「賃貸経営って、節税になるって聞いたけど、本当のところどうなの？」

「青色申告や減価償却ってよく聞くけど、どう使えば得なのか分からない…」

「税金で損しないために、最初に何から始めればいいの？」

賃貸経営には、所得税・固定資産税・消費税などさまざまな税金がかかりますが、それと同時に、制度を活かすことで大きな節税メリットが得られるのも事実です。

本記事では、「賃貸経営でできる節税対策」をテーマに、減価償却・青色申告・法人化などの基本から、物件選びや失敗事例までを網羅的に解説。

久和不動産が現場で培った豊富な経験をもとに、実践的で手残りを増やせる節税のヒントをお届けします。

賃貸経営でかかる税金の種類とは？

賃貸経営にはさまざまな税金が関係しており、それぞれ課税されるタイミングや金額も異なります。

税負担を正しく理解することは、効果的な節税対策の第一歩です。

税金の仕組みを理解しておくことで、無駄な出費を避けることができ、経営の安定にもつながります。

とくに賃貸経営では複数の税制が絡むため、全体像をつかんだうえで適切に対応することが重要です。

ここでは主な税金を種類別に整理して解説します。

所得税・住民税（家賃収入に対する税金）

家賃収入から経費を差し引いた「不動産所得」に対して課税されます。

個人が行う場合、所得が高くなるほど税率も上がる累進課税が適用されるため、節税対策の効果が大きくなります。

青色申告や適切な経費の計上を行えば、実質的な納税額を大幅に抑えることも可能です。

一方で、収入が増えても計画的な運用ができていなければ、かえって手元資金が圧迫されるリスクもあります。

固定資産税・都市計画税（保有している不動産に課税）

土地や建物を所有している限り、毎年支払う必要があります。

資産評価額によって税額が決まり、市街化区域にある物件では都市計画税が加算される点にも注意が必要です。

この税負担は長期的に見ると賃貸経営の収益性に大きく影響するため、物件購入前から想定しておくことが求められます。

また、一部の地域では軽減措置が適用されるケースもあるため、自治体ごとの制度を確認しておくとよいでしょう。

消費税（事業用賃貸などに適用）

住宅用の賃貸は非課税ですが、事業用テナントや駐車場などからの収入には消費税がかかるケースがあります。

年間課税売上が1,000万円を超えると、インボイス制度の影響も出てくるため、今後の対応が求められます。

特に法人化している場合は、消費税の課税区分や会計処理の方法にも注意が必要です。

場合によっては消費税還付の対象にもなりうるため、制度を理解したうえで戦略的に活用することがポイントです。

その他の税金

賃貸経営では、日常的に発生する税金だけでなく、不動産の取得時や相続時に一度きりで発生する税金も存在します。

見落としがちですが、物件購入時や資産承継のタイミングでまとまった金額がかかるため、事前に把握しておくことが重要です。

• 不動産取得税・登録免許税（物件購入時）
• 相続税（不動産を承継した場合）

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なぜ賃貸経営が節税につながるのか？

賃貸経営は「収入源」としてだけでなく、「節税ツール」としても活用できるのが魅力のひとつです。

とくに給与所得と組み合わせることで、税金を抑える効果が期待できます。

節税しながら資産形成ができるという点で、他の投資手法にはない強みがあります。

ただし、節税効果を得るには制度の理解と計画的な運用が欠かせません。ここでは、代表的な節税の仕組みを解説します。

減価償却による節税効果

建物や設備は時間とともに価値が減少すると見なされ、その分を「減価償却費」として経費に計上できます。

実際にお金が出ていかなくても帳簿上は経費扱いとなり、結果的に税額を抑えることができます。

木造・RC造など構造によって償却年数が異なるため、物件選びから節税効果を意識することが重要です。

償却計算の正確さが問われるため、税理士との連携も効果的です。

損益通算で所得を相殺

個人事業の場合、不動産所得の赤字は給与所得などと相殺でき、課税所得そのものを圧縮できます。

この仕組みを活用すれば、トータルの税負担を大きく軽減することが可能です。

特に初年度や修繕が重なった年などは赤字計上しやすく、効果的に活用できます。

ただし、意図的な赤字計上は税務署に疑われる可能性もあるため、実態に即した経営が大前提です。

相続税対策としても有効

