【入居者が来ない？】賃貸経営で空室率が上がる主な原因とその改善方法とは？

2023年8月15日2023年8月16日

賃貸経営を成功させるための一つの指標として、空室率は非常に重要な要素となります。

空室率を理解するだけではなく、その背後にある原因を探ることで、経営の課題を明確にすることができます。

本記事では、空室率とは何か、その目安となる数値、そして空室率が高まる3つの主な原因について詳しく解説していきます。

賃貸経営における空室率とは？

賃貸経営は、多くの人にとって収益を上げるための一つの手段となりますが、経営をスムーズに行う上で欠かせないのが『空室率』の理解です。

では、空室率とは具体的に何を指すのでしょうか？

空室率は、賃貸物件の全部屋のうち、どれくらいが入居者なし、つまり「空室」となっているかを示す指標です。

この数値をパーセンテージで表現し、例えば、100部屋のアパートで10部屋が空室の場合、空室率は10%となります。

この空室率が高いということは、多くの部屋が空室となっており、収益が期待したほど上がらないという状態を示しています。

逆に、空室率が低ければ、ほとんどの部屋が入居者で埋まっており、収益性が高いと言えるでしょう。

賃貸経営を行う上で、空室率は極力低く保つことが求められます。

なぜなら、空室が増えることで、固定的な家賃収入が得られなくなるため、経営そのものが成り立たなくなるリスクが高まるからです。

この空室率の重要性をしっかりと理解し、戦略的な取り組みを進めることが大切です。

賃貸経営の空室率の目安はどれくらい？

賃貸経営を行う上で、空室率は経営の安定性や物件の魅力を示す重要な指標となります。

この数字は、物件の総部屋数に対する空き部屋の割合を示すもので、5%以下であれば安定的な経営状態と言われています。

しかし、この数字はマンションとアパート、そして都道府県や地域によっても異なる点があります。

マンションは、立地や設備の質が良好なため、一般的にはアパートよりも空室率が低くなりやすいと言われています。

一方、アパートは立地や設備の面での制約が増えることから、空室率が高くなりやすい傾向があります。

さらに、空室率は都道府県や地域によっても大きく変わることがあります。

例えば、都心部や人口が集中する地域では、多くの人々が住宅を求めるため、空室率は低めに推移することが多いです。

一方で、地方都市や過疎地では、人口減少や地域の活性度の低下などの影響で、空室率が上昇することも少なくありません。

10%以上の空室率は、いずれの物件タイプや地域においても、対策の検討が必要なサインと言えるでしょう。

物件の特性や地域の特性をきちんと把握し、適切な戦略を立てることで、賃貸経営の安定を追求することが可能です。

賃貸経営の空室率が高くなる主な３つの原因

賃貸経営において、空室率は経営者の頭痛の種とも言える指標の一つです。

高い空室率は、経営の安定性や収益性に影響を及ぼすため、その原因を正確に把握し、適切な対策を立てることが求められます。

空室率が高まる背景には、様々な要因が考えられるのですが、特に顕著な３つの原因が挙げられます。

これらの要因を理解することで、賃貸物件の魅力を向上させ、より多くの入居希望者を引き付ける戦略を練る手助けとなります。

以下、その主な原因を詳しく解説していきます。

家賃設定のミスマッチ
物件の老朽化や設備の陳腐化
物件の立地の不利

1. 家賃設定のミスマッチ

家賃設定は、賃貸物件の経営において非常に重要な要素の一つです。

これを「市場の家賃相場」と比較して正しく設定しなければ、物件が埋まらない可能性が高まります。

では、この「ミスマッチ」とは具体的に何を意味するのでしょうか。

まず、市場の家賃相場とは、同じエリアの同じような物件がどれくらいの価格で提供されているかを示す金額のことを指します。

たとえば、同じエリアで新築の1Kの物件が10万円で提供されている場合、これがそのエリアの相場となります。

次に、家賃設定のミスマッチとは、物件の価値に見合わない家賃を設定してしまうことを指します。

例えば、上記のエリアで、古くて設備も劣る物件を同じ10万円で提供してしまうと、新築物件と比べて魅力がなくなってしまいます。

これは「高すぎる」というミスマッチです。

逆に、新築の高品質な物件を安すぎる価格、例えば7万円で提供してしまうと、経営者の利益が損なわれる恐れがあります。

さらに、家賃だけではなく、提供するサービスや設備も重要です。

家賃が高いのにエアコンやオートロックなどの基本的な設備がない場合、入居希望者は「この価格に見合ったサービスや設備がない」と感じる可能性があります。

要するに、家賃設定のミスマッチは、物件の価値と家賃が合致していない状態を指し、これにより入居希望者が物件に対して興味を持たなくなる可能性が高まります。

賃貸経営を成功させるためには、市場の動向をしっかりと把握し、適切な家賃設定を行うことが不可欠です。

2. 物件の老朽化や設備の陳腐化

賃貸物件を選ぶ際、多くの人は「新しさ」や「快適さ」を重視します。

そして、それらの要素は、物件や設備の現状に大きく影響されます。

物件の老朽化とは、建物が年月とともに古くなり、壁にひびが入ったり、ペンキがはがれたりする現象を指します。

一方、「設備の陳腐化」とは、家電や水回りなどの機能が古くなることを言います。

例えば、エアコン。

現代のエアコンはエネルギー効率が良く、静かで機能も充実しています。

しかし、古いエアコンは消費電力が多く、うるさかったり、冷暖房の効果も今ほどではありません。

また、水回りに関しては、トイレやお風呂、洗面所などが古ければ、デザインが古かったり、水漏れのリスクが増えたりすることも。

キッチンも同様に、新しいものは使い勝手が良く、デザインも洗練されていますが、古いキッチンは料理の効率が悪かったり、見た目も古臭くなりがちです。

これらの老朽化や陳腐化は、新築や最近リノベーションされた物件と比較すると、明らかに魅力が低下します。

結果として、入居希望者が減少し、空室が増える原因となります。

物件の価値を維持、向上させるためには、定期的な点検や更新が欠かせません。

3. 物件の立地の不利

物件の立地は、賃貸物件を選ぶ際の大きな決定要因の一つです。

ここでいう「立地の不利」とは、物件が所在する場所が、様々な理由で住むのに不便であるということを意味します。

具体的にはどのような点が挙げられるのでしょうか。

・交通の便が悪い
物件が最寄りの駅やバス停から遠い場合、通勤や通学、買い物などの日常生活で不便を感じることが多くなります。特に都心から離れた場所に物件がある場合、その影響は大きいでしょう。

・周辺の生活施設や商業施設が少ない
近くにスーパーマーケットやコンビニ、病院、銀行などの生活に必要な施設が少ない場合、日常の買い物や突発的な出来事に対応するのが難しくなります。

・環境的な要因
物件の近くに大きな道路や鉄道があり、騒音が常にある場合、快適に生活するのが難しくなります。また、治安の悪さも大きな懸念点となります。安全に生活することは、どんな入居者にとっても重要な要素です。

物件の立地の不利は、これらの要因が複合的に影響して、入居希望者が物件を選ぶ際のネガティブなポイントとなります。

賃貸経営者としては、これらの不利な点をどうカバーするか、あるいは他の魅力を高めることで、入居希望者の関心を引くことが求められます。