「賃貸経営の管理委託をすると、どれだけ業務が楽になるんだろう？」

「管理会社に任せたいけど、コストがかかりすぎるかも…」

「実際に、委託すれば空室率の改善にも繋がるのかな？」

こんな疑問を抱えている賃貸オーナーは少なくありません。

実際、物件管理は入居者募集やクレーム対応、家賃徴収、設備維持など多岐にわたり、大変な手間と時間がかかります。

特に、複数物件を所有していたり、遠方に物件を持っている場合には、管理に割くリソースが足りず、思わぬトラブルを抱え込みがちです。

そこで検討したいのが「賃貸経営の管理委託」という選択肢。

プロの管理会社に業務を委託することで、オーナーは煩雑な作業から解放され、空室改善や家賃収入の安定化を図れるメリットがあります。

一方で、管理委託手数料やコミュニケーションの問題など、押さえておきたい注意点もあるのが現実です。

本記事では、賃貸経営における管理委託の仕組みや委託時のメリット・デメリット、管理会社の選び方から委託契約のポイントまで詳しく解説します。

賃貸物件をより効率的に運営したい、物件の資産価値を高めたいと考えているオーナーの方は、ぜひ最後までご覧ください。

賃貸経営の管理委託とは？ 基本的な仕組みと業務内容

賃貸物件のオーナーが管理会社に物件管理を委託することを「管理委託」と呼びます。ここでは、管理会社が具体的にどのような業務を請け負うのか、どんな仕組みで運用されるのかを見てみましょう。

• 管理委託の基本形態：管理委託契約
• 管理会社が担当する主な業務内容
• サブリースとの違い

管理委託の基本形態：管理委託契約

管理委託は、オーナーと管理会社の間で交わされる「管理委託契約」によって成り立ちます。

契約形態は会社によって若干異なりますが、一般的には以下のような内容が含まれます。

管理手数料：毎月の家賃収入の数％を管理会社に支払う
業務範囲：入居者募集・家賃徴収・修繕手配・クレーム対応など、どの業務を委託するか明確化
契約期間：1〜2年ごとの更新が多い
契約解除の条件：解約時に違約金が発生するのか、手続きに要する期間など

この契約内容をしっかり確認せずに結んでしまうと、思わぬコストやサービス不足に直面する可能性があるため注意が必要です。

管理会社が担当する主な業務内容

管理会社がオーナーに代わって行う業務は、会社や契約内容によって異なりますが、主に次の項目が挙げられます。

入居者募集：物件の広告や内見対応、契約手続きのサポートなど
家賃徴収・督促：毎月の家賃回収や滞納時の督促業務
クレーム対応・トラブル処理：入居者からの苦情受付や設備故障への一次対応
修繕やリフォームの手配：専門業者との連絡や見積り、工事調整
定期巡回・清掃：共用部の清掃や定期点検、建物・設備の劣化チェック

これらの業務を管理会社に一括で委託することで、オーナーは日常的な業務負担を大幅に減らせます。

物件が多い場合や、遠方にお住まいのオーナーであれば、このメリットは特に大きいでしょう。

サブリースとの違い

サブリース契約（借り上げ保証）と管理委託は混同されがちですが、仕組みは異なります。

サブリースでは、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、空室や家賃滞納リスクを負う代わりに、実際の家賃よりも低い「サブリース賃料」がオーナーに支払われる形です。

一方、通常の管理委託契約では、家賃収入は入居者から直接（もしくは管理会社経由）オーナーに支払われ、空室リスクや滞納リスクは基本的にオーナーが負います。

ただし、別途家賃保証サービスを管理会社がオプション提供しているケースもあるため、契約時によく確認する必要があります。

管理委託のメリットとデメリット

賃貸経営 管理委託を行うと、オーナーとしては様々な恩恵を受けられますが、一方で注意すべき点もあります。

ここでは、メリットとデメリットを整理していきます。

• メリット：業務負担の軽減、入居率向上、専門知識の活用
• デメリット：管理手数料負担、コミュニケーションの課題、業者選定の難しさ

メリット：業務負担の軽減、入居率向上、専門知識の活用

業務負担の軽減
物件の規模が大きくなるほど、入居者対応やクレーム処理、家賃の督促などに割く時間や手間は増大します。管理会社に委託すれば、こうした日常業務の大部分を任せられるため、本業が忙しい会社員オーナーや遠方在住オーナーにとっては非常に助かるでしょう。

