「賃貸経営の値上げ交渉って、入居者から嫌がられそうで不安…」

「相場が上がっているから家賃を上げたいけど、正当な理由が必要って本当？」

「実際にどうやって値上げの話を切り出せばいいの？」

賃貸経営において、家賃を値上げできれば収益が上がり、ローン返済や維持費の負担を軽減できる可能性があります。

しかし、家賃の値上げは入居者とのトラブルを招きやすいテーマでもあり、無計画に進めると思わぬリスクを抱えることになるでしょう。

本記事では、賃貸経営の値上げ交渉を成功させるために押さえておきたいポイントを解説します。

正当事由とは何か、相場をどう調べるか、入居者とのコミュニケーションをどう取るかなど、多角的な視点からアプローチ。

空室リスクを高めずに家賃アップを実現するためのコツや注意点をまとめています。

これから家賃値上げを検討しているオーナーの方、収益アップを狙いながら入居者との関係を良好に保ちたい方は、ぜひ最後までご覧いただき、実際の賃貸経営にお役立てください。

賃貸経営における家賃値上げが必要となるケース

家賃を値上げしたい理由はオーナーごとに異なります。

まずは、どのようなケースで賃貸経営における家賃の値上げ交渉が必要になるのか、主なパターンを見ていきましょう。

• 周辺相場が上昇している場合
• 物件をリフォーム・設備投資した場合
• 税金や維持費が増え、収支が圧迫されている場合
• 入居者層や物件ブランドを見直す場合

周辺相場が上昇している場合

物件の立地や周辺の発展状況により、同エリアの家賃相場が上昇することがあります。

駅の近くに新施設が建ったり、大型ショッピングモールがオープンしたりすると需要が高まり、家賃が相場として上がるケースが多いです。

このようなとき、相場に合わせて賃貸経営の値上げ交渉を行うのは自然な流れといえます。

物件をリフォーム・設備投資した場合

キッチンやバスなどの水回り設備を一新する、壁紙を張り替えてデザイン性を高める、またはエアコン・宅配ボックスなど新たな設備を導入するなど、物件価値を高めるリフォームや設備投資を行った場合、その分家賃をアップする根拠になります。

ただし、工事内容や費用に見合うだけの家賃アップが可能かどうかは、周辺相場や市場ニーズのリサーチが不可欠です。

税金や維持費が増え、収支が圧迫されている場合

固定資産税や都市計画税の増額、建物の老朽化に伴う修繕費の増加など、オーナーにかかるコストが上がると、家賃に転嫁しなければ利益が減り、賃貸経営の継続が難しくなることもあります。

もっとも、経営者の都合だけを理由に家賃を上げるのは借地借家法上の「正当事由」になりにくいため、慎重な交渉が求められます。

入居者層や物件ブランドを見直す場合

物件コンセプトを変え、ターゲット層を引き上げることでブランド力を高める戦略もあります。

その際には、共用部の改装や部屋のデザイン変更などのリノベーションを行い、家賃を大幅にアップして高収入層を狙うことが考えられます。

ただし、既存の入居者がいる場合は、更新時に家賃の大幅変更を要求するのは難易度が高いため、新規募集の部屋から段階的に家賃を改定する方法が一般的です。

借地借家法における正当事由とは？家賃値上げ交渉の法律的観点

賃貸経営の値上げ交渉を行う際には、借地借家法との兼ね合いを理解しておくことが欠かせません。

正当事由なく一方的に家賃を引き上げるのは難しく、入居者から拒否されるケースも多いのが実情です。

• 正当事由が求められる理由
• 借地借家法で示される主な判断材料
• 値上げに合意が得られない場合の流れ

正当事由が求められる理由

借地借家法は、借主（入居者）の保護を目的の一つとしており、契約更新や家賃改定の際には、「正当な理由」がない限りオーナーが一方的な変更を行うことを制限しています。

これは、住居の安定確保や不当な追い出しを防ぐためのルールです。

従って、家賃を値上げしたい場合も、単なるオーナー都合ではなく、「相場の変動」「建物や設備の価値向上」「税負担の増加」「物価上昇による維持費アップ」など客観的根拠を示す必要があります。

