【賃貸不動産の経営！】アパートとマンションの違いやポイントを徹底解説！
「不動産の経営という視点から、アパートとマンションの違いを理解したい」
「不動産経営をしたいけど、適切な物件の見極め方が分からない」
不動産経営や不動産投資を検討している方の中には、このような悩みを抱いている方も多いのではないでしょうか。
継続的な賃料収入と、将来的な建物の売却によって利益を得る不動産投資は、扱う物件の種類や規模によってその内容が大きく異なります。
特に、アパートとマンションは、不動産投資における商品の中でも対極となるような存在であり、適切に商品を選択する際にはそれぞれに対する深い知識が必要です。
そこで今回は、不動産経営や不動産投資を検討している方に向けて、投資商品としてのアパートとマンションの違いについてご紹介します。
また、久和不動産では、東京都内の物件の賃貸管理を行っており、不動産投資をしている方、あるいは検討している方へのサポートも行っています。
賃貸不動産の経営について理解を深めたい、不動産投資についての疑問を解消したい、という場合には、ぜひお気軽にご相談ください！
目次
賃貸不動産の経営とは？
まずはじめに、賃貸不動産の経営の概要についてご紹介します。
賃貸不動産の経営とは、アパートやマンションなどの不動産(場合によっては区分)を所有し、それらを個人や企業に賃貸することで収入を得るビジネスモデルを指します。
不動産投資が「購入した不動産を経営し、継続的な家賃収入を得た後、対象物件を売却することでさらに利益を得ること」を指すのに対し、不動産経営は「所有する不動産を経営し、継続的な家賃収入を得る段階」のみを指します。
簡潔にまとめると、「不動産投資の過程の一部として、不動産経営が存在する」と考えておけば良いでしょう。
とは言え、不動産の経営は、事業の経営とは意味が少し異なり、継続的かつ効率的に収入を得るために、不動産を適切に管理していくことを意味します。
また、不動産の管理は賃貸管理会社に依頼することが一般的であり、オーナーが主体的に経営に携わることは少ないのが実態です。
不動産の経営において最も重要な決断は、不動産を購入する際の選定の段階と言えるでしょう。
アパートとマンションの違いを経営の視点から解説！
それでは早速、不動産経営におけるアパートとマンションの違いについて、以下の５つをご紹介します。
本項目では、上記の内容について不動産投資の視点からも解説しているので、今後不動産の購入を検討している方はぜひ今回の内容を参考にしてみてください。
物件の構造や規模
不動産経営におけるアパートとマンションの違いの１つ目は「物件の構造や規模」です。
当然のことですが、アパートとマンションは設計方法から使用されている材料も異なり、不動産自体の構造が大きく異なります。
それぞれについては後述しますが、不動産の構造や規模が異なるということは、初期投資額や収益性、リスクなどの様々な点において違いがあることを意味します。
同じ集合住宅としての投資商品ですが、その内容は全く異なるということを理解しておきましょう。
初期投資額や管理コスト
２つ目は「初期投資額や管理コスト」です。
購入する不動産の価格は、その物件の建設費に依存する側面が強く、アパートとマンションではその差が顕著に現れます。
当然、しっかりとした構造、かつ物件規模の大きいマンションの方が建設費は高く、それに伴って不動産としての価格も高くなります。
また、アパートの建設費はマンションに比べて低い傾向にありますが、木造建築の場合、耐用年数が22年と短く、定期的な修繕やメンテナンスが必要になることが予想できます。
一方で、マンションは初期投資は高額ですが、建物の耐久性は高く、長い期間を通して大きな修繕が不要である場合が多いため、長期的には管理コストを低く抑えることが可能と言えるでしょう。
初期投資額の具体的な金額や、今後管理していく過程でどの程度のお金が必要となるのかについては、それぞれの不動産ごとにある程度の予測を立てておくと良いでしょう。
収益性とリスク
３つ目は「収益性とリスク」です。
不動産経営において、収益性とリスクは最も重要な要素と言えます。
建物規模が小さいアパートは、初期投資額が低く、設定賃料が大幅に下落する可能性も低いため、入居率を維持することができれば比較的短い期間で投資額を回収することが可能です。
また、マンションは初期投資額が大きい分、アパートよりも長期的な経営を想定する必要がありますが、都心部での土地価格の高騰により、本来の計画よりも大きなリターンを得ることができる可能性があります。
