【直接賃貸管理する大家さん必見】具体的な業務や起こりやすいトラブルの対処法

賃貸経営を行う上で、管理会社へ業務を委託せずに自分で物件を管理する「直接賃貸管理」を選ぶ大家も増えています。

委託費を節約できる一方で、入居者対応や修繕手配など、想像以上に多くの業務を担うことになるのが現実です。

自分の物件に愛着を持って丁寧に管理できる一方、日々のトラブル対応や専門知識の不足で苦労することもあります。

この記事では、大家が実際に必要な業務内容からメリット・デメリット、さらに自主管理で起こりやすいトラブルへの対策までを徹底解説します。

これから自主管理を検討している方、またはすでに実践している大家さんにとって、役立つ内容となっています。

ぜひ、最後までお読みください。

大家さんが直接賃貸管理する上で必要な業務とは？

まず、大家さんが直接賃貸管理をする上で必要な業務をご紹介します。

1.入居者募集や契約手続き
2.入居者対応
3.家賃管理
4.建物の管理
5.修繕対応
6.退去時の手続き
7.入居者の再募集

①入居者募集や契約手続き

直接管理では、まず入居者募集から契約締結までの手続きを自ら行う必要があります。

広告掲載や内見対応、入居審査、契約書の作成など、一連のプロセスをすべて自分で対応しなければなりません。

特に入居審査では、入居者の職業や収入状況、連帯保証人の有無などを慎重に確認することが求められます。

②入居者対応

入居中に発生する問い合わせやトラブルへの対応も、大家自身が行います。

騒音や設備不良、近隣とのトラブルなど、さまざまな要件が寄せられるため、誠実かつスピーディーに対応することが大切です。

問題を放置すると入居者満足度が下がり、退去や口コミ低下につながる恐れがあります。

③家賃管理

家賃の入金確認や督促も重要な業務の一つです。

入金日を毎月チェックし、遅延がある場合は早めに連絡を取ることがトラブル防止につながります。

必要に応じて保証会社を利用すれば、リスクを軽減できます。

④建物の管理

建物の清掃や共用部分の点検など、日常的な維持管理も欠かせません。

定期的な巡回を行い、破損箇所や老朽化を早期に発見することで、修繕コストを抑えることができます。

小さな異変に気づけるのは、大家自身が直接管理している強みともいえます。

⑤修繕対応

水漏れや設備故障などが起きた場合には、業者を手配して修理を行います。

緊急時に頼れる業者をあらかじめ把握しておくことで、対応の遅れを防げます。

修繕対応のスピードは入居者の満足度に直結するため、常に迅速な対応を意識しましょう。

⑥退去時の手続き

退去時には、原状回復や敷金精算、鍵の返却などの手続きを行います。

トラブル防止のために、退去時の写真記録や費用明細を明確にしておくことが大切です。

また、入居者と立ち会いのうえで状況を確認することで、後日の認識違いを防ぎ、円満な退去手続きにつながります。

⑦入居者の再募集

退去後は再度入居者募集を行います。

前回の募集データや問い合わせ内容を活用し、より効果的な集客につなげましょう。

募集から入居までのスピードを意識することが、空室期間を短縮するポイントです。

大家さんが直接賃貸管理の業務を行うメリット

次に、大家さんが直接賃貸管理の業務を行うメリットをご紹介します。

1.管理委託費を節約できる
2.物件の状態や入居者状況を把握しやすい
3.賃貸経営スキルを磨く機会になる

①管理委託費を節約できる

自主管理の大きな魅力は、管理委託費を削減できる点です。

通常、管理会社に依頼すると家賃の3〜5％が手数料として発生しますが、直接管理ならこの費用を抑えられます。

長期的に見ると、年間で数十万円のコスト削減につながることもあります。

②物件の状態や入居者状況を把握しやすい

自ら管理を行うことで、物件の細かな状態を常に把握できます。

共用部の傷みや設備の不具合に早く気づけるため、修繕のタイミングを逃さず適切に対応できます。

また、入居者との距離が近いため、コミュニケーションを通じて信頼関係を築くことも可能です。

③賃貸経営スキルを磨く機会になる

入居者対応や修繕、家賃管理など、さまざまな経験を通じて賃貸経営者としてのスキルを磨けます。

