【アパート経営のランニングコスト一覧】見落としがちな費用と収支を安定させるための考え方を解説

「アパート経営って、実際に毎月どのくらい費用がかかるの？」

「家賃収入があっても、手元にあまり残らない気がする」

賃貸経営を行っているオーナー様の中には、このような疑問や不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

アパート経営では、家賃収入だけに目が行きがちですが、実際にはさまざまなランニングコストが発生します。

こうした費用を正しく把握しておかないと、想定していた収支と実際の手残りに大きなズレが生じてしまうこともあります。

本記事では、アパート経営のランニングコストについて、以下のポイントを中心に解説します。

• アパート経営でかかる主なランニングコスト
• 見落としやすい費用
• ランニングコストを抑えるための考え方

収支の見直しを検討している方や、これからアパート経営を始めようとしている方は、ご参考いただけますと幸いです。

ぜひ最後までお読みください。

アパート経営のランニングコストとは？

まずはじめに、アパート経営のランニングコストとは何かについてご紹介します。

ランニングコストとは、アパートを所有・運営していくうえで継続的に発生する費用のことです。

物件の購入費用やローンの元本返済とは別に、管理費/修繕費/税金/保険料など、毎月あるいは毎年かかる経費を指します。

ランニングコストは家賃収入から差し引かれるため、どれだけ家賃を得ていても、コストの把握が不十分だと手残りが少なくなってしまいます。

安定した賃貸経営を続けるためには、どのような費用がどの程度かかるのかを事前に理解しておくことが重要です。

アパート経営でかかる主なランニングコスト

次に、アパート経営でかかる主なランニングコストについて、以下の4つをご紹介します。

1.管理委託費
2.修繕/メンテナンス費
3.税金/保険料
4.共用部の光熱費や清掃費

①管理委託費

アパート経営でかかる主なランニングコストの1つ目は「管理委託費」です。

管理委託費とは、入居者対応や家賃回収、建物管理などを管理会社に任せる際に支払う費用のことです。

一般的には家賃収入の3〜10％程度が相場とされており、管理範囲やサービス内容によって金額は異なります。

自主管理であればこの費用は発生しませんが、その分オーナー様自身の手間や時間が大きくなります。

管理の質と費用のバランスを考えたうえで判断することが大切です。

②修繕/メンテナンス費

2つ目は「修繕/メンテナンス費」です。

建物や設備は年数が経つにつれて劣化していくため、定期的な修繕やメンテナンスが欠かせません。

たとえば、外壁の塗り替え、屋根の補修、給排水設備の点検などが代表的な費用です。

小規模な修繕であれば数万円で済むこともありますが、大規模修繕になると数百万円単位の費用がかかるケースもあります。

長期的な視点で修繕計画を立て、費用を積み立てておくことが安定経営のポイントです。

③税金/保険料

3つ目は「税金/保険料」です。

アパートを所有していると、固定資産税や都市計画税が毎年発生します。

物件の所在地や評価額によって金額は異なりますが、年間で数十万円になることも珍しくありません。

また、火災保険や地震保険などの保険料も継続的にかかる費用のひとつです。

万が一の災害に備えるためにも、適切な保険への加入は欠かせませんが、補償内容と保険料のバランスを定期的に見直すことも重要です。

④共用部の光熱費や清掃費

4つ目は「共用部の光熱費や清掃費」です。

共用廊下や階段、駐車場の照明にかかる電気代は、オーナー様の負担になるのが一般的です。

また、エントランスやゴミ置き場の清掃を業者に依頼している場合は、その費用も毎月発生します。

一つひとつは大きな金額ではないものの、年間で見ると無視できないコストになることがあります。

LED照明への切り替えや清掃頻度の見直しなど、工夫次第で削減できる余地がある項目でもあります。

見落としやすいランニングコスト

次に、見落としやすいランニングコストについて、以下の3つをご紹介します。

1.退去時の原状回復費用
2.空室期間中の固定費
3.設備の経年劣化による突発的な出費

①退去時の原状回復費用

