「退去してほしいのに居座られて困っている」
「家賃を滞納されたまま、連絡がつかなくなった」
「原状回復の費用をめぐって揉めてしまった」

こうした入居者との退去トラブルに悩む賃貸オーナーが増えています。

感情的な対立や法的手続きに発展すると、精神的な負担だけでなく、時間・費用のロスにもつながりかねません。

入居者とのトラブルは「起きてから慌てて対応する」のではなく、原因を知り、冷静に対処し、再発を防ぐことが何より重要です。

この記事では、退去トラブルの主なパターンや原因、対応手順から専門家の活用法まで、賃貸経営に役立つ実践的な情報をご紹介します。

困ったときは、退去トラブル対応に強い久和不動産へぜひご相談ください。

入居者の退去時トラブルの種類

入居者の退去時には、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。

内容は家賃の滞納や原状回復費の対立から、夜逃げや居座りといった深刻なものまで多岐にわたります。

ここでは、賃貸オーナーが直面しやすい主なトラブルをカテゴリごとに整理しています。

カテゴリ	悩みの例
退去拒否	・退去通知を出したが居座っている ・契約満了後も出て行かない ・立ち退き料を要求されて話が進まない
家賃滞納＋退去	・家賃を滞納しているが連絡が取れず退去させたい ・退去させた後未払い家賃がある ・保証人にも連絡がつかず回収の見込みが立たない
原状回復トラブル	・入居者が「経年劣化だ」と主張して費用を拒否 ・クリーニングや修繕費をめぐって口論になる ・トラブルを恐れて費用請求を諦めざるを得なかった
荷物放置・夜逃げ	・夜逃げされ、部屋に荷物が残っている ・処分の判断や費用負担に迷っている ・残された家財の扱いに法的な不安がある
契約書の曖昧さ	・契約書の記載が曖昧で、対応に自信がない ・過去の説明不足がトラブルに発展 ・契約書の内容を入居者が理解していなかった
法的対応への不安	・裁判はしたくないが、交渉が難航 ・強制執行にかかる費用・手間が不安 ・弁護士に相談するべきか判断がつかない
入居者対応のストレス	・感情的なやりとりに疲弊している ・モンスター入居者への対応に困っている ・一人で抱え込み、精神的に限界を感じている

