【もしもトラブルになったら？】土地の境界トラブルの原因や対処法を解説

土地の売買や相続、建物の新築や外構工事を進める際、避けて通れないのが「境界」の確認です。

普段は何気なく生活していて境界線を意識することは多くありませんが、一つの石標や境界杭が数十万円〜数百万円の土地価値に影響することも珍しくありません。

特に、境界が曖昧なまま所有権が移転したり、古い記録を基に土地を利用してきた場合、隣地との認識違いからトラブルが生じるケースが増えています。

境界トラブルは放置すると解決まで時間がかかり、工事や売却が止まってしまうこともあります。

そのため、正確な境界確認と理解が非常に重要です。

この記事では、土地境界の基本知識から代表的なトラブル例や対処法まで解説します。

・筆界と所有権界にはそれぞれどのような役割があるのか
・境界トラブルが起こる主な原因３つ
・境界の確認方法と実際にトラブルが起きた場合にどのように対処すべきか

境界に関する正しい知識を持ち、早めに対策を進めることが、安心した不動産管理につながります。

ぜひ最後までお読みください。

土地の境界とは？2種類の境界線

まず、2種類の境界線についてご説明します。

・筆界(法律上の境界)
・所有権界（実際に使われている境界）

筆界（法律上の境界）

筆界とは、法務局に登録されている地番ごとの境界線のことを指し、法律上必ず存在する境界です。

土地を売却したり、建物を建てる際には、この筆界に基づいた位置確認が重要になります。

筆界は登記情報や古い測量図から確認できますが、記録が古かったり境界標が失われている場合、紙上の情報だけでは位置が特定できないこともあります。

そのため、境界確認には公的機関の情報だけではなく、専門家の測量が必要になるケースが多くあります。

所有権界（実際に使われている境界）

一方で、実際にブロック塀やフェンス、植栽などで境界として扱われている線を「所有権界」と呼びます。

所有権界は、過去の慣習や使用状態を基に認識されているため、「なんとなくここまでが自分の土地」と思われているケースが多いのが特徴です。

しかし、この所有権界が実際の筆界と異なっているケースは珍しくなく、トラブルの要因となりやすい部分です。

土地の境界トラブルが発生する原因

次に、土地の境界トラブルが発生する原因をご紹介します。

1.境界標の紛失や曖昧な記録
2.土地使用状況と権利認識のズレ
3.誤解・相続・売買時の認識の違い

①境界標の紛失や曖昧な記録

境界トラブルが起きる最も代表的な原因は、境界杭や石標が失われていたり、古い測量図の精度が低いことです。

開発前の図面が簡易的なものであったり、大正〜昭和初期の旧図面が残っている場合、現在の測量技術とは誤差が大きく、その差が隣地との境界位置の認識違いにつながることがあります。

また、地震や工事などで境界標が移動してしまうケースもあり、元の位置が分からなくなることも理由のひとつです。

長年使用されている土地ほど、境界標の扱いが曖昧になりがちで、気づかないうちに境界線が不明確になっている場合があります。

②土地使用状況と権利認識のズレ

もうひとつの大きな原因は、実際に使用されている境界線と筆界とのズレです。

例えば、隣地との間に設置されているフェンスや塀が長年そのまま使われている場合、それが境界線であると誤認されることがあります。

しかし、実際の測量結果で筆界が異なる位置にあることが判明すると、利用者の認識と法律上の境界に矛盾が生じ、トラブルへ発展する可能性があります。

③誤解・相続・売買時の認識違い

さらに、土地の売買や相続時に境界確認を行わずに引き継ぐことで、後から境界問題が発覚するケースも多く見られます。

前の所有者が認識していた境界をそのまま引き継いだ結果、数年後の再売却や建築時に問題が明らかになることがあります。

また、口約束や曖昧な説明に依存して境界を判断すると、後の所有者が説明不足や責任範囲を巡って隣人や不動産業者とトラブルになる可能性があります。

土地の境界を確認する方法

次に、土地の境界を確認する方法についてご説明します。

・法務局で登記情報や図面を調べる
・測量士による境界測量
・土地家屋調査しへの依頼

法務局で登記情報や図面を調べる

まず境界確認の初期段階として行われるのが、法務局で登記情報や公図、地積測量図を確認する方法です。

登記情報を取得することで土地の地番や面積、図面の内容を把握できます。

しかし、公図は必ずしも正確な位置情報ではなく、現地の境界と一致しないケースもあります。

そのため、公図の情報のみでは境界特定が困難な場合が多く、参考資料として扱う必要があります。

測量士による境界測量

境界を正確に特定するためには、測量士による測量が重要な役割を果たします。

境界測量では最新の測量機器を使用して位置を測定し、筆界を可能な限り正確に復元します。

測量士は周辺図面や過去の資料、隣地所有者との承認関係も踏まえて境界の確定作業を進めます。

境界測量は費用と時間がかかりますが、土地の取引や建築計画において非常に重要な作業です。

土地家屋調査士への依頼

境界に関する専門家として「土地家屋調査士」に相談する方法もあります。

土地家屋調査士は境界測量や登記変更業務を扱う国家資格者であり、境界紛争が起きる前の確認手続きや、筆界特定制度の申請代理も行うことができます。

境界に関する疑問や不安がある場合、まず土地家屋調査士へ相談することで、状況に応じた対応方法が整理でき、手続きの流れを明確にできます。

土地の境界トラブルが起きたときの対処法

次に、土地の境界トラブルが起きた時の対処法をご紹介します。

・近隣との話し合いによる解決
・筆界特定制度の利用
・ADR（境界問題相談センター）など第三者機関の活用

近隣との話し合いによる解決

トラブルが発生した場合、最初の対応として重要なのは冷静な話し合いです。

感情的な対立に発展すると解決が長期化し、相互に不利益が生じる可能性があります。

互いの記録や資料を基に事実を整理し、必要であれば測量士や仲介者に同席してもらいながら進めることが望ましいです。

境界は個人の判断だけでは決められないため、主観ではなく客観的な資料に基づいて議論することがスムーズな解決につながります。

筆界特定制度の利用

話し合いで解決が難しい場合、「筆界特定制度」を利用する方法があります。

筆界特定制度とは、筆界の位置を法務局が第三者的視点から判定し、公式に明確化する制度です。

裁判とは異なり、あくまで「筆界の確定」が目的であり、所有権に基づく主張や賠償問題までは取り扱いませんが、境界位置を法的に整理できる点が特徴です。

ADR（境界問題相談センター）など第三者機関の活用

さらに、裁判を避けて円満な解決を図りたい場合、ADR（境界問題相談センター）などの第三者機関を利用する方法もあります。

ADRでは専門家が間に入り、双方の意見や資料を整理しながら解決策を見出していきます。

裁判と比較して時間や費用が抑えられることが多く、話し合いベースで合意形成を目指すことができます。

土地の境界トラブルのご相談は久和不動産におまかせ！

今回は、土地の境界に関する基礎知識や、トラブルが発生する理由、境界確認の方法、そして解決手段についてご紹介しました。

要点を以下にまとめます。

・境界には筆界と所有権界の2種類があり、混同するとトラブルの原因になる
・境界標の紛失や相続・売買時の認識不足が問題を生むことが多い
・トラブルが起きた場合、制度や第三者機関の活用が効果的

久和不動産では、境界確認やトラブル対応、測量士・土地家屋調査士との連携支援まで一貫してサポートしています。

境界に関する不安や疑問がある方は、一人で悩まずお気軽にご相談ください。

これらの情報が、境界問題に悩む皆さまのお役に立てば幸いです。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。