「賃貸経営の家賃保証って、どこまで安心できるサービスなんだろう？」

「家賃滞納リスクが不安だけど、保証会社に頼むメリットは本当にある？」

「保証料が無駄になるって聞いたことがあるけど、実際はどうなの？」

このように、賃貸経営 家賃保証に関して疑問をお持ちのオーナーは少なくありません。

賃貸経営においては、空室リスクと並んで「家賃滞納リスク」も大きな課題の一つです。

滞納が続けばキャッシュフローが大幅に乱れ、オーナーがローン返済や維持費を自己負担する羽目になりかねません。

そんなときに注目されるのが、家賃保証サービス（家賃保証会社）です。

入居者が家賃を滞納した場合でも、保証会社が代わりに家賃を立て替えてくれるため、オーナーの収益を安定させる大きなメリットがあります。

一方で、保証料や審査方法、退去トラブルなど、利用する上での注意点も数多く存在します。

本記事では、賃貸経営における家賃保証の仕組みや導入メリット、具体的な利用の流れ、そして失敗を防ぐためのポイントを詳しく解説します。

家賃保証の契約形態が複数あることや、オーナー・入居者・保証会社の三者関係をどう整理するのかといった実務面もカバーしていますので、ぜひ最後までご覧ください。

家賃保証とは？ 基本的な仕組みと賃貸経営への影響

賃貸経営で家賃保証を利用する場合、まずはその仕組みや基本的な役割を正しく理解しておくことが大切です。

ここでは、以下の3つの視点から家賃保証の概要をお伝えします。

• 家賃保証サービスの基本的な役割
• オーナーと保証会社の契約関係
• 賃貸経営における家賃保証のメリット・デメリット

家賃保証サービスの基本的な役割

家賃保証サービス（保証会社）は、入居者が何らかの事情で家賃を滞納した際に、オーナーに代わって滞納額を立て替えて支払う役割を担います。

これにより、オーナーは毎月安定した家賃収入を確保できるという仕組みです。

また、家賃保証会社は、滞納分を立て替えた後、入居者に対して滞納額の回収を行います。

つまり、家賃保証会社が入居者の「連帯保証人」のような役割を果たすイメージです。

これまで身内や知人に保証人を依頼していたケースを、保証会社のサービスで代替できるため、オーナーにとってはトラブルが起こりにくくなるという利点もあります。

オーナーと保証会社の契約関係

家賃保証を利用する場合、オーナーは保証会社と「家賃保証委託契約」を結び、入居者にも「家賃保証契約」の締結を求める流れが一般的です。

具体的には以下のような形になります。

オーナー：保証会社と契約し、家賃滞納時の立て替えを依頼
入居者：保証会社と別途契約し、保証料を支払う（もしくは保証料を家賃等に上乗せ）
保証会社：入居者の審査・家賃滞納時の立て替え・回収業務を担当

この三者関係を明確にしておくことで、トラブルが起きた際の対応がスムーズに進むようになります。

オーナーとしては、保証料の支払い方法や契約更新のタイミング、滞納発生時の手続きなどをあらかじめ把握しておくことが大切です。

賃貸経営における家賃保証のメリット・デメリット

メリット

家賃滞納リスクを大幅に軽減：オーナーのキャッシュフローが安定
保証人不要の入居募集が可能：入居ハードルを下げ、空室率の改善につながる場合がある
債権回収業務の負担が減る：滞納者との交渉や督促を保証会社が代行

デメリット

保証料の負担：入居者かオーナーのいずれかが保証料を支払う必要があり、コスト増になる
保証範囲の制限：すべての滞納パターンがカバーされるわけではなく、補償対象外の事例もある
契約更新や審査の煩雑さ：定期的に更新手続きが必要で、入居者審査に時間がかかる場合も

このように、家賃保証は賃貸経営において大きな安心材料となる一方で、利用にはコストと手間がかかります。

バランスを見極めて導入を検討することが重要です。

代表的な家賃保証のタイプと選び方

家賃保証と一口にいっても、サービス内容や契約形態は複数存在します。

ここでは、代表的な家賃保証のタイプを挙げ、それぞれの特徴と選び方を解説します。

• 連帯保証人代行型
• 全保サービス（サブリース形式）
• 法人系・個人系保証会社の違い

連帯保証人代行型

もっとも一般的な家賃保証の形態が、この「連帯保証人代行型」です。

入居者が家賃を滞納した場合、保証会社がその分を立て替え、その後入居者から回収を行います。

オーナーとしては、家賃の回収リスクを大きく軽減できるメリットがあります。

保証料の設定は契約ごとに異なりますが、家賃1ヶ月分の50〜100％程度を初回保証料として、さらに毎年1万円程度の更新料を支払うケースが多いです。

入居者負担とする場合が多いですが、オーナー負担とする物件もあります。審査内容や補償範囲を確認し、入居者にとって過度な負担にならないプランを選択すると良いでしょう。