管理会社任せにしていては得られない「現場感覚」を身につけることで、将来的にはより戦略的な経営判断ができるようになるでしょう。

また、日々の運営を通して市場の変化や入居者ニーズを肌で感じ取れるため、長期的な資産運用の視点を養うことにもつながります。

大家さんが直接賃貸管理の業務を行うデメリット

次に、大家さんが直接賃貸管理の業務を行うデメリットをご紹介します。

1.クレーム対応や事務処理の負担が大きい
2.専門知識が求められ、時間の余裕も必要
3.メンテナンス対応が遅れると収益に影響する

①クレーム対応や事務処理の負担が大きい

入居者からの問い合わせやトラブル対応は、想像以上に時間と労力を必要とします。

特に夜間や休日の対応も発生するため、本業を持つ大家にとっては負担が大きくなりがちです。

対応を後回しにすると入居者の不満が積もり、退去や評判の低下につながるため、迅速なレスポンス体制を整えておくことが重要です。

②専門知識が求められ、時間の余裕も必要

契約や法令、修繕対応には一定の専門知識が求められます。

業務を一人で抱え込まず、必要に応じて専門家に相談する柔軟さが大切です。

また、法改正や市場動向の変化にも常にアンテナを張り、最新情報を学び続ける姿勢が安定した賃貸経営には欠かせません。

③メンテナンス対応が遅れると収益に影響する

修繕が遅れると入居者満足度が下がり、退去や空室期間の長期化につながる恐れがあります。

迅速な対応を行うためには、信頼できる業者を複数確保しておくことがポイントです。

特に水回りや電気設備の不具合は緊急性が高いため、24時間対応できる体制を整えておくと安心です。

自主管理で起こりやすいトラブルの対策

次に、自主管理で起こりやすいトラブルの対策をご紹介します。

1.家賃滞納や契約違反への早期対応
2.設備や修繕トラブルを防ぐ定期点検
3.入居者管トラブルを防ぐルール設備
4.専門業者や管理会社を部分的に活用する

①家賃滞納や契約違反への早期対応

家賃滞納や契約違反は、自主管理でもっとも起こりやすいトラブルの一つです。

支払いが遅れた場合はすぐに連絡を取り、状況を確認しましょう。

長期滞納を防ぐために、保証会社の利用を検討するのも効果的です。

②設備や修繕トラブルを防ぐ定期点検

水漏れや電気系統の不具合などは、定期点検で早期に発見できます。

小さな不具合でも放置すると大きな修繕費に発展するため、定期的な確認を怠らないようにしましょう。

点検結果は記録として残しておくことで、将来的な設備更新や修繕計画を立てる際にも役立ちます。

③入居者間トラブルを防ぐルール整備

生活音やゴミ出し、共有スペースの利用など、入居者間トラブルは事前のルール設定で防ぐことが可能です。

入居時に明確なルールを伝え、トラブルを未然に防ぐ仕組みを整えましょう。

定期的に掲示やメールなどでルールを再周知することで、入居者の意識が維持され、より穏やかな住環境を保てます。

④専門業者や管理会社を部分的に活用する

すべてを自分で行うのは現実的に難しいため、家賃管理や修繕業務など一部を専門業者に任せるのも賢い方法です。

信頼できる管理会社を部分的に活用することで、安心して自主管理を続けることができます。

専門家の知識とノウハウを取り入れることで、業務効率が上がり、結果的に賃貸経営全体の質を高めることにもつながります。

直接賃貸管理の業務でお悩みの大家さんは久和不動産にご相談ください！

今回は、大家が直接賃貸管理を行う際に必要な業務や注意点についてご紹介しました。

要点を以下にまとめます。

・直接管理では、入居者対応から修繕・家賃管理まで幅広い業務が必要
・メリットはコスト削減と物件把握、デメリットは時間と労力の負担
・部分的な委託活用や専門家相談で、安定した自主管理が可能

久和不動産では、大家様が安心して賃貸経営を行えるよう、自主管理に関するご相談を幅広く承っています。

入居者募集、修繕手配、トラブル対応など、必要な部分だけをサポートする柔軟なプランもご用意しています。

初めて自主管理に挑戦する方も、長年の経験を持つ方も、ぜひお気軽にご相談ください。

これらの情報が、大家様の安定した賃貸経営の参考になれば幸いです。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。