不動産は現金よりも相続税評価額が低くなる傾向にあります。

特に賃貸用物件は「貸家建付地」などの特例により、土地・建物ともに評価額を下げられるため、相続対策としても有効です。

現金を不動産に換えることで、納税額そのものを大きく抑えることができます。

早めに専門家と相談し、資産分散や贈与との組み合わせも含めた総合対策が求められます。

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賃貸経営で実践できる代表的な節税方法

節税には、制度を正しく理解し、適切なタイミングで対応することが大切です。

ここでは実際の賃貸オーナーも活用している、代表的な節税方法をご紹介します。

どれも基本的な手法ですが、活用次第で節税効果は大きく異なります。

重要なのは、自身の経営スタイルに合った方法を見極めて、確実に実行することです。

青色申告による特別控除の活用

規模が一定以上（5棟または10室以上）であれば、「事業的規模」と認められ、最大65万円の特別控除が適用されます。

簿付けが必要ですが、手間に見合った効果が得られます。

家族への給与支払いや赤字の繰り越しなど、青色申告ならではの節税特典も多数あります。

会計ソフトや税理士を活用すれば、初心者でも取り組みやすい方法です。

修繕費と資本的支出の正しい区分

修繕費はその年に全額経費化できますが、建物の価値を高める工事などは「資本的支出」として減価償却に回す必要があります。

区分を誤ると税務調査の対象になるリスクもあるため要注意です。

税務署の判断基準を理解しておくことが、スムーズな処理につながります。

迷ったら税理士に事前確認をとることが、トラブル回避の基本です。

家族への給与支払い（事業専従者給与）

家族が事業に関与している場合、給与を支払うことで経費にでき、所得を分散することが可能です。

これにより、世帯全体の税負担を減らせます。

ただし、事前の届出や実際の労働実態が必要となるため、形式的な処理では認められません。

給与額や勤務時間も合理的であることが求められるため、客観的な証拠を残すことが重要です。

法人化による税率コントロール

所得が高くなってきたら、法人化を検討することで税率をコントロールできます。

ただし設立費用や維持コストが発生するため、規模や収支バランスを見極めたうえで判断しましょう。

法人化することで経費計上の幅が広がり、役員報酬や退職金制度の活用も可能になります。

一方で、法人税や事務処理の複雑化といった負担もあるため、専門家と綿密な相談が不可欠です。

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節税目的での物件選びのコツ

節税効果は、購入する物件のタイプや条件によって大きく異なります。

ここでは節税を意識した物件選びのポイントを整理して紹介します。

見た目や立地だけでなく、減価償却や収益計画の観点も含めて判断することが重要です。

節税を最大化したいなら、物件ごとの特徴と税制上の仕組みを理解した上で選ぶことがカギとなります。

築古物件は短期で減価償却できる

木造や軽量鉄骨造などの築古物件は法定耐用年数が短く、減価償却が進みやすいため、早期に節税効果が期待できます。

築年数が進んでいることで価格も比較的安く、初期投資を抑えながら経費計上が可能です。

ただし、修繕コストや空室リスクも考慮し、購入後の運営計画をしっかり立てる必要があります。

新築物件は節税には不利な場合も

新築は耐用年数が長く、減価償却費が分散されるため、節税には向かないケースもあります。

節税よりも長期的な収益性を重視する選択肢です。

初期費用が高く、手残りに余裕が出るまで時間がかかることもあるため、安定収入を重視する人に向いています。

節税を主目的とするなら、他の物件タイプと比較して慎重に検討しましょう。

個人向き・法人向きの見極めも重要

物件の規模や価格帯によって、個人で所有すべきか、法人で保有すべきかが変わります。

収支だけでなく、税率・融資条件・管理体制も含めて検討しましょう。

たとえば、年間所得が一定額を超えるようであれば法人化による節税効果が高くなります。

一方で、法人にすると事務手続きが煩雑になるため、自分の経営スキルや管理体制も踏まえた選択が求められます。

物件タイプ	償却効果	節税との相性
築古木造アパート	高（4～10年で償却）	非常に良い
築浅RCマンション	低（47年償却）	やや不利
新築ワンルーム	低	節税目的では非推奨
事業用テナント物件	中	法人向き

