「不動産所得の節税ってどう進めればいいのだろう？」

「青色申告や減価償却をうまく活用したいけれど、手続きが複雑そうで不安…」

「相続税や固定資産税まで考慮しないと、結局手取りが減りそう…」

不動産投資は安定収益を狙える一方、思いのほか税金の負担が大きく、手残りが少なくなってしまうケースも珍しくありません。

実際、所得税・住民税、固定資産税、相続税など、様々な税金が絡んでくるため、正しく節税対策を行わないと想定以上のコストがかかってしまいます。

そこで本記事では、「不動産所得の節税」をテーマに、具体的な方法や注意点を詳しく解説します。

青色申告や減価償却、法人化などの対策を分かりやすくまとめ、成功事例とともに紹介しますので、ぜひ最後までご覧いただき、節税を通じて安定的な不動産所得を確保するためのヒントを見つけてください。

不動産所得にかかる主な税金と、その仕組みを押さえよう

不動産所得に対する税金の仕組みを理解しないまま投資を続けると、後から大きな負担に気づいて慌てることになりかねません。

まずは、不動産投資で発生する主要な税金を把握しましょう。

• 所得税・住民税
• 固定資産税・都市計画税
• 相続税・贈与税
• 印紙税・登録免許税などの取得時コスト

所得税・住民税

個人オーナーが得る家賃収入は、「不動産所得」として課税されます。

家賃収入から必要経費（減価償却費、ローン利息、管理費など）を引いた金額が課税所得となり、これに対して所得税と住民税がかかる仕組みです。

ポイント：所得税は累進課税となっており、所得が大きいほど税率が高くなる。住民税は一定の割合（一般的に10％）が課される。

固定資産税・都市計画税

土地や建物を所有している限り、毎年1月1日時点の所有者に対して固定資産税と都市計画税が課されます。

評価額が高ければその分課税額も大きくなるため、物件規模の拡大に比例して出費も増大しやすいです。

ポイント：自治体によって税率が異なる場合がある。評価額の見直しは3年ごとに行われる。

相続税・贈与税

不動産は相続時に大きな課税対象となります。ただし、賃貸物件には貸家建付地評価や小規模宅地の特例など、税金を減らす仕組みも存在します。

事前に相続対策を行っておくことで、遺産分割や納税の負担を軽減しやすくなります。

印紙税・登録免許税などの取得時コスト

物件を取得する際、売買契約書やローン契約などに伴い印紙税がかかります。

また、登記に必要な登録免許税や不動産取得税など、初期コストも大きいため、購入時の予算に組み込むことが重要です。

不動産所得の節税に有効な主な対策

不動産所得からの手残りを最大化するためには、制度を正しく理解し、適切に活用することが鍵となります。

ここでは、代表的な節税対策をピックアップして紹介します。

• 青色申告の活用
• 減価償却を上手に使う
• 法人化による税率引き下げ
• 生命保険・相続対策との連動

青色申告の活用

不動産所得の確定申告方法は「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。

青色申告を選択すると、主に以下のようなメリットが得られます。

青色申告特別控除：複式簿記を行う場合で最大65万円の控除が認められる（事業的規模の場合）。簡易簿記でも最大10万円控除
損失の繰越・繰戻し：赤字が出た場合、最長3年間繰越できるため、翌年以降の所得と相殺が可能
専従者給与：家族を事業専従者として給与を支払う形にすれば、その給与を経費に計上できる

減価償却を上手に使う

建物や設備の取得費用を一定期間に分割して経費処理するのが「減価償却」です。

ポイント：木造、鉄骨造、RC造など構造によって耐用年数が異なる
中古物件：耐用年数を既に経過している場合、法定耐用年数を短縮した計算ができることも
修繕費との区分：物件価値を高めるリフォームは資本的支出となり、減価償却扱い。原状回復目的の修繕は一括経費化できる場合がある

