【今更聞けないマスターリース契約】契約前に確認すべき失敗しないためのポイント

賃貸経営を始めたいと考えたとき、多くのオーナーが不安を感じるのが「空室が出た場合の収益性」と「日常管理の負担」です。

特に、入居者募集や家賃回収、修繕対応など、運用には想像以上に時間や労力が必要となり、思うように収益につながらないケースもあります。

そのような課題を背景に注目されている仕組みが「マスターリース契約」です。

マスターリース契約は、不動産会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに対して一定額の賃料を支払うシステムです。

空室があっても収入が確保できる点や、運用面の負担が少ないことから、特に不動産投資初心者や多忙なオーナーから選ばれる仕組みといえます。

一方で、契約内容によっては賃料改定や解約条件など注意すべき点も存在し、すべてのオーナーに必ずしも最適とは限りません。

この記事では、マスターリース契約の仕組みやメリット・デメリット、契約前に押さえておくべき重要なポイントについて解説します。

・マスターリース契約がどのような仕組みで、どのようなオーナーに向いているのか
・メリット・デメリットを踏まえた上での契約時の判断基準
・将来のリスクを避けるために契約前に確認しておくべき項目

初めてマスターリース契約を検討するオーナー様にとって、不安や疑問の整理に役立つ内容になっています。

安心して賃貸経営を進めるための参考として、ぜひ最後までお読みください。

マスターリース契約とは？

まず、マスターリース契約の特徴をご説明します。

マスターリース契約とは、不動産会社が賃貸物件をまとめて借り上げ、オーナーへ固定賃料を支払う契約形態のことを指します。

通常の賃貸経営では、入居者が入れ替わるタイミングや空室期間が発生すると、その期間は収入がゼロとなる可能性があります。

しかしマスターリース契約では、物件に入居があるかどうかに関わらず、契約時に取り決めた賃料が支払われるため、収入が安定しやすい点が特徴です。

また、入居者対応や修繕手配、賃貸借契約締結といった運用面の多くを不動産会社が担うため、オーナー側の手間が大きく減ることもメリットのひとつといえます。

遠方に物件を所有しているケースや、日常管理に時間をかけられないオーナーに向いている契約形式です。

ただし、マスターリース契約には契約条件の変更や解約制限がある場合もあり、契約期間や賃料の見直し条項について理解しておく必要があります。

便利である一方、契約内容の把握と比較検討が欠かせない制度といえるでしょう。

マスターリース契約のメリット

次に、マスターリース契約のメリットについてご説明します。

1.空室リスクを抑えて収入を安定させられる
2.物件管理の手間が少ない
3.不動産投資初心者でも運用しやすい

①空室リスクを抑えて収入を安定させられる

賃貸経営において最も大きな不安材料ともいえる「空室リスク」を軽減できる点は、マスターリース契約の大きな魅力です。

入居者が見つからない期間が続いても、不動産会社が契約に基づいて家賃を支払うため、収益が途切れることがありません。

収支計画が立てやすく、長期的な資産運用を考えるうえでも安定感がある仕組みといえます。

②物件管理の手間が少ない

入居者管理や設備対応、トラブル処理、退去時の原状回復など、賃貸経営には多くの実務が伴います。

マスターリース契約では、これらの業務を不動産会社が担うケースが多く、オーナーは管理に割く時間や精神的負担を減らせます。

副業として賃貸経営を行いたい方にとっても大きなメリットです。

③不動産投資初心者でも運用しやすい

賃貸経営は、購入よりも運用フェーズの難易度が高いと言われることがあります。

マスターリース契約を利用することで、経験が少ないオーナーでも、管理業務の負担を抑えながら賃貸経営を続けることができます。

想定外のトラブルや入居対応に追われる心配が少ないため、安心して運用に取り組むことができます。

マスターリース契約のデメリット

次に、マスターリース契約のデメリットについてご説明します。

1.賃料改定や条件変更のリスクがある
2.修繕費・原状回復費用の負担が発生する可能性がある
3.契約期間中の解約が難しい場合もある

①賃料改定や条件変更のリスクがある

マスターリース契約は長期契約が前提となるケースが多く、契約途中で家賃条件が見直される可能性があります。

特に築年数が経過した場合や、周辺相場に変動があった場合、保証賃料が減額されることがあります。

契約前に賃料改定が行われるタイミングや基準を確認しておくことが欠かせません。

②修繕費・原状回復費用の負担が発生する可能性がある

マスターリース契約では、修繕費や原状回復費用の負担割合が契約内容によって異なります。

契約書に明確なルールが記載されていなかった場合、オーナー側が予想以上の費用を負担するケースがあるため注意が必要です。

負担区分や修繕タイミングを事前に確認し、想定外の支出が発生しないように準備しておくことが大切です。

③契約期間中の解約が難しい場合もある

契約期間が長く設定されている場合、途中解約が難しいことがあります。

運用方針を変えたいと思っても、契約条項に縛られて自由に動けなくなる可能性があるため、契約前に解約条件を確認する必要があります。

柔軟な運用を望む場合は、この点がデメリットになることがあります。

マスターリース契約の前に押さえておきたいチェック項目

次に、マスターリース契約の前に押さえておきたいチェック項目をご紹介します。

1.保証賃料の仕組みや減額条件の確認
2.契約内容の透明性と説明の有無
3.将来の収益性の確認
4.運用リスクの想定

①保証賃料の仕組みや減額条件の確認

保証賃料がどの基準で算定されているのか、減額が発生する場合の条件が明確かどうかを確認しておく必要があります。

市場相場と比較し、契約内容が妥当であるか判断することが大切です。

特に長期契約の場合は、将来の賃料調整がどの頻度で行われるのかも併せて把握しておくと安心です。

②契約内容の透明性と説明の有無

契約書に専門用語が多い場合、内容を理解しづらいことがあります。

不明点がある場合はそのまま契約せず、説明を求める姿勢が重要です。

契約書がわかりやすく整理されている会社ほど信頼度が高い傾向があります。

後々の誤解やトラブルを避けるためにも、疑問点は必ず事前にクリアにしておくことが欠かせません。

③将来の収益性の確認

保証額だけで判断せず、将来の収益性や物件価値の変動を考慮することが大切です。

長期的に安定した収入を目指す上で、慎重な判断が必要となります。

物件の立地や地域の需要動向も含めて総合的に見極めることで、後悔のない契約判断につながります。

④運用リスクの想定

すべてのリスクを避けることはできませんが、どのような状況でリスクが発生するのか事前に把握しておくことで、運用中の判断がスムーズになります。

複数のケースを想定しておくことで、予期せぬ事態が発生した際にも柔軟に対応できる体制を整えられます。

リスクに対する備えを事前に持つことで、長期的な運用でも安心感を保ちながら経営判断ができるようになります。

マスターリース契約についてのご相談は久和不動産におまかせ

今回は、マスターリース契約についてご紹介しました。

要点を以下にまとめます。

・マスターリース契約は空室リスクを軽減し、収益を安定させやすい
・メリットだけでなく、契約条件や費用負担など注意点の確認が必要
・契約前に条件やリスクを理解することで、安心して賃貸経営が進められる

久和不動産では、マスターリース契約に関する相談や契約条件の比較、運用方法の提案までサポートしています。

契約に迷っている方や、賃貸経営の負担を軽減したいオーナー様は、ぜひご相談ください。

これらの情報が、マスターリース契約を検討している皆さまのお役に立てば幸いです。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。