不労所得などの魅力的な言葉からアパート経営に興味を持った方も多いのではないでしょうか。

しかし、安定した賃貸経営をするには、数字の背後に隠れた真実を理解することが重要です。

そのための不可欠な指標が「利回り」です。

この一見単純そうな数値が、実はアパート経営における収益性やリスクを深く反映しています。

本記事では、利回りの基礎からその種類、計算方法、そして市場での目安や相場に至るまで、多角的に解説していきます。

数字に振り回されることなく、自分自身で賢い選択ができるように、必要な知識と視点を提供していきます。

アパート経営における利回りとは

利回りとは、簡単に言えば、あなたが投資したお金がどれだけ元手と利益として「回ってくる」かを示す指標です。

例えば、1000万円投資して年間で100万円の収益があれば、利回りは10%と言えます。

この数字が大きいほど、あなたの投資は効果的であると言えます。

しかし、ここで注意したいのは、利回りは高ければ高いほど良いというわけではありません。

高い利回りが提示されている物件は、それだけリスクも大きい場合が多いのです。

リスクをしっかりと評価し、自分自身で許容できる範囲の利回りを目指すことが大切です。

アパート経営の利回りの種類と計算方法

次に、アパート経営の利回りの種類と計算方法について解説します。

それがどのように計算されたものなのか、具体的な数値にどんな費用が含まれているのか、しっかりと確認しておきましょう。

表面利回り

表面利回りは、アパート経営において基本的な利回りの指標です。

この数値を計算する際は、年間で得られる家賃収入を購入価格で割り、その結果を100倍します。

この式は「（年間家賃収入 ÷ 購入価格）× 100」であり、出てくる数値はパーセンテージ形式で表示されます。

ただし、表面利回りにはいくつかの落とし穴があります。

この数値は、家賃収入のみを考慮しており、管理費や修繕費、税金、保険料などの経費は一切含まれていません。そのため、表面利回りが高いからといって、そのアパートが良い投資であると判断するのは危険です。

例えば、表面利回りが10%だったとしても、管理費や修繕費、税金などで実際に手元に残る金額が減る可能性が高いです。

特に古い建物や立地条件が良くない場合、修繕費が予想以上にかかることも少なくありません。

このようなケースでは、最終的な実質利回りが期待よりも低くなる可能性があります。

そのため、表面利回りは投資の「第一印象」程度に考え、より詳細な計算や検討が必要な指標と捉えるべきです。

高い表面利回りに魅かれて飛びつくのではなく、しっかりと他の費用も考慮した上で投資判断をすることが重要です。

実質利回り

実質利回りは、表面利回りから各種経費や税金を差し引いた後の利回りです。

具体的な計算方法は「（（年間家賃収入 – 年間経費）÷ 購入価格）× 100」となります。

年間経費とは、管理費、修繕費、税金、保険料など、アパート経営において必ずかかる費用のことを指します。

これらの経費を差し引いた後の家賃収入が、実際に投資家の手元に残る金額となるわけですから、実質利回りが高いほど良い投資と言えるでしょう。

ただし、実質利回りを計算する際には慎重さが求められます。

特に、修繕費については建物の状態や築年数によって大きく変わる可能性があります。

新築の場合、初めの数年は修繕費が少ないかもしれませんが、時間が経つと増加するでしょう。また、管理費も物件や場所、管理会社によって差があります。

実質利回りを正確に計算するには、これらの変動要素をしっかりと把握し、可能な限りリアルな数字を用いる必要があります。

高い実質利回りが期待できる物件を見つけることができれば、そのアパートは確実に収益を上げる有望な投資と言えるでしょう。z

アパート経営での利回りの目安や相場とは

アパート経営を始める際、多くの方が「いったいどれくらいの利回りが良いのか」と疑問に思います。

ここでは、アパート経営で考えるべき利回りの目安や相場について解説します。

まず基本的なことですが、利回りの目安は地域や物件の条件、経済状況によって大きく変わります。

一般的な指標としては、都心部では3〜5%、地方では6〜8%が目安とされています。

これは大まかな数値であり、物件の特性やエリア、築年数によって変わることも多いです。

高い利回りが提示されている場合、その背後に何らかのリスクが存在する可能性が高いです。逆に、安定したエリアで低めの利回りしかない場合でも、リスクが低いと評価されている可能性があります。

都心部と地方での利回り相場の違いは、主に物件価格と家賃相場、さらには供給・需要バランスによるものです。

都心部では物件価格が高く、その反面、家賃も高めですが、利回りは必ずしも高くありません。

地方では物件価格が低く、その分、利回りが高いことが多いですが、空室リスクや将来価値に疑問符がつく場合もあります。

相場に対する理解は、アパート経営で成功するための重要なステップの一つです。

特に、初心者の方は市場調査をしっかりと行い、多くの物件とその利回りを比較検討することがおすすめです。

まとめ

アパート経営において、利回りは成功への鍵となる指標の一つですが、その数字だけに囚われることなく、裏付けとなる要素もしっかりと理解する必要があります。

特に表面利回りと実質利回りは、その計算方法が異なり、どちらも重要な意味を持ちます。

そして、市場相場の理解は、リスクを避け、良い投資を行うための不可欠なステップです。

多角的に物件とその可能性を評価することが大切です。

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