【賃貸経営における原状回復トラブルとは？】原因・対処法・相談先まで徹底解説

「原状回復の費用負担をめぐって退去者と揉めてしまった」

「原状回復の基準があいまいで判断に困っている」

「管理会社任せにしていたら余計な費用が発生していた」

賃貸経営を行う際にこうした修繕費にかかわる悩みを抱える方が増えています。

原状回復にまつわるトラブルは、賃貸経営の中でもよくある悩みの一つです。

費用の負担割合や修繕範囲などが明確でないと、入居者とのトラブルや無駄な出費につながり、経営に悪影響を及ぼしかねません。

この記事では、賃貸経営における原状回復のトラブルの代表的な事例、原因、適切な対応手順、信頼できる相談先、そして不動産会社選びのポイントまで、実践的な視点から徹底解説します。

賃貸経営における原状回復トラブルが起こりやすい箇所

原状回復の際にトラブルになりやすい箇所は、使用頻度が高く、経年劣化と過失の境界が曖昧な場所です。

特に以下の3点は、退去時の費用負担で認識の違いが出やすいため注意が必要です。

① 壁紙の汚れ・破れ

壁紙は、原状回復においてもっともトラブルが起きやすい箇所のひとつです。

入居中に家具をぶつけた破れやタバコによる黄ばみ、子どもの落書きなどがある場合、借主負担になることが多い一方、経年劣化による色あせや軽度の変色などは貸主の負担とされるケースが一般的です。

これらの判断基準が明確でないと、退去時にトラブルが発生しやすくなります。

契約時に壁紙の範囲や修繕負担のルールを明記し、入居時には状態を写真で記録しておくと、後のトラブル防止につながります。

② 床材の傷やへこみ

床材の損傷も、原状回復トラブルでよくある事例の一つです。

たとえば、冷蔵庫やタンスの脚によるへこみや引きずった際の傷は借主負担となる可能性が高いですが、通常の歩行でできた擦り傷や色落ちは経年劣化とされるのが一般的です。

退去時に「どちらの責任か」が曖昧なままだと、トラブルが起きやすくなります。

予防策としては、家具の下に保護材を敷くことの説明や、契約時に具体的な床の使用注意点を伝えることが効果的です。

事前の注意喚起が、余計な修繕費請求の防止につながります。

③ 水まわり設備の劣化や汚れ

キッチンや浴室などの水まわりは、カビや水垢、排水の詰まりなどが起きやすい場所です。

これらの汚れが「通常使用によるもの」か「入居者の管理不足によるもの」かで、費用負担が分かれるため、認識のずれが生じやすくなります。

定期的に掃除していれば防げたと判断される場合は借主負担になることが多いですが、古くなったパッキンの劣化や設備の寿命による不具合は貸主の責任とされます。

トラブルを防ぐには、日常の清掃や使用方法について入居者に十分に説明しておくことが大切です。

賃貸経営における原状回復トラブルの原因

原状回復トラブルが発生する背景には、事前の備え不足や契約内容の曖昧さなど、いくつかの共通要因があります。

ここでは代表的な4つの原因を紹介します。

① 契約書や特約条項の内容が不明瞭

原状回復に関するトラブルの多くは、契約書の文言が抽象的だったり、特約の内容が法的に有効でなかったりすることで発生します。

たとえば「クロスは全額入居者負担」といった文言が一方的すぎる場合、後に無効とされることもあります。

契約段階での合意形成と、第三者から見ても妥当といえる表現が不可欠です。

② 入居前後の状態確認（現況記録）が不十分

入居時の室内写真やチェックシートなど、現況確認の記録がなければ、退去時に「これは誰の責任か」をめぐって争いになります。

記録の有無が費用負担の判断材料となるため、写真・書面での保管は必須です。

証拠をきちんと残しておくことは、トラブル予防だけでなく信頼性の高い経営にもつながります。

③ 国交省ガイドラインとの乖離

国土交通省が提示する「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、賃貸経営における基本的な指針とされています。