入居率向上
プロの管理会社は、地域の相場や入居者のニーズに合わせた募集戦略を持っています。効率的な広告展開やネットワークを活かし、短期での入居者確保や空室期間の短縮を期待できます。

専門知識の活用
法律や税務、建物維持管理など、不動産経営には幅広い専門知識が必要です。管理会社には、こうした分野に精通したスタッフが在籍していることが多く、トラブル対応や修繕計画の立案などもスムーズに進むでしょう。

デメリット：管理手数料負担、コミュニケーションの課題、業者選定の難しさ

管理手数料負担
当然ですが、管理会社への委託には手数料が発生します。家賃収入の3〜7％程度が相場とされますが、複数物件を一括で委託する場合や、契約内容によって金額は変動します。手数料が利益を圧迫する場合もあるので、収支計画を慎重に立てましょう。

コミュニケーションの課題
管理会社とのやりとりがスムーズに進まないと、入居者クレームへの対応が遅れたり、修繕手配が後手に回ったりする恐れがあります。契約前に連絡方法や報告頻度を確認し、タイムリーな情報共有が可能かどうかを見極めることが重要です。

業者選定の難しさ
管理会社にも得意分野や対応品質にバラつきがあり、悪質な業者にあたるとトラブルが絶えないケースも。複数の候補を比較検討し、実績や口コミ、契約条件などをしっかり確認する必要があります。

管理会社の選び方と比較ポイント

賃貸経営 管理委託を成功させるためには、信頼できる管理会社を選ぶことが不可欠です。

ここでは、管理会社を選ぶ際にチェックしておきたい比較ポイントを挙げていきます。

• 実績・得意エリアの把握
• 管理手数料・サービス内容の詳細
• 口コミや評判、担当者の対応力

実績・得意エリアの把握

物件が所在するエリアの賃貸マーケットや住環境に詳しい会社を選ぶことで、募集戦略や入居者ニーズへの対応がより的確になります。

ローカルエリアに強い地元密着型の会社と、全国規模で展開する大手会社のどちらが合うかは、物件の特性やオーナーの方針次第です。

大手管理会社：ネットワークや知名度がある。手続きや情報共有がシステム化されている場合が多い。
地元密着型：地域ニーズをしっかり把握しており、こまめな対応が期待できる。

管理手数料・サービス内容の詳細

管理会社によって、管理手数料率や含まれるサービス内容が微妙に異なります。

たとえば、家賃徴収や入居者募集は基本サービスに含まれていても、定期巡回や室内修繕手配、退去時のリフォーム管理などはオプション扱いになるケースも。

主な比較ポイント
管理手数料率：月額家賃の数％か？ 別途契約プランがあるか？
リーシング費用（広告費）：入居者募集の際に、広告料や仲介手数料をどの程度オーナー負担とするのか？
修繕・原状回復費用の扱い：見積もりや発注手配をどの程度サポートしてくれるのか？

口コミや評判、担当者の対応力

管理会社を選ぶ際には、インターネット上の口コミサイトや他のオーナー仲間の評判を参考にするのも一案です。

ただし、口コミ情報には個人の主観も含まれるため、鵜呑みにせず複数の情報源をチェックすることが大切です。

また、契約前の打ち合わせや問い合わせ時の対応速度、提案力などから担当者の人柄・スキルを見極めましょう。

管理会社の担当者が変わりやすいかどうかも確認し、長期的に信頼関係を築ける体制かどうかを重視すると、後々のトラブルを減らせます。

管理委託契約の注意点とトラブル回避策

実際に管理委託契約を結ぶ段階で、オーナーが見落としがちなポイントやよくあるトラブルの事例があります。

ここでは、具体的な注意点と回避策を紹介します。

• 委託契約書における重要項目
• 更新時の条件変更と解約のルール
• コミュニケーション不全によるトラブル

委託契約書における重要項目

契約書をしっかり精読しないままサインしてしまうと、後から「こんなはずじゃなかった」という事態に陥りやすいです。

特に以下の項目は要チェックです。

管理手数料の算出方法：家賃ベースか、それとも共益費や駐車場代も含むのか？
修繕費の承認フロー：いくら以上の修繕費が必要な場合にはオーナー承認がいるのか？
契約解除や更新の条件：解約予告期間や違約金の有無、更新料など
クレーム対応の責任分界点：管理会社がカバーしない範囲はどこまでか？