借地借家法で示される主な判断材料

家賃改定に関する訴訟や調停では、以下のような要素が考慮されることが多いです。

周辺の同種物件との比較：立地・間取り・築年数・設備などが類似している物件の家賃相場
建物や設備の改良状況：オーナーが行ったリフォームや設備投資の内容と費用
物価や経済情勢：消費者物価指数や近年のインフレ率など
その他：オーナーの収支状況や物件の稼働率、入居者側の事情など

値上げに合意が得られない場合の流れ

もし入居者が値上げに応じない場合、オーナーは話し合い（交渉）を続け、それでも合意できなければ裁判所の調停や裁判に持ち込む流れになります。

裁判所では、前述の判断材料を総合的に考慮し、妥当な賃料を決定することがあります。

しかし、裁判には時間も費用もかかり、入居者との関係が悪化する可能性が高いので、できるだけ話し合いで解決を目指すのが望ましいでしょう。

家賃値上げ交渉をスムーズに進める5つのステップ

家賃を上げたい理由や法律的なルールを理解したら、いよいよ具体的な値上げ交渉のプロセスに進みます。

ここでは、賃貸経営における値上げ交渉を円滑に行うための5つのステップを紹介します。

• 現行家賃と周辺相場の比較
• 根拠となる設備改良や費用増加の整理
• 交渉のタイミングと事前通知
• 入居者とのコミュニケーションと説得材料
• 合意書や契約更新書面の作成

1. 現行家賃と周辺相場の比較

最初に行うべきは、自分の物件の家賃が周辺相場と比較して高いのか安いのかを正確に把握することです。

• 不動産ポータルサイトや仲介会社を活用し、類似物件（駅距離・間取り・築年数が同程度）と家賃を比較する。
• 相場よりどの程度上げ下げ可能か、範囲を大まかに見極める

2. 根拠となる設備改良や費用増加の整理

家賃値上げには、客観的根拠が必須となります。

以下のような事実をリストアップし、入居者に説明できるようにまとめておきましょう。

• リフォームや設備追加にかかった費用とその効果（キッチン改装、エアコン新品交換など）
• 固定資産税や保険料の上昇率
• 物価上昇や管理費増加による収支圧迫状況

3. 交渉のタイミングと事前通知

値上げ交渉のタイミングとしては、契約更新時が最もスムーズです。契約更新日は、借地借家法のルールで保護されているため、余裕を持って数ヶ月前には交渉を始めましょう。

• 更新の案内書面にて、家賃改定を希望している旨を事前に伝える
• 可能であれば口頭で説明し、不明点や不満を聞いておく

4. 入居者とのコミュニケーションと説得材料

実際の交渉段階では、入居者が納得できる説明を丁寧に行うことがカギです。

数字と資料を用意：周辺相場データ、リフォーム費用の明細など
メリット提示：設備が新しくなって快適性が増す、長期的な住みやすさ向上など
バランス感覚：一気に大幅な値上げを求めると反発が強いため、段階的に上げる方法も検討

5. 合意書や契約更新書面の作成

値上げに合意が得られたら、口約束だけで終わらせず、必ず書面に残しましょう。

賃貸借契約更新書：新しい家賃や契約期間を明記
合意書：契約更新まで期間がある場合、合意内容を簡潔に記した書面を取り交わす
電子契約の活用：IT重説や電子契約サービスを使えば証拠保全もしやすい