一方リスク面においては、アパートの老朽化に伴うメンテナンスコストの増加やマンション購入時の財務的なリスクなどが挙げられ、それぞれ立地や物件の入念な選定に加え、緻密な資金計画を立てる必要があるでしょう。
入居者層やターゲット市場
４つ目は「入居者層やターゲット市場」です。
アパートとマンションでは、扱う物件の間取りや広さが異なるため、ターゲットとなる入居者層にも乖離があり、経営を行う過程で不動産へ付加価値を付ける方法も異なります。
また、そのような背景もあり、アパートやマンションが建設される地域は大きく郊外と都心部で分けることができ、それに伴って将来的な土地の価格変動の様子も異なるでしょう。
不動産経営における物件選びについては、長期的な需要の推移や将来的な土地価格の変動なども細かく予想した上で選定することが重要です。
管理と運営のしやすさ
５つ目は「管理と運営のしやすさ」です。
アパートの経営では、マンションと比較して少数の戸数を管理することになるため、場合によっては直接的な運営が可能であったり、入居者の意見を反映させやすいというメリットがあります。
一方でマンションの経営では管理戸数が多くなるため、管理会社による専門的かつ効率的な運営が想定される上、多少の空室では収益全体に対する影響は少ないというメリットもあります。
(※ マンション経営の場合は、区分所有と呼ばれる、マンションの一室のみを所有して管理する投資手法も存在します)
投資用不動産として物件を選ぶ際のポイント
最後に、投資用不動産として物件を選ぶ際のポイントについて、以下の４つをご紹介します。
市場や需要を調査すること
投資用不動産として物件を選ぶ際のポイントの１つ目は「市場や需要を調査すること」です。
既にご理解の通り、不動産経営では購入した不動産を十数年から数十年所有することが想定されるため、市場や需要について長期的な視点を持って調査する必要があります。
現段階では高い需要がある不動産でも、地域の人口減少に伴って数年後に需要が著しく低下する可能性も十分にあり得ます。
地域や市場が、将来的にどう変化するのかという視点を持って不動産の価値を算定することが重要です。
資金計画を立てること
２つ目は「資金計画を立てること」です。
不動産投資は、買って売るだけの投資ではなく、その過程で小規模の収益と支出が継続的に生まれる投資であると言えます。
そのため、融資の利用計画や管理コスト、税金などを加味した上で資金の計画を練る必要があり、常に財務的な余裕を確保することができるような体制が求められます。
コストや利回りを考慮した上で複数のパターンで資金的なシミュレーションを行い、自身にあった物件を選定することが重要です。
法規制やルールについて理解すること
３つ目は「法規制やルールについて理解すること」です。
不動産の経営には、建築や管理に関する法律が密接に関わっており、これらを遵守しなければ罰金や事業停止処分などに繋がってしまうリスクがあります。
また、不動産領域における会計処理の方法についても理解しておくことで、収益の最大化や節税を行うことができるため、必要に応じて適切なサポートを受けることも視野に入れておくことをオススメします。
賃貸住宅法や減価償却の仕組みなどについても、しっかりと学んでおく必要があるでしょう。
他の投資商品と比較して検討すること
４つ目は「他の投資商品と比較して検討すること」です。
ご存知の通り、不動産投資や経営はあくまで投資手法の中の一つの選択肢であり、必ずしも全員に対して適切な投資方法という訳ではありません。
投資の目的やリスク許容度を改めて認識した上で、株式や債券、その他金融商品としっかりと比較し、不動産投資が最も適切かどうかを判断することが重要です。
賃貸不動産の経営に関するお悩みは久和不動産へ
いかがでしたでしょうか。
今回は不動産投資を検討している方に向けて、投資商品としてのアパートとマンションの違い、投資用不動産を選定する際のポイントについてご紹介しました。
今回ご紹介した内容は、あくまで不動産投資を検討している段階で理解しておくべき表面的な内容であり、実際に物件の選定や管理を行う際にはより詳細な調査と計画が必要となります。
久和不動産では、不動産投資や経営に関するご相談、既にオーナー様が所有している不動産の管理に関するご相談など、幅広いご依頼を常に受け付けています。
不動産投資や経営に関する質問や疑問等をお持ちの際には、ぜひお気軽にご相談ください！
ご連絡お待ちしております！
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