これらを明確にしておけば、想定外の費用請求や責任問題で揉めるリスクを減らせます。

更新時の条件変更と解約のルール

管理委託契約は1〜2年ごとに更新されることが多く、その際に管理手数料やサービス内容が変更される場合があります。

また、管理会社が何らかの理由でサービス品質を落としたり、オーナーとのトラブルが起きたりした場合は、解約を検討することもあるでしょう。

更新前の事前通知：更新時に何日前までに通知が必要か、契約書に明記されているか確認
違約金の有無：途中解約する場合の違約金や手数料の設定を把握しておく
引き渡し書類の整備：解約時には入居者情報や契約書類を円滑に引き渡せるよう準備

コミュニケーション不全によるトラブル

管理会社とオーナー、あるいは管理会社と入居者のコミュニケーションがうまくいかないことで、クレーム処理が遅れたり、家賃収入の振込が滞ったりするケースも報告されています。

連絡手段の明確化：メール、電話、チャットツールなど、どれをメインに使うのか決める
報告頻度の設定：月次報告やクレーム発生時の即時連絡など、ルールを固める
緊急対応マニュアル：水漏れや設備故障などの緊急対応フローを共有しておく

これらの工夫をすることで、日常的な連絡不足からくるストレスやリスクを最小限に抑えられます。

賃貸経営 管理委託を成功させるための実務ポイント

最後に、実際に管理委託を行う上で、賃貸経営をより円滑に進めるための具体的なポイントをまとめます。

• 定期的な物件巡回とレポートチェック
• 家賃保証や保険の活用でリスク分散
• 収支管理と定期的な見直し

定期的な物件巡回とレポートチェック

管理会社に業務を委託したからといって、オーナーが完全に物件から目を離していいわけではありません。

ときには自分でも現地を確認し、建物の状態や入居者の満足度を把握することが重要です。

巡回頻度：半年に1回、または年1回程度はオーナー自身が訪問
レポートチェック：管理会社からの月次報告や修繕履歴をしっかり確認し、不明点があれば質問する

家賃保証や保険の活用でリスク分散

管理委託契約だけでは、家賃滞納やトラブルリスクを完全には回避できません。

家賃保証サービスを併用する、火災保険や地震保険を見直してカバー範囲を拡充するなど、複数のリスクヘッジ策を組み合わせることで、安定した賃貸経営を実現しやすくなります。

収支管理と定期的な見直し

物件の収益性は、家賃収入から管理費や修繕費などを差し引いた実質のキャッシュフローで判断します。

管理委託手数料が適正かどうか、賃料設定は時代に合っているかなど、定期的に収支を見直し、必要に応じて契約内容や家賃設定を修正しましょう。

家賃相場のリサーチ：周辺の賃料相場をチェックし、バランスを保つ
契約更新時の条件交渉：管理手数料やサービス内容に変更がないか確認し、より良い条件を探る
長期修繕計画：建物の老朽化を見据え、5〜10年単位のメンテナンススケジュールを立てる

賃貸経営 管理委託やマンション管理のご相談は久和不動産にお任せください！

賃貸経営 管理委託は、煩雑な日常管理業務をプロに任せることで、オーナーが本業やプライベートに集中しながら安定収入を目指せる有効な手段です。

本記事で解説した以下のポイントをしっかり押さえておくことで、多くの場合、管理委託によるメリットを最大化できます。

• 管理委託の仕組みと業務範囲の明確化
• 委託契約のメリット・デメリットを理解し、費用対効果を計算
• 実績や得意エリア、サービス内容を基準にした管理会社の選定
• 契約書での重要項目確認とトラブル回避策の事前準備
• 定期的な収支見直しと物件巡回で、リスク管理と資産価値の維持向上

しかし、管理会社によってはサービス品質や料金体系に大きな差があり、慣れないうちは業者選定だけでも苦労するケースがあります。

「何を基準に選べばいいか分からない」「契約書の見方が分からない」「トラブル時の対応が不安」など、お悩みを抱えるオーナーの方は多いのではないでしょうか。

そんな方こそ、ぜひ久和不動産にご相談ください。

当社は長年の不動産管理経験を活かし、オーナー様のニーズに合わせた柔軟な管理委託プランをご提案いたします。

物件の特性や地域相場を踏まえて最適な募集戦略を立案し、クレーム対応や修繕計画もトータルにサポート。

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