見落としやすいランニングコストの1つ目は「退去時の原状回復費用」です。

入居者が退去した際には、次の入居者を迎えるためにクリーニングや壁紙の張り替えなどが必要になります。

敷金で賄える範囲もありますが、経年劣化による損耗についてはオーナー様の負担となるケースが多いです。

退去のたびに発生する費用のため、入退去の頻度が高い物件ほど負担が大きくなる傾向があります。

あらかじめ1回あたりの費用目安を把握しておくと、収支計画に織り込みやすくなります。

②空室期間中の固定費

2つ目は「空室期間中の固定費」です。

空室であっても、固定資産税や保険料、管理費、共用部の光熱費などは変わらず発生します。

家賃収入がないにもかかわらず支出だけが続く状態は、収支に大きな影響を与えます。

空室期間が長引くほど手元資金が目減りしていくため、空室を想定した資金の確保や、早期に入居者を募集できる体制づくりが大切です。

③設備の経年劣化による突発的な出費

3つ目は「設備の経年劣化による突発的な出費」です。

エアコンや給湯器、水回りの設備などは、使用年数が経過すると故障するリスクが高まります。

突然の故障は予測が難しく、対応が遅れると入居者の不満や退去にもつながりかねません。

設備ごとのおおよその耐用年数を把握しておき、交換時期が近いものは早めに費用を見込んでおくことが重要です。

計画的に入れ替えることで、突発的な出費による収支の乱れを防ぐことができます。

ランニングコストを抑えるために意識したいポイント

最後に、ランニングコストを抑えるために意識したいポイントについて、以下の3つをご紹介します。

1.管理内容と管理料のバランスを見直す
2.修繕は計画的に行い突発出費を減らす
3.空室期間を短くするための対策を講じる

①管理内容と管理料のバランスを見直す

ランニングコストを抑えるポイントの1つ目は「管理内容と管理料のバランスを見直すこと」です。

管理料が安いからといって必ずしもコスト削減になるとは限りません。

対応範囲が狭い場合、結果的にオーナー様自身の負担が増えたり、空室対策が不十分で収入が減ったりすることもあります。

逆に、管理料が高くてもそれに見合ったサービスが提供されていれば、トータルで見た収支はプラスになることもあります。

金額だけでなく、管理内容とのバランスで判断することが大切です。

②修繕は計画的に行い突発出費を減らす

2つ目は「修繕は計画的に行い、突発的な出費を減らすこと」です。

壊れてから直すのではなく、定期的に点検を行い、劣化が進む前に対応することで大きな出費を防ぐことができます。

たとえば、外壁のひび割れや屋上の防水処理などは、放置すると被害が広がり、修繕費用が膨らむ原因になります。

長期修繕計画を立て、毎月少しずつ積み立てておくことで、いざという時にも慌てずに対応できます。

③空室期間を短くするための対策を講じる

3つ目は「空室期間を短くするための対策を講じること」です。

空室が長引くと、収入がないまま固定費だけがかかり続けるため、収支への影響は大きくなります。

家賃設定の見直しや、募集条件の改善、設備のアップデートなど、入居者に選ばれるための工夫が求められます。

管理会社と連携しながら、空室が出た際に素早く募集をかけられる体制を整えておくことも重要です。

空室期間を最小限に抑えることが、結果としてランニングコスト全体の削減につながります。

アパート経営のランニングコストでお悩みの方は久和不動産へ

今回は、アパート経営にかかるランニングコストの種類や、見落としやすい費用、コストを抑えるための考え方についてご紹介しました。

要点を以下にまとめます。

• ランニングコストには管理費・修繕費・税金・保険料など多くの項目がある
• 退去費用や空室中の固定費など、見落としやすいコストにも注意が必要
• 計画的な管理と空室対策が、収支の安定につながる

ランニングコストを正しく把握し、無理のない収支計画を立てることが、長く安定したアパート経営の土台になります。

久和不動産では、管理体制の見直しや収支改善のご相談に対応しています。

「今のランニングコストが妥当なのか分からない」

「管理の見直しで収支を改善したい」

という方は、どうぞお気軽にご相談ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。