「不動産投資のローン審査って、どんな基準で見られるんだろう？」

「物件数が増えると審査が通りづらくなるって本当？」

「金利や返済負担率を抑えるために、どう準備すればいいの？」

不動産投資を成功させるうえで欠かせないのが、ローンを使った資金調達。

しかし、初めての投資でも、ある程度の経験を積んだ後でも、ローン審査に通らずに計画が頓挫してしまうケースは少なくありません。

本記事では、不動産投資のローン審査をクリアするための基礎知識や準備ポイントを分かりやすくまとめました。

金融機関がチェックする項目や、審査で重視される書類の整え方など、実践的な情報を多数紹介します。

投資規模を拡大したい方や、はじめての投資物件購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資におけるローン審査の基本：なぜ審査が厳しくなるのか

同じローンでも、マイホーム購入時の住宅ローンと不動産投資のローンでは、金融機関の審査基準が大きく異なります。

不動産投資のローン審査が厳しくなる背景や、金融機関の考え方を理解することから始めましょう。

• 投資用物件はリスクが高いと見なされる
• 空室率や家賃下落リスクを考慮
• 返済原資は家賃収入メインとなる

投資用物件はリスクが高いと見なされる

投資用ローンでは、銀行側が「投資失敗により返済が滞る」可能性を懸念します。

住宅ローンに比べて金利が高めに設定されるのは、投資物件特有のリスクを織り込んでいるからです。

空室率や家賃下落リスクを考慮

不動産投資のローン返済は家賃収入が原資になるため、空室期間や家賃下落によって収益が安定しない恐れがあります。

金融機関は地域の需給や物件の競争力をチェックし、リスクが高いと判断すれば審査を厳格化します。

返済原資は家賃収入メインとなる

自宅購入の場合は「給与所得」や「家族構成」が重視されますが、不動産投資ローンでは「家賃収入の安定性」「物件の収益性」が大きなウエイトを占めます。

もちろん、投資家本人の年収や資産状況も重要な審査項目です。

不動産投資のローン審査でチェックされる主なポイント

金融機関が不動産投資ローンを審査するときは、物件の収益性だけでなく、投資家自身の経済状況や信用力など、多方面から総合的に評価を行います。

ここでは、審査で特に重視される項目を紹介します。

• 投資家（借り手）の年収・勤務先・信用情報
• 物件の収益性（家賃相場・空室リスク）
• 物件の立地・築年数・構造
• 自己資金の額や他の借入状況

投資家（借り手）の年収・勤務先・信用情報

給与所得や会社での地位、勤続年数、過去の債務返済履歴などが確認されます。

大企業勤務や公務員であれば安定していると見なされる場合が多く、審査が通りやすい傾向です。

個人事業主やフリーランスの場合は、確定申告書や過去の収入実績を詳しく提示する必要があります。

物件の収益性（家賃相場・空室リスク）

家賃収入が安定して得られるかどうかが最も重要です。

具体的には、周辺の家賃相場や実際の入居率、賃貸需要のある地域かどうかなどを金融機関は調べます。

家賃設定が適切か、あるいは過大な想定収益を申告していないかもチェックされることが多いです。

物件の立地・築年数・構造

投資用物件でも、立地や築年数、耐震性などはローン審査に影響を与えます。

築古物件やエリア需要が低い物件の場合は、担保評価が低くなり融資額が下がる、あるいは金利が高めに設定される可能性があります。

自己資金の額や他の借入状況

自己資金が多いほど、金融機関側のリスクが低下するため審査に通りやすくなります。

また、すでに複数のローンを抱えている場合、総借入額が大きいと返済負担比率が高まるため、審査が厳しくなる点に注意が必要です。

不動産投資 ローン審査に通るための具体的対策

審査が厳しくなりがちな不動産投資ローンですが、事前の準備や対策を行うことで通過率を高めることが可能です。

以下に、実際に活用できる具体的なポイントをまとめました。

• 物件選定を慎重に行い、収益性を証明
• 収入や資産を安定させ、自己資金を充実させる
• 信用情報をクリーンに保つ
• 複数の金融機関から事前審査を取り寄せ比較検討