法人化による税率引き下げ

不動産投資で大きな収益が見込まれるようになると、個人の累進課税による高税率がネックになることもあります。

そこで法人化（不動産管理法人）を行い、所得を法人税率で課税してもらう方法があります。

メリット：法人税率は一定で、個人の最高税率より低くなる場合が多い
デメリット：法人設立コストや維持費、決算・会計の手間が増える

生命保険・相続対策との連動

不動産投資と生命保険を組み合わせると、相続時の納税資金や税金対策を効率よく行うことができます。

例えば、相続税の非課税枠（法定相続人×500万円）を活用した契約で、死亡保険金を納税資金として確保する方法などが典型例です。

さらに節税効果を高める実践的アイデア

上記の基本対策に加えて、物件運営や投資計画の工夫でも不動産所得に対する税負担を抑えられる余地があります。

ここでは、より実務的なアイデアをいくつか紹介します。

• 一括償却や短期償却できる設備を活用
• 家族への賃貸借契約を見直す
• 小規模宅地等の特例を検討（相続税対策）
• 空室対策によるキャッシュフローの安定化

一括償却や短期償却できる設備を活用

物件の一部設備については、一定金額以下であれば一度に経費計上できる「少額減価償却資産の特例」などを活用できる可能性があります。

短い期間で一気に経費化することで、今期の課税所得を圧縮することが可能です。

例：30万円未満のエアコンや家電などを一括償却する

家族への賃貸借契約を見直す

家族向けに賃貸物件を借りている場合、賃料が適正に設定されていなかったり、契約形態が曖昧だと経費計上が認められないケースがあります。

一定のルールを守って、家族への賃貸契約を適正化しておくと、節税効果が得られる可能性があります。

小規模宅地等の特例を検討（相続税対策）

賃貸住宅として利用していた土地については、「小規模宅地等の特例」により相続税評価額を大幅に減額できる場合があります。

ただし、利用条件や継承後の運営状況など、細かな要件が定められているため、税理士などの専門家と相談しながら進めるのがおすすめです。

空室対策によるキャッシュフローの安定化

直接的には節税ではありませんが、空室率が下がれば実際の収入が増え、その結果として減価償却や経費とのバランスで所得額をコントロールしやすくなります。

安定収益があれば、繰り上げ返済や追加投資などの選択肢も増え、結果的に税負担を適正に管理できるでしょう。

不動産所得の節税対策を成功させるための注意点

節税策は大いに効果がありますが、法令違反や手続きミスで逆にトラブルを招くリスクにも気を付けたいところです。

ここでは、注意すべきポイントを挙げておきます。

• 記帳と書類管理の徹底
• 不正な経費計上は厳禁
• キャッシュフロー管理をおろそかにしない
• 専門家との連携を活用

記帳と書類管理の徹底

青色申告を使うなら、きちんと帳簿を付けて証拠書類（領収書や契約書など）を管理し、税務調査があっても問題なく説明できるようにしておく必要があります。

データをデジタル化して保管する際も、要件を満たす形で処理しなければならない場合があるため注意しましょう。

不正な経費計上は厳禁

生活費や私的な支出を経費として計上すると、不正行為とみなされ、追徴課税や重加算税を科されるリスクがあります。

修繕費か資本的支出かの区分などグレーゾーンが多いケースもあるため、判断に迷う場合は税理士など専門家へ相談がベターです。

キャッシュフロー管理をおろそかにしない

いくら節税しても、キャッシュフローが回らなくなると投資を継続できなくなります。

ローン返済や修繕費など、現金流出は毎月発生するので、税金だけでなく資金繰り全体を見渡すことが重要です。

専門家との連携を活用

税制や法律は頻繁に改正され、判例も積み重なるため、常に最新情報を追いかけるのは個人オーナーにとって大変です。

税理士、不動産コンサルタント、弁護士などの専門家にサポートを依頼し、誤った対策でトラブルに巻き込まれることを避けましょう。

不動産所得の節税のお悩みは久和不動産にお任せください！

不動産所得に対する節税は、正しく行うと大きな手残りを確保できる一方、制度理解や手続きを誤るとリスクが高まる繊細なテーマでもあります。

本記事で紹介した以下のポイントを押さえれば、多くの場合、効果的な節税対策を進めやすくなるでしょう。

• 青色申告や減価償却などの基本対策の把握
• 法人化や相続対策（小規模宅地の特例など）の検討
• 一括償却や少額減価償却資産の活用で短期的に経費計上
• 修繕費と資本的支出の適切な区分と一括経費化の可能性
• 家族との賃貸借契約や空室対策で収益を安定化

しかし、実際に「どの程度の費用を投資してリフォームすれば減価償却を最適化できるのか」「法人化するタイミングはいつがベストか」など、物件やオーナーの状況次第で最適解は異なります。

さらに税法や制度は改正されることも多く、最新情報に基づいた戦略立案が欠かせません。

そこで、「不動産所得の節税」でお困りの方は、ぜひ久和不動産にご相談ください！

当社では、長年の賃貸管理と不動産投資支援の実績を持つ専門スタッフが、オーナー様一人ひとりのニーズに合わせて最適な節税プランを提案します。

青色申告導入サポートや減価償却計画の立て方、法人化のメリット・デメリットの説明、さらには相続対策まで幅広く対応可能です。

税理士や弁護士などの専門家とも連携し、複雑なケースにも柔軟に対処。

正しい手続きと計画的な運用で、安心して不動産所得の節税を進められるようお手伝いいたします。

お気軽にお問い合わせください。皆様からのご相談を心よりお待ちしております！