全保サービス（サブリース形式）

一部の家賃保証会社や大手不動産会社では、オーナーとサブリース契約を結ぶことで、空室時や家賃滞納時でも一定の賃料を保証する「全保サービス」のようなプランを提供しています。

これは家賃保証というよりも、サブリース（借り上げ）に近い形態です。

メリット
空室リスクと滞納リスクの両方をカバー
賃料収入が安定しやすい

デメリット
保証料やサブリース料が家賃の10〜20％程度と高め
サブリース契約の更新や賃料改定でトラブルになりやすい

サブリース契約は、一見安定的ですが、契約内容によってはオーナー側が不利になることもあるため、慎重に契約書を読み込む必要があります。

法人系・個人系保証会社の違い

家賃保証会社には、大手金融系・信販系の法人が運営するものや、中小規模で地域に密着した保証会社など、さまざまな形態があります。

法人系保証会社：信販系やクレジットカード系が多く、審査はやや厳しめだが、立て替え体制や契約更新がしっかりしている
個人系保証会社：地域密着型や独自の審査基準を持ち、柔軟な対応が期待できる反面、経営基盤が脆弱な場合も

オーナーとしては、保証会社の信頼度や審査基準、保証範囲などを総合的に比較検討することが重要です。

家賃保証を導入する流れと審査のポイント

具体的に家賃保証を導入しようとする場合、どのような手順を踏むのか、どこで審査が行われるのかを把握しておくとスムーズに進められます。

以下では、導入から契約までの流れと審査の要点を解説します。

• 物件広告・契約前の告知と審査申込
• 入居申込者の信用審査
• 保証契約の締結と更新手続き

物件広告・契約前の告知と審査申込

まず、オーナーまたは管理会社が「当物件は家賃保証会社利用が必須」という条件を物件情報や募集広告に明記しておきます。

入居を検討する側は、保証会社利用の有無や保証料の目安を事前に知ることで、納得したうえで申込を行えるわけです。

入居申込があった段階で、保証会社の審査申込書を入居者に記入してもらい、本人情報や勤務先、年収など必要情報を提供してもらいます。

ここで不備があると審査が進まないため、書類チェックをしっかり行いましょう。

入居申込者の信用審査

保証会社は、申し込みを受け取った後、入居申込者（連帯保証人がいる場合はその人も含む）の信用情報を確認します。

通常は以下のような項目が審査対象となります。

• 個人信用情報（カードローン、クレジット履歴など）
• 勤務先・職種・年収
• 過去の家賃滞納歴の有無
• 緊急連絡先・身元保証人の状況

審査の結果、問題なしと判断されれば家賃保証契約へと進みますが、信用情報に傷がある場合や収入面で不安がある場合、審査落ちになることがあります。

その際、オーナーは別の保証会社を検討したり、連帯保証人を追加するなどの対策が必要となるでしょう。

保証契約の締結と更新手続き

審査に通過したら、入居者・オーナー・保証会社の三者で家賃保証契約の締結を行います。

具体的には、以下の内容を契約書に明記することが一般的です。

• 保証会社が対応する滞納期間や補償限度額
• 保証料の金額と支払い方法（初回、更新時）
• 保証対象外の事例（重大な契約違反がある場合など）
• 解約・更新手続きのルール

契約締結後は、定期的に更新が求められ（通常1〜2年に1回）、そのたびに更新料が発生する仕組みです。

オーナーとしては、更新時の手続きをどう進めるか、入居者から苦情が出ないかなども考慮しておく必要があります。

家賃保証の失敗事例から学ぶ注意点と対策

家賃保証を導入したからといって、すべての家賃滞納トラブルが一気に解決するわけではありません。

実際には、契約内容の誤解や補償範囲外のケース、保証会社とのトラブルが起こることもあります。

ここでは、いくつかの失敗事例を通じて注意点と対策を考えてみましょう。

• 補償範囲の誤解・契約不備
• 滞納が長期化してしまうケース
• 保証会社の倒産リスク

補償範囲の誤解・契約不備

失敗事例：オーナーが「家賃保証だから全額ずっと立て替えてもらえる」と思い込んでいたが、実際は保証期間に上限があり、一定期間を超えた滞納は補償対象外だった。結果的に数ヶ月分の滞納家賃が回収できず大損。

対策
契約書を読み込み、どの程度の期間・金額が補償されるのか確認する
補償対象外となる条件（入居者の故意・重大な契約違反など）を洗い出す
管理会社や保証会社から口頭でも説明を受け、分からない点は質問してクリアにする