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賃貸経営でありがちな節税の失敗事例

「節税になると思って始めたのに、結果的には損をした」というケースは少なくありません。

ここでは実際によくある失敗例と、その原因・対策を具体的に解説します。

税制の知識が不十分なまま運用を始めてしまうと、想定外の出費に悩まされることもあります。

成功事例だけでなく、失敗パターンから学ぶことが賃貸経営では特に重要です。

新築ワンルーム投資で想定外の赤字に

減価償却の効果が小さいうえ、ローン返済や管理コストが重く、手残りが少なくなるケースがあります。

収益性と節税効果の両面から判断が必要です。

見た目や立地の良さだけで安易に投資すると、実際の利回りが想定を大きく下回ることもあります。

節税目的なら、購入前にシミュレーションを徹底して行うことが不可欠です。

修繕費の計上ミスで税務リスクに

本来は資本的支出である工事費を「修繕費」として処理してしまい、税務調査で否認されることも。

分類に迷ったら必ず専門家に相談しましょう。

税務署の判断基準に反する処理をすると、過去に遡って追徴課税を受ける可能性があります。

特に高額な工事を行う際には、事前に処理方法を明確にしておくことが大切です。

法人化による維持費が重くなるケース

節税目的で法人を設立したものの、顧問料や事務負担が思いのほか大きく、結果的に個人経営よりも非効率になることがあります。

法人化は慎重に検討を。

規模に見合わない法人化は、節税どころか経費過多で赤字を招く恐れもあります。

法人にすることで得られるメリットと、継続的なコストを必ず比較してから決断しましょう。

失敗例	主な原因	対策
節税効果が薄い	新築物件を選んだ	築古・短期償却物件を選定
税務否認リスク	修繕費と資本的支出の誤認	専門家への事前相談
法人維持費が重い	小規模経営での法人化	収支と費用を精査

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節税に強い不動産会社・税理士の選び方

賃貸経営で節税効果を最大限に引き出すためには、信頼できる専門家のサポートが不可欠です。

ここでは、パートナー選びで注目すべきポイントをご紹介します。

税務だけでなく、物件の収益性や運用戦略までトータルでサポートしてくれる存在が理想です。

久和不動産では、豊富な知識と実績に加え、お客様の考え方や目的に寄り添った“最適なパートナー”となることを目指しています。

ワンストップで相談できる体制か

物件選びから税務相談、相続対策までを一括して任せられる体制が整っているかどうかが重要です。

複数の窓口を行き来せずに済むため、手間もミスも減らせます。

窓口が一本化されていると、情報共有がスムーズになり、対応のスピードや精度も向上します。

特に初心者にとっては、複雑な手続きを任せられる体制があるだけで、大きな安心材料になります。

収益性まで見てくれるか

節税に偏りすぎると、逆に経営が苦しくなることもあります。

目先の税額だけでなく、収益性・キャッシュフローも含めてアドバイスできる専門家を選びましょう。

単なる節税テクニックだけでなく、長期的な利益を見据えた提案ができるかどうかが大きな違いです。

将来の資産形成や相続まで考慮したアドバイスができる専門家こそ、真に頼れる存在と言えるでしょう。

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賃貸経営における節税でお悩みの方は久和不動産にお任せを！

賃貸経営における節税は、「知っているかどうか」「正しく実行できるかどうか」で手残りに大きな差が生まれます。

本記事で紹介したポイント

• 減価償却・損益通算・青色申告で所得税を圧縮
• 修繕費と資本的支出の区分や、家族への給与支払いで経費を最大化
• 節税を見据えた物件選びで収益性と税制優遇を両立
• 法人化や相続対策で長期的な税負担を軽減
• 節税に強い税理士・不動産会社との連携でリスクを最小限に

これらを実践すれば、多くのケースで税負担を抑えながら資産形成を加速することが可能です。

久和不動産では、節税視点での物件選定から青色申告・法人化・相続対策まで、賃貸経営を支える仕組みをトータルでご支援。

「自分の賃貸経営、どこに節税余地がある？」

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こうしたお悩みに、現場経験豊富なスタッフがわかりやすく丁寧にサポートいたします。

節税に強い賃貸経営を始めたいオーナー様は、ぜひ久和不動産へお気軽にご相談ください！