【アパート経営と相続税対策】仕組みやメリットを専門家が解説

アパート経営をして相続税対策をしたいけど、具体的な仕組みが分からない

相続税対策におけるアパート経営の具体的なメリットについて理解したい

相続税対策でアパートの経営を検討している方の中には、このような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

アパート経営は、今や相続税削減への対策方法として広い認知を得ており、適切な方法で取り組むことで相続税額を大幅に削減することが可能です。

そこで今回は、相続税対策としてアパート経営を検討している方に向けて、相続税を抑えることができる仕組みや相続税額のシミュレーション結果、アパート経営のメリットについてご紹介します。

また、久和不動産では、不動産購入による相続税対策に関するご相談をはじめ、不動産に関するあらゆるお悩みやご相談を受け付けています。

相続税対策や不動産購入に関する悩みを解決したいという方は、ぜひお気軽にご相談ください!

相続税の基礎控除について

まずはじめに、「相続税の基礎控除」についてご紹介します。

アパート経営による相続税対策を理解するためには、最低限相続税の基礎控除について理解しておく必要があります。

相続税における基礎控除とは、相続される資産の総額から差し引かれる一定の金額のことを指し、控除される資産に対しては相続税が発生しないという仕組みとなっています。

日本での相続税の基礎控除額の計算式は、3,000万円 + (相続人数 × 600万円) となっており、相続を受け継ぐ人の数が一人の場合は3,600万円が控除額となります。

つまり、1億円の相続が一人に対して行われる場合、3,600万円が基礎控除として差し引かれた後、残りの6,400万円に対して相続税がかかるということです。

基礎控除については、実際の相続額を計算する際に必ず必要となる知識なので、しっかりと理解しておくと良いでしょう。

アパート経営が相続税対策になる仕組み

それでは早速、アパート経営と相続税対策の仕組みについてご紹介します。

アパート経営によって相続税を抑えることが出来る理由は、大きく分けて以下の3つです。

1, 相続税評価額が低くなる
2, 借入金で相続税対象額が低くなる
3, 小規模宅地等の特例で相続税が低くなる

相続税評価額が低くなる

1つ目は「相続税評価額が低くなる」ことによる節税効果です。

相続税は、現金や不動産、有価証券などの資産を合算した値に対して課せられる税金です。

つまり、所有するアパート(不動産)に対しても、相続が行われる際に「評価額」というものが与えられ、その額に対して相続税が計算されます。

アパートのような賃貸不動産の場合、単に購入した際の金額が直接評価額となる訳ではなく、運営コストや空室リスク、その他様々な要素を加味した上で求められます。

つまり、1億円で購入したアパートは、評価額が1億円となるのではなく、実際にはより低い価格で評価されるため、結果的に相続税も低くなるということです。

「現金ではなく、流動性の低い資産として評価されるのだから当然だろう」という人もいますが、アパート経営は本来自身の資産を投資してアパート経営を行うことで、利益を得ることを目的に行われる行為なので、相続税を節税しつつ、資産を増やすことができる取り組みと言えます。

借入金で相続税対象額が低くなる

2つ目は「借入金で相続税対象額が低くなる」ことによる節税効果です。

アパート経営において、建設や購入のために借入したお金がある場合、その借入金は相続税評価額から控除することができるというルールがあります。

つまり、1億円のアパートを購入する際に銀行から3,000万円の借入を起こした場合、その3,000万円は負債として扱われ、アパートの評価額から差し引くことが出来るのです。

仮に1億円で購入したアパートの評価額が8,000万円であると仮定した場合、そこから借入金の3,000万円と基礎控除額の3,600万円(相続を受ける人が1人の場合)が差し引かれ、相続税が課される対象は残りの1,400万円分となるのです。

小規模宅地等の特例で相続税が低くなる

3つ目は「小規模宅地等の特例で相続税が低くなる」ことによる節税効果です。

日本の税法には、小規模宅地等に対して特別控除が設けられるルールがあり、賃貸アパートの土地も小規模宅地に該当するため、特例で控除を受けることが可能です。

小規模宅地にはいくつかの種類があり、賃貸アパートの土地はこの中でも貸付事業用宅地に当てはまります。

貸付事業用宅地に対する特別控除は、限度面積が200㎡となっており、評価額から5割が減額される仕組みとなっています。

つまり、土地面積が400㎡、評価額が1億円の賃貸アパートを一人に対して相続する場合、相続税がかかる資産の額を求める計算は以下のようになります。

① 特別控除額 = 1億円 × 0.5 (400㎡のうち200㎡) × 0.5(特別控除割合) = 2,500万円
② 基礎控除額 = 3,000万円 + (相続人 × 600万円) = 3,600万円
③ 相続税がかかる資産額 = 1億円 – 2,500万円 – 3,600万円 = 3,900万円

相続税対策におけるアパート経営のメリット

次に、相続税対策におけるアパート経営のメリットについて、以下の3つをご紹介します。

1, 相続税が安くなる
2, 借入金で相続税が低くなる
3, 小規模宅地等の特例で相続税が低くなる

相続税が安くなる

相続税対策におけるアパート経営のメリットの1つ目は「相続税が安くなる」点です。

既にご紹介した通り、現金資産を賃貸アパートの資産として所有しておくことで、相続税を抑えることができます。

借入や特別控除を適切に活用することで相続税を安く抑えることができる点は、相続税対策におけるアパート経営の最も大きなメリットと言えるでしょう。

継続的なキャッシュフローが見込める

2つ目は「継続的なキャッシュフローが見込める」という点です。

賃貸アパートの経営は、相続税対策以前に、継続的かつ安定的な収入を得ることができるというメリットがあります。

投資商品として初期投資額が比較的大きいアパート経営ですが、購入する物件の選定を誤らなければ、安定した収入を継続的に得ることができるでしょう。

また、現金資産の大半をアパート購入に費やした場合には、相続税として支払うお金を確保するという意味でも、アパート経営による安定的な収入は非常に重要と言えるでしょう。

投資額以上のリターンが見込める

3つ目は「投資額以上のリターンが見込める」という点です。

既に何度も述べている通り、アパート経営は投資戦略として魅力的な手法です。

将来的に土地や物件価値が上がることを見据えてアパートを購入しておくことで、継続的な安定収入に加え、土地及び物件の売却時にも金銭的な大きなリターンを得ることができるでしょう。

相続税対策としてアパートを経営することも重要ですが、それ以前に資産を効率的に運用して増やす手法として、アパート経営という投資戦略が存在することはしっかりと頭に入れておくべきでしょう。

相続税と不動産に関するご相談は久和不動産へ

いかがでしたでしょうか。

今回は、相続税対策としてアパート経営を検討している方に向けて、実際に相続税が節税される仕組みや実際の計算例、アパート経営のメリットについてご紹介しました。

税金やアパート経営の仕組みは複雑である一方、理解した上で適切に活用することで、相続税やその他の税金についても節税することができます。

家族や身内に少しでも多くの財産を残すことができるよう、しっかりと学んでおくことが重要です。

また、久和不動産では、アパート経営を検討している方に向けて、その具体的なメリットや購入方法、相続税対策のサポートまで、幅広く対応しています。

相続税対策でアパートを経営したい、より節税できる方法について理解したい、という場合には、ぜひお気軽にご相談ください!

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