滞納が長期化してしまうケース

失敗事例：家賃滞納が発生し、保証会社が立て替えを行ったものの、その後の入居者への催促がうまくいかず、退去させるまでに時間がかかった。オーナーが物件を再募集できず、結果的に空室期間が長引いて損失拡大。

対策
保証会社の回収方法や実績を事前に確認する
保証会社任せにせず、管理会社と連携して入居者退去までのスケジュールを把握する
滞納が判明した段階で素早く対策を講じる（連絡手段や訪問日程などの取り決め）

保証会社の倒産リスク

失敗事例：中小の保証会社と契約していたが、経営不振により倒産。滞納中の入居者対応は中断され、オーナーが一から回収手続きをしなければならなくなり大変な負担に。

対策
保証会社の経営基盤や信用力を確認しておく（大手や信販系なら比較的安心）
保証料が極端に安いプランには注意が必要
定期的に保証会社の情報をチェックし、怪しい動きがあれば管理会社や他のオーナー仲間と情報共有する

賃貸経営を安定させる家賃保証以外のリスクヘッジ策

家賃保証は確かに有効なリスク回避手段ですが、それだけで賃貸経営が完全に安定するわけではありません。

複数のリスクヘッジ策を組み合わせることで、より強固な経営基盤を築くことができます。

ここでは、家賃保証以外にも注目したい方法を紹介します。

• 賃貸保証会社＋連帯保証人の併用
• 家賃保証加入が難しい場合の対策
• 保険・法人化など資産防衛の選択肢

賃貸保証会社＋連帯保証人の併用

オーナーによっては、家賃保証契約を結んだ上で、さらに身内や親族を連帯保証人として設定するケースもあります。

こうすることで、保証会社が倒産するリスクや、保証対象外のトラブル時に連帯保証人を追及できる体制を整えられます。

ただし、連帯保証人の高齢化問題や、家族間での負担増といった懸念もあるため、必ずしも二重保証がベストとは限りません。物件の属性や入居者層に応じて柔軟に判断すると良いでしょう。

家賃保証加入が難しい場合の対策

入居者の中には、過去の信用情報や収入状況などから家賃保証会社の審査に通らない人もいます。

そうした場合、オーナーは下記のような対策を検討できます。

敷金を多めに設定する：滞納時の補填や原状回復に充てられる
保証人を追加してもらう：複数の連帯保証人を立てる
保険付き家賃収納代行サービスを利用：クレジットカード決済や口座引き落としを定期的に行い、バックアップ保険をかける

厳しすぎる審査基準を設定すると入居者が集まらなくなる可能性があるので、募集条件とのバランスを考えながらリスク軽減を図りましょう。

保険・法人化など資産防衛の選択肢

家賃保証以外にも、オーナー自身のリスクを軽減する手段はいくつかあります。

火災保険や地震保険の見直し：災害リスクに備えて適切な補償を確保する
家主向け損害賠償責任保険：入居者や第三者に損害を与えた場合の補償
物件を法人所有にする：相続対策や税金面のメリットが得やすい

家賃保証はあくまで「家賃の未回収」を補う仕組みに過ぎません。

総合的な資産防衛策として、保険や法人化といった他の選択肢も併せて検討することで、より安定した賃貸経営を目指せます。

賃貸経営の家賃保証やマンション管理のご相談は久和不動産にお任せください！

賃貸経営 家賃保証は、滞納トラブルを大幅に軽減し、安定した家賃収入を実現する上で強力な仕組みです。

本記事で紹介した以下のポイントを押さえておけば、多くの場合、スムーズに導入と運用ができるでしょう。

• 家賃保証の基本的な仕組みとメリット・デメリット
• 代表的な保証タイプ（連帯保証人代行型・全保サービスなど）の特徴と選び方
• 審査の流れと契約更新時の注意点
• 保証会社とのトラブルを避けるための失敗事例研究
• 家賃保証以外のリスクヘッジ策（連帯保証人併用・保険・法人化など）

しかし、実際には保証料の負担割合や審査基準、補償範囲の細かい違いなど、オーナーが見落としがちなポイントが多数あります。

また、保証会社も多種多様で、それぞれのサービス内容や信頼度が異なるため、最適な選択には専門的な情報収集と判断が必要です。

そんなときこそ、ぜひ久和不動産にご相談ください。

当社では、長年培ってきた不動産管理のノウハウを活かし、オーナー様のご要望や物件の特性に合わせた家賃保証プランのご提案が可能です。

保証会社の選定はもちろん、契約手続きのサポートやトラブル発生時のアドバイスまで、トータルにお手伝いいたします。

また、家賃保証だけでなく、入居者募集や管理業務、修繕計画など賃貸経営を成功に導くための多彩なサービスを展開しています。

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