入居者の退去トラブルが起こる主な原因とは

入居者との退去トラブルは、ちょっとした行き違いや準備不足がきっかけで起こることが多くあります。

契約書の内容があいまいだったり、伝え方が不十分だったりすると、入居者との間で認識にズレが生まれてしまいます。

また、対応が遅れたり、どうすればいいかわからなかったりすることで問題が大きくなってしまうケースもあります。

トラブルを防ぐためには、契約や説明をしっかり整えておくことが大切です。

退去拒否

入居者に退去を伝えたのに、なかなか出ていってくれないケースがあります。

これは、契約書に退去日や更新のルールがはっきり書かれていなかったことが原因のひとつです。

特に「自動更新の有無」や「更新を断る期限」が曖昧だと、入居者が「まだ住んでいい」と誤解してしまい、スムーズな退去が難しくなります。

また、借地借家法では退去を求めるには「正当な理由」が必要なので、それを満たさないと法的にも認められません。

家賃滞納＋退去

家賃を長く滞納した結果、退去させなければならなくなることがあります。

このようなケースでは、入居者の支払い能力を見抜けなかったことや、滞納に気づいてからの対応が遅れたことが大きな原因です。

さらに、保証会社に加入していなかったり、保証人の責任が曖昧だったりすると、未払い家賃の回収が難しくなることもあります。

原状回復トラブル

原状回復に関するトラブルは、どこまでを入居者が負担するのかについて、お互いの認識がずれていることが原因です。

契約書や重要事項説明書に詳しい内容が書かれていない場合や、国土交通省のガイドラインと違う請求をしてしまうと、入居者との対立を招きやすくなります。

入居時と退去時の写真や記録を取っていなかったことで、話し合いが感情的になってしまうケースも見られます。

荷物放置・夜逃げ

入居者が夜逃げしたり、連絡が取れなくなったりしたあと、部屋に荷物だけが残されていると対応に困ります。

契約書に「残された荷物の扱い方」が明記されていないと、勝手に処分することが法的なトラブルにつながる恐れがあります。

このような事態の背景には、入居前の審査の甘さや、緊急時の対応方法を知らなかったことが関係しています。

特に自主管理物件では、夜逃げや孤独死といった想定外のトラブルに備えた体制が整っていないこともあります。

契約書の曖昧さ

退去時のトラブルの多くは、そもそも契約書の内容が不十分だったことに原因があります。

たとえば、退去の手順や違約金、契約更新のルール、トラブル時の対応などがきちんと書かれていないと、貸主と入居者の解釈が食い違い、揉めごとになりやすくなります。

インターネット上のひな形をそのまま使っている場合、物件ごとの事情が反映されておらず、対応の根拠が弱くなることもあります。

法的対応への不安

トラブルが深刻になったときに、「裁判にするしかないのか」「強制的に退去させられるのか」といった不安を感じる貸主は少なくありません。

その背景には、借地借家法などの法律についての知識が十分でないことや、これまで専門家に相談した経験がないことが影響しています。

「どこまで自分で対応できるのか」「いつ弁護士に頼るべきか」が判断できず、対応に踏み切れない状況が続いてしまうこともあります。

入居者対応のストレス

入居者とトラブルになったとき、感情的なやり取りや理不尽な要求に疲れてしまう貸主も多くいます。

「自分一人で何とかしなければならない」という思いから、精神的に追い詰められてしまうこともあります。

特に自主管理の物件では、入居者と直接やり取りする機会が多く、問題が起きたときに誰にも相談できず孤立してしまう傾向があります。

入居者の退去時トラブルの対処法

トラブルに直面すると、不安や怒りなどの感情が先行しやすいものです。

ですが、落ち着いて一つひとつ手順を踏むことで、冷静に解決へと導くことができます。

以下では入居者のトラブルの対処法を心理的側面と実際に退去拒否というトラブルが発生した時の対応手順を説明します。

トラブルが発生時の心構え

感情的にならない対応術

入居者との退去トラブルで冷静さを保つために意識すべきポイント

退去をめぐるトラブルでは、貸主側もつい感情的になりがちです。

ですが、強い口調や一方的な要求は、かえって相手を刺激し、話がこじれる原因になります。

まずは契約内容や事実に基づいて、落ち着いて対応することが大切です。冷静に話すことで、入居者との関係も保ちやすくなります。

トラブル時の冷静な対処法

トラブルが起きたときに焦らず行動するための基本的な対応手順

入居者とのトラブルが起こると、「どうしたらいいのか」と不安や焦りで気持ちが乱れてしまいがちです。

しかし、感情のまま動くと、かえって事態を悪化させることもあります。

まずは深呼吸して落ち着き、契約内容を確認しながら状況を整理することが大切です。

対応は一つひとつ順を追って行い、書面で記録を残すことで冷静さも保ちやすくなります。

交渉のコツ

入居者との話し合いをスムーズに進めるための交渉のポイント

退去の話し合いを進めるには、相手の状況にも配慮しながら冷静に交渉することが大切です。

たとえば、立ち退き料や退去時期の相談など、柔軟な提案をすることで合意を得やすくなります。

相手の言い分を聞きながらも、自分の伝えたいことはぶれずに伝える姿勢がポイントです。

実際の退去拒否トラブルの対応手順

① まずは契約書と通知内容を確認

はじめに、契約書の内容をしっかり確認しましょう。

「契約期間」「更新の有無」「解約通知の期限」などがポイントです。

特に、契約が自動更新になっている場合は、貸主から退去を求めるには「正当な理由（＝正当事由）」が必要になります。

また、退去を求める場合には、原則として6か月以上前に通知しなければいけません。書面での通知がないと、入居者に「まだ住んでいい」と思われてしまうこともあります。

② 話し合いでの解決を目指す

契約内容に問題がなければ、まずは入居者と直接話し合うことを試みましょう。

「立ち退き料」を提案したり、引越しのサポートを申し出たりすることで、円満に解決できるケースもあります。

ただし、相手が感情的だったり、全く応じる気がなかったりする場合は、無理に話し合いを続けるのではなく、次の段階に進む判断も必要です。

③ 内容証明郵便で正式に退去を求める

話し合いで解決できない場合は、内容証明郵便を使って、正式に退去を求めましょう。

これは「いつ・どんな内容で退去をお願いしたのか」を証明できる、重要な手段です。

通知文には、以下のような内容を記載します。

• 契約がいつ終了するか
