「賃貸 管理会社 トラブルって、どんなケースが多いの？」

「修繕対応が遅いのに管理手数料だけは毎月取られる…」

「管理会社を変えたいけれど、違約金や入居者対応が心配！」

入居者対応・家賃集金・建物メンテナンスなど、オーナー業務を代行してくれる管理会社は、賃貸経営の“パートナー”といえる存在です。

しかし実際には、連絡が遅い・修繕費が高い・報告が不十分など、管理会社に起因するトラブルが後を絶ちません。

本記事では「賃貸 管理会社 トラブル」をテーマに、代表的な事例・原因分析から具体的な解決策、スムーズな乗り換え手順までを網羅的に解説。

久和不動産の現場経験をもとに、オーナー様が安心して賃貸経営を続けるためのポイントをまとめました。

管理会社トラブルの主なパターンと原因

• 修繕・クレーム対応の遅延
• 報告・連絡・相談不足（ホウレンソウ欠如）
• 不透明な費用請求・水増し工事疑惑
• 家賃滞納フォローや入居者募集の消極姿勢

修繕・クレーム対応の遅延

入居者からの水漏れ・設備故障連絡に対し、数日〜数週間放置されるケース。

結果として退去や家賃減額交渉に発展しやすい。

報告・連絡・相談不足

状態報告書が届かない、空室リフォームの進捗を知らせないなど、オーナー側が物件状況を把握できず不安を抱える原因に。

不透明な費用請求

同じ修繕内容でも他社見積より数万円高い、水増し工事が疑われる明細など、金額根拠や写真報告がないとトラブルになりやすい。

家賃滞納フォロー・募集の消極姿勢

督促を十分に行わない、募集広告を更新しないなどで空室期間が長期化。

管理会社の稼働力不足が影響することも。

トラブルを防ぐための具体的対策

• 管理委託契約書の内容精査と見直し
• 定期レポート・面談で情報共有を徹底
• 修繕見積の複数取得・相見積もり制度
• SLA（サービス水準合意書）の設定

管理委託契約書の内容精査

緊急対応時間・修繕承認金額の上限・更新手数料・解約条項などを明文化し、責任範囲を明確にすることで後々の紛争を防止。

定期レポート・面談

月次レポートに加え、半期ごとに対面またはオンライン面談を行い、空室率・修繕履歴・収支状況を共有することで信頼関係を強化。

修繕見積の複数取得

10万円を超える工事は必ず相見積もり。

写真付き報告書をセットにしてもらい、費用の妥当性を確認。

SLA（サービス水準合意書）の設定

「入居者クレームは24時間以内に一次対応」「修繕完了は報告書提出まで72時間」など、数値目標を契約書とは別に取り交わすと管理品質を担保しやすい。

既に発生したトラブルの対処フロー

1. 事実確認と証拠収集（メール・写真・音声）
2. 管理会社窓口へ時系列で経緯を伝え改善要求
3. 改善が見られない場合は書面で再通知
4. 行政機関（宅建協会・都道府県宅建課）や弁護士へ相談
5. 管理会社変更や自主管理への切り替え検討

事実確認と証拠収集（メール・写真・音声）

トラブルが発生したら、まずは事実を整理し、証拠を残す。

日時・場所・内容を記録し、可能であればメールやLINEのやり取り、現場の写真、音声録音などを保存。

管理会社窓口へ時系列で経緯を伝え改善要求

証拠を揃えた上で、管理会社に連絡を取ります。感情的にならず、トラブルの経緯を時系列で整理し、具体的な改善要望を伝えることが大切。

電話よりも記録が残るメールや書面での連絡がおすすめ。

改善が見られない場合は書面で再通知

管理会社の対応が不十分な場合は、再度書面で正式に通知を行い、対応の期限なども明記。

内容証明郵便を使うと、通知の事実を証明できる。

行政機関（宅建協会・都道府県宅建課）や弁護士へ相談

それでも対応が進まない場合は、第三者機関に相談。

管理会社が加盟している宅建協会や都道府県の宅建課、不動産トラブルに詳しい弁護士などが相談先となる。

管理会社変更や自主管理への切り替え検討

根本的な解決を目指す場合、管理組合で話し合い、管理会社の変更や自主管理への移行を検討。

時間と労力はかかるが、長期的に見ればトラブルの再発防止につながる。

管理会社を乗り換える手順と注意点

• 現行契約の解約条項・違約金を確認
• 新管理会社の選定（実績・報告体制・手数料）
• 入居者への通知タイミング・方法

解約条項・違約金の確認

多くの契約は1〜3か月前予告で違約金なし。

ただしサブリース契約は中途解約違約金が発生する場合があるため要注意。

新管理会社の選定ポイント

• 月次レポートのフォーマット
• 365日修繕受付体制
• リーシング力（ポータル掲載数・仲介ネットワーク）
• IT重説
• 電子契約などDX対応状況

入居者への通知

管理会社変更は入居者に不安を与えないよう、旧・新管理会社連名で案内状を発送し、家賃振込先変更や緊急連絡先を明確に伝達。

賃貸 管理会社 トラブルは久和不動産にお任せください！

管理会社とのトラブルは収益悪化や入居者満足度低下に直結します。

本記事で紹介したポイント――

• 発生しやすいトラブル事例と原因の把握
• 契約書・SLA整備で未然防止
• 証拠収集と段階的な是正要求で早期解決
• 乗り換え手順と引継ぎの注意点

を実践すれば、多くの場合は問題を最小化できるでしょう。

久和不動産では、管理会社変更の無料診断から、改善プラン作成・新管理体制の構築までワンストップでサポート。

「現在の管理会社に不満があるが、解約プロセスが不安」
「修繕費が高額で適正か判断できない」
「SLAを設定して管理品質を維持したい」

こうしたお悩みを専門スタッフが丁寧にヒアリングし、最適な解決策をご提案します。賃貸管理でお困りのオーナー様は、ぜひ久和不動産へお気軽にご相談ください！