値上げ交渉でよくあるトラブルと回避策

家賃値上げ交渉が失敗しないよう、よくあるトラブルケースを知っておくことも大切です。

ここでは、代表的なトラブル事例と、その回避策を紹介します。

• 一方的な要求と借主の反発
• 言った言わないの水掛け論
• 法的手続きへの移行と長期化リスク

一方的な要求と借主の反発

オーナーが一方的に「来月から家賃2万円上げます」と通告すると、当然ながら借主の不満や反発を招きやすいです。

借主にとっては生活費の大きな負担増となるため、トラブルに発展するケースが少なくありません。

回避策：余裕を持った時期に書面での通知＋口頭説明を実施し、相談ベースで交渉を進める

言った言わないの水掛け論

交渉の過程で口頭のやり取りが主になると、後々「そんな話は聞いていない」「この部分は聞いていたはずだ」など、互いの記憶に齟齬が生じる可能性があります。

回避策：メールやメッセージアプリなど、記録が残る手段でやり取りを行い、重要事項は書面（電子契約を含む）で残す

法的手続きへの移行と長期化リスク

どうしても話し合いが折り合わないときには、裁判所での調停や訴訟に発展する場合もあります。

これには時間と費用がかかり、入居者との関係も大きく損なわれるため、結果として空室リスクや評判悪化に繋がる恐れがあります。

回避策：専門家（弁護士、不動産コンサルタントなど）のアドバイスを早めに受け、穏便な解決を目指す

長期的な視点で考える家賃値上げ戦略：空室対策やリノベーションとの連動

家賃値上げ交渉を成功させるには、単なる値上げだけでなく、物件の魅力や空室率の改善策、リノベーション計画などと連動させて「長期的な経営戦略」として捉えることが重要です。

• 空室対策との相乗効果
• リノベーションや設備投資のROI
• 定期借家契約や法人化の可能性

空室対策との相乗効果

賃貸経営の値上げ交渉と空室率の改善は表裏一体といえます。

空室が多い状態で家賃を上げようとしても、新規入居者の確保が難しくなり、さらに空室が増えるリスクがあります。

一方、リフォームや設備強化などを行って空室対策を徹底すれば、家賃値上げの正当性が高まりやすいです。

リノベーションや設備投資のROI

家賃の値上げには、見合った価値向上が求められるため、リノベーションや設備投資が大きな後押しとなります。

しかし、費用対効果を考えずに高額な改修を行うと、回収までに時間がかかり経営を圧迫する可能性があります。

費用回収期間の目安：投資金額 / 値上げによる月額増益 ＝ 回収までの期間
優先すべき改修ポイント：入居者ニーズが高い水回りやセキュリティ設備が効果的

定期借家契約や法人化の可能性

長期的に見ると、定期借家契約を活用することで、契約更新ごとに家賃を再設定しやすくなるメリットがあります。

ただし、通常の借主保護が弱まるため、物件によっては入居者確保が難しくなるリスクも。

また、法人化によって資金調達力や経営の透明性が高まり、リノベーション投資や複数物件の運営がしやすくなるため、家賃の値上げ交渉にも有利に働くケースがあります。

賃貸経営の値上げ交渉やマンション管理のお悩みは久和不動産にお任せください！

賃貸経営における値上げ交渉は、オーナーにとって収益アップの大きなチャンスでありながら、入居者とのトラブルリスクも伴う繊細な作業です。

本記事で紹介した以下のポイントを押さえることで、多くの場合はスムーズな交渉を行い、双方が納得できる結論に近づけるでしょう。

• 借地借家法の「正当事由」を理解し、周辺相場や設備改良など客観的根拠を準備
• 更新時期や余裕を持った事前通知など、交渉のタイミングに配慮
• 数字と資料を用いた説得力あるコミュニケーション
• トラブルを避けるための書面化・記録化の徹底
• 長期的な経営戦略として、リノベーションや空室対策と組み合わせて家賃アップを検討

しかし、実際に家賃値上げの話を切り出してみると、入居者からの反発や相場とのギャップなど、さまざまな壁にぶつかることがあります。

さらに、法的に正当性を欠く交渉を行ってしまうと、裁判沙汰に発展するリスクもゼロではありません。

そこで、賃貸経営 値上げ交渉に関するあらゆるお悩みは、ぜひ久和不動産にご相談ください。

当社は、長年の賃貸管理と不動産コンサルティングの経験を活かし、オーナー様が家賃改定をスムーズに進めるためのサポートを行っています。

具体的には、周辺相場の調査、リフォームや設備投資プランの提案、入居者との交渉方法のアドバイス、そして必要に応じた法的アレンジメントまで、ワンストップでご提供。

「家賃を上げたいけれど、どう切り出すべきか分からない」「リフォームと家賃アップを連動させたい」「今の管理会社に相談してもなかなか進まない」といったお悩みを一緒に解決し、収益向上と空室リスクの低減を目指します。

オーナー様の大切な資産をしっかり守り、賃貸経営をさらに安定させるために、久和不動産がお力になります。

どうぞお気軽にお問い合わせください。皆様からのご相談を心よりお待ちしております！