納得したうえで契約することで安心して工事を進められます。

⑤工事・引き渡し

工事開始後は、進行状況を確認しながら仕上がりがイメージどおりかをチェックします。

工事完了後の引き渡し時には、設備の動作確認や内装の仕上げを細かく確認し、不具合があればその場で調整します。

最終的に納得できる状態で引き渡しを受けることで、安心して入居者募集へ進められます。

リノベーションにかかる費用の相場と制度の活用

次に、リノベーションにかかる費用の相場と制度の活用についてご説明します。

・部位別や規模別の費用目安
・補助金や助成金制度の活用

部位別・規模別の費用目安

リノベーション費用は工事の規模や内容によって大きく異なります。

キッチンや浴室などの水回りは30万〜150万円、内装工事では壁紙や床の張り替えが10万〜50万円程度が相場です。

間取り変更を伴う大規模工事では100万円以上になることも多く、物件全体のフルリノベーションとなれば300万〜800万円が目安となります。

補助金・助成金制度の活用

リノベーション費用を抑えるためには、国や自治体が提供する補助金制度を活用することが有効です。

省エネ改修や耐震工事は補助の対象となることが多く、条件を満たすことで工事費の一部が補助されます。

また、バリアフリー化や子育て支援に関する制度もあり、賃貸物件でも利用できるケースがあります。

後悔しないリノベーション計画の確認ポイント

次に、後悔しないリノベーション計画の確認ポイントをご説明します。

1.目的とターゲットを明確化する
2.必ず費用対効果を考える
3.物件の具体的な改善を意識

①目的とターゲットを明確化する

リノベーションの方向性を決めるうえで、目的とターゲットの明確化は最も重要な工程です。

家賃アップを目指すのか、長期空室の解消なのかによって、選ぶべき設備やデザインが大きく変わります。

また、単身者向けとファミリー向けでは求められる間取りや機能が異なるため、入居者層に合った改善を行うことで無駄のない投資が可能になります。

②必ず費用対効果を考える

リノベーションは投資である以上、かけた費用を家賃収入でどの程度回収できるかを冷静に判断する必要があります。

周辺相場や競合物件の設備を調べ、改善内容が家賃アップに結びつくかを事前にシミュレーションすることが大切です。

回収期間を設定しておけば、リスクを抑えながら無理のない投資判断ができ、安定した収益確保につながります。

③物件の具体的な改善を意識

見た目だけを整えるリノベーションでは、入居者の満足度向上につながらないことがあります。

物件の課題を正しく把握し、動線の改善や収納量の確保、老朽化設備の交換など、実際の生活に直結する改善を優先することが重要です。

具体的な改善点を明確にすることで、費用に対して効果の高いリノベーションが実現します。

リノベーションをお考えの方は久和不動産に相談しよう

今回は、リノベーションのタイミングや計画の進め方、費用相場についてご紹介しました。

要点を以下にまとめます。

・築年数や設備の劣化を見極めて適切な時期にリノベーションを実施することが重要
・入居者ニーズに合わせたプランニングと施工会社選びが成功のカギ
・補助金の活用や契約内容の確認で費用対効果の高い工事ができる

久和不動産では、物件の状態診断から施工会社のご紹介、工事内容の相談まで幅広くサポートしています。

オーナー様の物件価値を高め、長期的に安定した賃貸経営を実現できるよう、専門スタッフが丁寧に対応いたします。

どのタイミングでリノベーションを行うべきか迷っている方は、ぜひ一度ご相談ください。

これらの情報が少しでも皆さまのお役に立てば幸いです。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。