これに反した対応を取ると、後々入居者との認識齟齬が生じ、法的にも不利になる可能性があります。

ガイドラインの理解と実務への反映が、トラブル回避には欠かせません。

参考：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf

④ 管理会社の説明不足・対応遅れ

入居者とのやり取りを任せている管理会社が、費用や修繕範囲の説明を曖昧にしたまま退去日を迎えると、誤解や不満が一気に噴き出すことがあります。

信頼できる管理会社であっても、原状回復の対応方針をオーナーがしっかり把握・確認しておくことが重要です。

賃貸経営における原状回復トラブルの対応手順

トラブルが起きた際には、感情的な対応ではなく、事実に基づいた冷静な手順で進めることが重要です。

以下では6つのステップに分けて、対応の流れをご紹介します。

① 契約書とガイドラインを照合する

まず確認すべきは、契約書とその内容が国交省のガイドラインに沿っているかです。

不適切な特約が含まれていないかを見極めることで、法的な争いになるリスクを事前に回避できます。

弁護士や専門業者に確認を依頼することも効果的です。

② 現況写真や記録を確認する

写真や点検記録があるかどうかで、責任の所在が明確になるかどうかが決まります。

退去後に撮影するだけでなく、入居時の資料と突き合わせることで、経年劣化なのか入居者の過失なのかを判断することが可能になります。

③ 費用項目ごとに根拠を整理する

クロス、床、設備、清掃など、項目ごとに見積もりと責任区分を明確にします。

内容を分かりやすく文書化することで、説明の際に信頼を得やすくなります。

④ 入居者への説明は文書と写真を用いて行う

口頭だけの説明では誤解が生じやすいため、写真付きの資料を添えて文書で説明することが重要です。

対応を適切に行えば、たとえ負担額が大きくても納得してもらえるケースが増えます。

⑤ 合意が得られない場合は第三者機関に相談

説明しても納得が得られない場合は、宅建協会や消費者センターなどの第三者機関に相談するのが有効です。

中立的な立場での調整が入ることで、冷静に話を進めることができます。

賃貸経営における原状回復トラブルの相談先

原状回復トラブルが発生した際、自力で解決するのが難しいと感じた場合には、専門機関や実務経験のあるプロに相談することが有効です。

こちらでは、代表的な相談先を2つご紹介します。

① 不動産管理の専門家・管理会社

管理会社や不動産コンサルタントは、数多くの原状回復トラブルに対応してきた実績があります。

費用負担の妥当性、契約の見直し、入居者対応のアドバイスなど、現場目線で実務に沿った提案が受けられるのが強みです。

専門家に早めに相談することで、問題が大きくなる前に適切な対応が可能になります。

② 各種相談機関（宅建協会・消費生活センターなど）

公的な機関も、トラブル対応のサポートを行っています。

たとえば、宅建協会では不動産取引に関する無料相談を実施しており、第三者の立場から判断を仰ぐことができます。

また、消費生活センターでは、入居者側の相談も受け付けているため、双方の主張を整理する役割として活用できます。

賃貸経営で原状回復トラブルで困らないための不動産の選び方

原状回復トラブルを未然に防ぐには、信頼できる不動産会社や管理会社と連携することが不可欠です。

ここでは、不動産会社を選ぶ際に重視すべき3つのポイントをご紹介します。

① 契約内容の説明が丁寧でわかりやすいか

入居者とのトラブルを減らすには、契約時点での説明の丁寧さが大きなカギを握ります。

原状回復に関する特約や責任範囲について、分かりやすい言葉でしっかり説明してくれる不動産会社であれば、オーナーも安心して任せられます。

② トラブル事例への対応実績があるか

過去に原状回復に関するトラブル事例へどのように対応したかを確認すると、会社の対応力が見えてきます。

実例をもとに適切なアドバイスがもらえる会社であれば、同様の事態が起きてもスムーズに解決できます。

③ 長期的な経営視点でサポートしてくれるか

単なる入居対応だけでなく、修繕計画や家賃設定、税務対応などを含めた長期的な視点でサポートしてくれる会社こそ、信頼できるパートナーです。

オーナーの立場に立って経営の質を高めてくれる存在が、トラブルの少ない賃貸経営を実現します。

賃貸経営で原状回復トラブルでお悩みの方は久和不動産へ

賃貸経営において原状回復トラブルは、「契約内容」「管理体制」「入居者対応」など、さまざまな要因が重なって発生します。

本記事では、以下の3つのポイントを中心にご紹介しました。

久和不動産では、原状回復の方針策定から入居者対応、トラブル時の相談まで、経験豊富なスタッフが丁寧にサポートいたします。

「入居者とのやり取りに不安がある」「対応の判断に迷っている」と感じている方は、ぜひ一度、久和不動産までお気軽にご相談ください。