物件選定を慎重に行い、収益性を証明

ローン審査では物件の収益性が大きなカギとなるため、空室リスクが低いエリアや築年数が適切な物件を選ぶことが重要です。

購入前に周辺家賃相場や入居者需要を徹底リサーチし、金融機関に提出する資料を揃えましょう。

具体的には「賃貸履歴」「周辺成約事例」などの根拠を提示すると説得力が高まります。

収入や資産を安定させ、自己資金を充実させる

自己資金が多いほど、ローン審査における融資比率（Loan to Value：LTV）が下がり、金融機関のリスクが減少します。

給与所得を安定させるための勤続年数や副業収入の整理、株式・投資信託などの金融資産を保有することで、財務状況の安定性をアピールしましょう。

信用情報をクリーンに保つ

クレジットカードの支払い遅延や小額のローン滞納があると、信用スコアが下がりローン審査が不利になります。

日々の支払いをきちんと行うことはもちろん、不要なクレジットカードやキャッシング枠を整理しておくことも重要です。

複数の金融機関から事前審査を取り寄せ比較検討

金融機関によって融資方針や審査基準は異なるため、同じ物件でもA銀行では不可、B銀行では可となるケースがあります。

複数行に事前審査を申し込み、条件や金利を比較することで最適なローンを見つけられる可能性が高まるでしょう。

金利タイプの選択と借り換え戦略：ローン審査を有利に進める工夫

ローン審査では、どの金利タイプを選択するかも重要な要素です。

さらに、投資の途中で条件が変わったときに借り換えを検討することも、キャッシュフローとリスク管理の面で効果的です。

• 変動金利型・固定金利型のメリット・デメリット
• 固定期間選択型の活用
• 金利上昇リスクに備える借り換えのタイミング

変動金利型・固定金利型のメリット・デメリット

変動金利は初期の金利が低く設定されやすいものの、将来的に金利が上がれば返済額も増えます。

一方、固定金利は金利上昇リスクを避けられる反面、当初の金利が高めになりがちです。

オーナーの資金計画や将来の利上げ可能性を踏まえて適切に選択しましょう。

固定期間選択型の活用

借り入れ後の一定期間（たとえば5年や10年）は固定金利とし、その後は変動金利に移行する「固定期間選択型ローン」も有力な選択肢です。

金利が落ち着いている短期は固定にしてリスクを抑え、将来の状況次第で再選択できる柔軟性を得られます。

金利上昇リスクに備える借り換えのタイミング

金利が上昇傾向にあると感じたら、借り換えを検討して返済額の増加を防ぐことができます。

ただし、借り換えに伴う手数料や抵当権抹消費用、再設定費用などのコストを加味し、トータルで得かどうか試算することが不可欠です。

不動産投資のローン審査のお悩みは久和不動産にお任せください！

不動産投資におけるローン審査は、成功・失敗を分ける大きなポイントです。

本記事で紹介した以下のポイントを押さえれば、多くの場合、審査を通すためのハードルを下げ、望ましい条件で融資を受けることが可能となるでしょう。

• 投資家自身の信用力（年収・勤務先・過去の返済履歴など）の強化
• 物件の収益性を示す根拠資料（家賃相場、稼働率、周辺の賃貸需要など）の準備
• 自己資金を充実させ、融資比率を下げてリスクを減らす
• 複数の金融機関で事前審査を比較し、最適な借り入れ条件を見極める
• 金利タイプと借り換え戦略を使い、将来の利息負担を抑える

しかし、実際には「物件選び」「資料作成」「金融機関との交渉」など、多くの手間と専門知識が要求されます。

特に初めて不動産投資ローンを組む方や、物件数を増やしていきたい方にとっては、どこまで融資を受けられるのかを客観的に把握するのは難しいものです。

そこで、「不動産投資 ローン審査」でお悩みの方は、ぜひ久和不動産にご相談ください。

当社では、長年にわたり賃貸管理や不動産投資サポートを行ってきた実績を基に、投資家の皆様がスムーズに融資を受けられるよう、物件選定から金融機関との折衝まで総合的にサポートいたします。

具体的には、以下のようなサービスを展開中です。

• 周辺相場・家賃調査で収益性を証明する書類作成
• 借り手の信用力アップのためのアドバイス（資産整理や家計見直しなど）
• 金利タイプの選定・借り換えシミュレーションによる長期的な返済計画の提案
• 物件購入後の賃貸管理・空室対策までフォロー

「初めてローンを組むけど、大丈夫かな？」「最近、審査が厳しくなったって聞いたけど…」など、不安をお感じの方はお気軽にお問い合わせください。

久和不動産が、投資家の皆様をサポートし、不動産投資を成功へと導くお手伝いをいたします！