• いつまでに退去してほしいか
• 正当な理由（たとえば建物の建て替えや貸主の使用など）
• 退去しない場合は法的手続きを取ること

④ 法的な手続き（調停・裁判）を検討する

内容証明でも退去に応じない場合は、調停や裁判を通じて退去を求めることになります。

裁判では、「正当事由」があるかどうかが重要になります。

たとえば以下のような理由があると、退去命令が出る可能性が高まります：

• 建物を自分や家族が使いたい
• 家賃を滞納している
• 建物が老朽化していて修繕が難しい

裁判を行うには時間とお金がかかるため、事前に弁護士に相談するタイミングや流れを把握しておくことが安心です。

⑤ 専門家に相談する

自分ひとりで解決するのが難しいと感じたら、不動産会社や弁護士などの専門家に相談しましょう

とくに自主管理で対応しているオーナーにとっては、トラブル対応のストレスや手続きの負担が大きくなりがちです。

久和不動産では、こうした退去トラブルの相談や対処方法のご提案を行っています。

入居者とのやりとりに困っている方は、まずはお気軽にご相談ください。

入居者との退去トラブルを未然に防ぐための対策

入居者が退去する際のトラブルは、事前にしっかり備えることで防げるケースが多くあります。

特に多いのは、以下のようなトラブルです。

• 原状回復費用をめぐる揉めごと
• 契約満了後も退去してくれない
• 荷物を置いたまま連絡が取れなくなる
• 退去通知の内容をめぐる誤解

こうしたトラブルを防ぐには、入居前からの丁寧な対応が大切です。主な対策は以下の通りです。

契約書の内容を具体的にする

あいまいな契約内容は、退去時のトラブルの元になります。特に以下の点は、はっきり書いておきましょう

• 原状回復の範囲と費用負担
• ハウスクリーニング代の扱い
• 退去通知の期限と方法
• 違約金や中途解約の条件

重要事項をきちんと説明する

契約書に書いてあるだけでなく、口頭で丁寧に説明することも重要です。

入居者が内容を正しく理解していないと、後で「聞いていない」と言われてしまうリスクがあります。

説明した内容は、サインやチェックリストなどで記録に残すと安心です。

室内の状態を記録しておく

入居時と退去時の状態を写真で記録しておくことで、「傷や汚れは誰の責任か」といった争いを避けられます。

特に以下の箇所は記録しておきましょう。

壁や床のキズ・汚れ
水まわり（キッチン・浴室・トイレ）
設備の動作確認（エアコン・換気扇など）

入居者の審査をしっかり行う

トラブルの多くは、契約後ではなく「入居者選び」の時点で防げます。以下のような点に注意しましょう。

• 保証会社への加入を必須にする
• 滞納や過去のトラブル歴のチェック
• 面談や書類から人柄や対応力を確認

入居者との退去時トラブルは、「起きてから対応する」よりも「起きないように備える」ことが何より大切です。

契約・説明・記録・審査という基本を徹底することで、安心して賃貸経営を続けることができます。

入居者退去トラブルは誰に相談すべき？専門家の活用法

居者との退去トラブルに直面したとき、「自分で解決できるのか、それとも専門家に相談すべきか」と迷う方は少なくありません。

トラブルの内容によっては、無理に対応しようとすると事態がこじれ、時間やお金のロスにつながることもあります。

とくに「退去を拒否されている」「未払い家賃がある」「感情的なやりとりが続いている」といったケースでは、早めに専門家の力を借りるのが賢明です。

相談先としては、まず不動産管理会社が挙げられます。

日常的な対応や入居者とのやりとりを代行してくれるため、ストレスの軽減にもつながります。

すでに管理会社に委託している場合は、トラブルの内容を詳しく伝え、どこまで対応してくれるのか確認しましょう。

一方、法的手続きが必要な場合や話し合いが決裂している場合は、弁護士への相談がおすすめです。

初回相談は無料の事務所も多く、内容証明の作成や調停・訴訟への対応も含めて、専門的な助言を受けることができます。

費用は内容証明の作成で1〜3万円程度、裁判対応になると着手金として10万円以上が相場ですが、内容の難易度や地域によっても異なります。

「このまま自分で対応し続けるのは限界かも」と感じたら、それが相談のタイミングです。

早めに専門家に頼ることで、トラブルの長期化を防ぎ、精神的な負担も大きく軽減できます。

入居者退去トラブルにおける法的手段の限界とは

入居者の退去トラブルが深刻化すると、「法的手段で解決したい」と考えるオーナーも多いでしょう。

たしかに、内容証明郵便を送ったり、最終的に裁判を起こしたりすることで、退去を求めることは可能です。

しかし、賃貸借契約では借主の権利が強く守られており、法的手段にも限界があります。

たとえば、入居者に退去を求める場合、借地借家法で定められた「正当事由」が必要になります。

「家賃滞納がある」「建物の老朽化が進んでいる」といった理由がなければ、裁判でも退去が認められないケースが多いのです。

また、「強制的に追い出したい」と思っても、裁判所の許可なしに実力行使することは違法となります。

法的対応を取る際には、まず内容証明郵便で退去の意思を正式に通知し、それでも応じない場合は調停や訴訟などの手続きに移るのが一般的な流れです。

裁判になれば解決まで数か月以上かかるうえ、時間・費用・精神的負担も無視できません。

このように、法的手段には一定の効果がある一方で、すぐに解決できるとは限らないのが現実です。

オーナー側が冷静に状況を判断し、法的手続きに頼るべきか、それとも他の解決策を模索するかを見極めることが重要です。

管理会社の入居者退去トラブル対応に不満を感じたら

入居者との退去トラブルは、管理会社の対応ひとつで大きく左右されます。

「連絡が遅い」「対応が曖昧」「入居者との間に入ってくれない」──そんな不満を抱えているオーナーの方も少なくありません。

退去時のトラブルは、
初動対応・法的判断・オーナーとの連携の3つの流れがしっかりしているかどうかがカギです。

本記事で紹介した3つの視点

契約・説明の不備から起きる退去トラブルの実態
管理会社の対応における「よくある課題」と見極め方
トラブルを最小限に抑えるための、信頼できるサポート体制とは

これらを押さえることで、入居者トラブル対応は「負担」から「安心した賃貸経営」へと変わります。

久和不動産では、入居者とのやりとりや退去交渉・書面対応まで、経験豊富なスタッフが全面サポート。

「このまま今の管理会社で大丈夫かな？」と感じている方は、ぜひ一度、久和不動産にご相談ください。