【不動産のオーナーチェンジとは?】注意点や特徴を徹底解説!

オーナーチェンジ物件について詳しく知りたい

オーナーチェンジ物件って、投資対象としてどうなの?

不動産投資、あるいは賃貸物件の購入を検討している方の中には、このような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

オーナーチェンジ物件は、収益を生む賃貸物件を中古の状態で購入することができる投資商品として、一部の投資家から注目されています。

しかし、実際にオーナーチェンジ物件を購入する際には、その特徴や仕組みをしっかりと理解していなければ、理想の投資計画を達成することはできません。

そこで今回は、不動産投資を検討している方を対象に、オーナーチェンジ物件のメリットやデメリット、実際に購入する際の注意点などをご紹介します。

また、久和不動産では、不動産投資に関する疑問から賃貸物件に関するお悩みまで、幅広いご相談に対応しています。

不動産に関するお悩みを抱えている際には、ぜひお気軽にお問い合わせください。

目次

オーナーチェンジとは?

まずはじめに、オーナーチェンジ物件について簡潔にご紹介します。

オーナーチェンジ物件とは、家主を表す「オーナー」と「チェンジ」が組み合わさった言葉であり、入居者が移住した状態で売買される賃貸物件を指します。

物件の構造や入居者、契約内容などは一切変わらず、物件の所有権のみが受け継がれる特殊な賃貸物件と言えます。

そんなオーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃収入を得ることができるという魅力的な特徴がある一方で、購入に伴ういくつかのデメリットも存在します。

実際にオーナーチェンジ物件の購入を検討している方は、その特徴や想定される背景などについて、正確に把握しておくことをオススメします。

賃貸物件を手放すオーナーの心理

次に、賃貸物件を手放すオーナーの心理についてご紹介します。

オーナーチェンジ物件が市場で売られているということは、誰かが何かしらの理由で対象の物件を売りたいと考えているということです。

不動産投資の商品として賃貸物件を所有しているオーナーが、収益が生まれている賃貸物件の売却を検討している背景には、相応の理由があることが一般的です。

以下は、賃貸物件を手放すオーナーの心理や理由として挙げられるものです。

・まとまった収入を求めている
・市場価値の変動で不動産価格が上昇した
・投資戦略の変更
・健康面や家族などの個人の事情
・賃貸経営への疲れ

上記以外にも、賃貸物件を手放す理由はあるかもしれませんが、いずれにせよ、全オーナーが賃貸物件を売却する理由については、購入する際に聞いておくことをオススメします。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

本項目では、オーナーチェンジ物件を購入するメリットについて、以下の4つをご紹介します。

1, 新築物件よりも安く購入することができる
2, 家賃収入をすぐに得ることができる
3, 融資審査が通りやすい
4, 投資計画が立てやすい

新築物件よりも安く購入することができる

オーナーチェンジ物件を購入するメリットの1つ目は「新築物件よりも安く購入することができる」点です。

当然のことですが、オーナーチェンジ物件は建設されてから一定の期間が経過しているため、投資商品としては中古物件に位置付けられます。

中古物件は、新築物件よりも安い金額で購入することができるため、新築物件に手を出すほど資金的な余裕が無いという方にとっては、投資用不動産としてハードルの低い商品と言えるでしょう。

家賃収入をすぐに得ることができる

2つ目は「家賃収入をすぐに得ることができる」点です。

通常、投資用不動産を購入した場合、その物件に入居する入居希望者を募集する必要があるため、一定の時間や広告費などが必要となります。

しかし、オーナーチェンジ物件であれば、既に入居者が入居している物件として購入することができるため、購入した時点から安定した家賃収入を得ることができるのです。

融資審査が通りやすい

3つ目は「融資審査が通りやすい」点です。

前述したように、オーナーチェンジ物件はすでに安定した家賃収入があるため、金融機関からの融資審査においても、ポジティブに評価されることが多いと言えます。

ただし、物件の状態や入居者の質、市場の状況なども融資の可否に影響するため、これらの点についてはあらかじめ理解しておくことが重要です。

投資計画が立てやすい

4つ目は「投資計画が立てやすい」点です。

賃貸物件の購入及び経営は、あくまで不動産投資の一環であり、長期的に利益を得るために取り組むものです。

そのため、実際に不動産を購入する際には入念な資金計画や投資計画を立てる必要があり、その計画通りに経営を進めることが重要となります。

その点、オーナーチェンジ物件であれば、購入した時点から安定した収入を得ることができることに加え、前オーナーの経営における知見を引き継ぐことができるため、投資計画が立てやすいと言えます。

オーナーチェンジ物件を購入するデメリット

次に、オーナーチェンジ物件を購入するデメリットについて、以下の4つをご紹介します。

1, 何かしらの問題を抱えている可能性がある
2, 契約条件の継承
3, 部屋や間取りの確認が難しい
4, 偽装入居者がいる可能性がある

何かしらの問題を抱えている可能性がある

オーナーチェンジ物件を購入するデメリットの1つ目は「何かしらの問題を抱えている可能性がある」という点です。

前述したように、継続的な収益が見込める賃貸物件が売られているということは、対象の賃貸物件、あるいはオーナー自身に何かしらの理由や原因があることが想定されます。

具体的な理由や背景は、状況や人によって様々ですが、不動産に関連する何かしらのマイナスの要素が原因である場合は、注意して見定めることが重要です。

契約条件の継承

2つ目は「契約条件の継承」です。

オーナーチェンジ物件を購入する場合、既存の賃貸契約の条件をそのまま継承する必要があります。

既存の賃貸契約には、家賃や契約期間、退去時のルールなど、前オーナーが設定した様々な条件が含まれます。

捉え方によってはそれが楽であるという見方もできますが、不動産経営の自由度が低いという点では、マイナスの要素になるかもしれません。

部屋や間取りの確認が難しい

3つ目は「部屋や間取りの確認が難しい」という点です。

不動産を購入する際は、金額や条件はもちろん、具体的にどのような物件なのか、内覧を通して理解したいという方は多いはずです。

しかし、オーナーチェンジ物件の場合は既に入居者が居住しているため、プライバシーの観点から自由に内覧することはできません。

そのため、隠れた損傷や修繕が必要な箇所の存在を見落としてしまう可能性もあり、購入後に想定外の修繕費用等が発生するリスクがあると言えます。

実際にオーナーチェンジ物件を購入する際には、管理会社や全オーナーから、可能な限り詳細な情報を得ることが重要です。

偽装入居者がいる可能性がある

4つ目は「偽装入居者がいる可能性がある」点です。

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者を抱えているため、購入後すぐに家賃収入を得ることができるという点が魅力です。

しかし、その魅力を高めるため、売主が偽装入居者を配置している可能性もゼロではありません。

そのような物件は、本来空室を抱えている物件であるため、購入後に得られる家賃収入が減少してしまい、投資計画が狂ってしまうかもしれません。

オーナーチェンジ物件を購入する際には、入居者の入居期間や家賃の支払い履歴などを慎重に確認することをオススメします。

オーナーチェンジ物件を購入する際のポイント

最後に、オーナーチェンジ物件を購入する際のポイントについて、以下の3つをご紹介します。

1, 契約内容の確認
2, 入居者情報の確認
3, 緻密な投資計画の作成

契約内容の確認

オーナーチェンジ物件を購入する際のポイントの1つ目は「契約内容の確認」です。

前述したように、オーナーチェンジ物件を購入する際には既存の契約内容や条件がそのまま新しいオーナーに引き継がれます。

賃料の金額や支払条件、契約期間など、投資計画に大きく関わる内容のものも多いので、一つひとつしっかりと確認することが重要です。

また、それぞれの契約内容や条件に伴うリスクについても、管理会社や前オーナーから聞いておくと良いでしょう。

入居者情報の確認

2つ目は「入居者情報の確認」です。

読者の皆様も既に理解している通り、賃貸物件の収益源はあくまでも入居者です。

安定した入居率を維持することができなければ、長期的かつ安定的な収入を得ることはできません。

偽装入居者の件はもちろん、トラブルを起こしそうな入居者や家賃を頻繁に滞納している入居者などは、あらかじめ把握しておく必要があるでしょう。

緻密な投資計画の作成

3つ目は「緻密な投資計画の作成」です。

オーナーチェンジ物件と言えど、不動産投資は他の投資と比較しても、長期的かつ予測の難しい投資活動と言えます。

賃貸物件の経営を通した長期的な投資を成功させるためには、あらゆるリスクや問題を事前に把握した上で、緻密な計画を立てることが重要となります。

税金関連や想定される問題への準備、市場の未来予測を入念に行った上で、実現可能性の高い投資計画を立てる必要があるでしょう。

不動産経営に関するお悩みは久和不動産へ

いかがでしたでしょうか。

今回は、不動産投資やオーナーチェンジ物件の購入を検討している方を対象に、オーナーチェンジ物件を購入するメリットやデメリット、実際に購入する際のポイントについてご紹介しました。

オーナーチェンジ物件への投資は、通常の不動産投資とは方法や手順が異なるため、その仕組みやリスクについてしっかりと理解しておく必要があります。

実際にオーナーチェンジ物件を購入する際には、ある程度の知識を備えた上で不動産会社のサポートを受け、リスクを最小限に抑えた上で取り組むことが重要です。

また、久和不動産では、オーナーチェンジ物件に関するご相談はもちろん、不動産投資や賃貸管理に関するご相談も受け付けています。

不動産に関するお悩みを抱えている場合は、ぜひお気軽にお問い合わせください!

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