「賃貸経営の確定申告って、どのタイミングで何をすればいいの？」

「経費として落とせる項目はどこまで含まれるの？」

「青色申告と白色申告、どちらが得なのか分からない…」

このように、賃貸経営 確定申告にまつわる疑問や不安を抱えていませんか？

賃貸経営を行っている場合、家賃収入からローン返済や管理費などの経費を差し引いた結果を正確に申告し、納税する義務があります。

しかし、帳簿のつけ方や各種書類の準備、青色申告特別控除の活用など、知らないと損をするポイントが多いため、初めての方にとってハードルが高い作業となりがちです。

本記事では、賃貸経営 確定申告の基礎知識から具体的な手順、そして節税につながるテクニックや注意点までを徹底解説します。

「どこまで経費にできるのか」「青色申告と白色申告の違いは何か」「クラウド会計ソフトの活用はどうなのか」など、賃貸オーナーが押さえておきたい重要事項を網羅しています。

煩雑になりやすい申告作業をスムーズに進め、適切な節税効果を得るためのヒントをお届けしますので、ぜひ最後までご覧ください。

賃貸経営の確定申告の基礎知識

賃貸経営においては、個人オーナーでも一定の収益を得ている場合、毎年の確定申告が必要になります。

サラリーマンの副業として賃貸物件を保有しているケースも含め、確定申告を怠るとペナルティが課される可能性もあるため、正しい理解が欠かせません。

ここでは、以下の3つの視点から解説していきます。

• なぜ確定申告が必要なのか
• 白色申告と青色申告の違い
• 申告スケジュールと提出方法

なぜ確定申告が必要なのか

確定申告とは、1年間の所得（収入から経費を差し引いたもの）を計算し、所得税や住民税を納付するための手続きです。

会社員であっても、給与以外に20万円を超える所得がある場合は、原則として確定申告を行う必要があります。

賃貸経営の場合、家賃収入や駐車場収入などの合計額から、ローンの利息や修繕費、管理費、火災保険料などの必要経費を差し引いた「不動産所得」を計算し、その結果を申告しなければなりません。

確定申告をしない、あるいは不正確な申告をすると追徴課税や罰金が科されるリスクがあるため、適切な処理が求められます。

白色申告と青色申告の違い

個人の不動産所得に関する確定申告は、「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。

それぞれの大きな違いは以下の通りです。

白色申告：記帳の義務や帳簿の提出要件が緩やか。ただし、控除額や特典が少ない。
青色申告：帳簿付けや決算書の作成が必要だが、青色申告特別控除（最大65万円）などの節税メリットが豊富。

賃貸経営の規模が大きくなればなるほど、青色申告の恩恵を受けられる可能性が高まります。

特別控除以外にも、赤字の繰越（最長3年）や家族への給与を経費にできるなどのメリットがあるため、多くのオーナーは青色申告を選択する傾向にあります。

申告スケジュールと提出方法

確定申告の対象期間は、毎年1月1日〜12月31日までの1年間です。

申告や納税は、翌年2月16日〜3月15日頃までの期間内に行うのが原則となります。

ただし、休日との兼ね合いで日程が多少前後する場合もあるため、国税庁の最新情報を確認しましょう。

提出方法としては、税務署で直接手続きを行うほか、電子申告（e-Tax）や郵送も可能です。

電子申告を利用すると、24時間いつでも提出でき、控除額が増える場合（電子申告控除）もあるため、活用を検討してみると良いでしょう。

賃貸経営の確定申告における経費計上のポイント

確定申告で課税所得を下げ、節税効果を高めるためには、賃貸物件に関する経費を正しく計上することが欠かせません。

ここでは、以下の3つの項目を中心に解説します。

• 経費として計上できる主な項目
• 減価償却の正しい理解
• 経費の領収書や証憑の管理方法

経費として計上できる主な項目

賃貸経営における不動産所得の計算では、下記のような費用が必要経費として計上できる可能性があります。

ローン利息：借入金の利息部分（元本返済分は経費にならない）
固定資産税や都市計画税
火災保険・地震保険の保険料
管理費や管理委託手数料
修繕費：物件の維持や原状回復にかかる費用
減価償却費：建物や設備などの資産価値の減少分
仲介手数料：入居者募集や契約更新にかかる費用
交通費や通信費：物件の巡回や業者とのやり取りに必要な経費（明確な関連性が要件）
専門家への報酬：税理士、弁護士、不動産コンサルタントなどへの支払い

ただし、プライベートな支出や資産価値を大幅に向上させるリフォーム費用など、全てが経費になるわけではありません。

基準があいまいな場合は、税理士などの専門家に確認するか、国税庁のホームページで対象範囲を調べておくと安心です。

減価償却の正しい理解

減価償却とは、建物や設備などの資産を使用していくうちに価値が減少する分を、毎年一定額ずつ経費として計上する制度です。

具体的には「耐用年数」と「償却率」が法律で定められており、これらに基づいて毎年の減価償却費を算定します。

耐用年数：木造、鉄骨造、RC造など構造によって異なる。
償却率：耐用年数に応じて算出する係数。

減価償却は、賃貸経営において大きなウェイトを占める経費計上項目の一つです。

建物や設備を購入・設置した年に一括で経費にすることは原則できないため、正しい計算方式を把握しておきましょう。

また、大きなリフォームや設備更新を行った際にも、資本的支出（資産価値の上昇）と修繕費（現状維持）で扱いが異なる点に注意が必要です。

経費の領収書や証憑の管理方法

経費として計上するためには、支出の事実を証明する領収書や請求書、振込明細などをきちんと保管しておく必要があります。

特に青色申告を行う場合は、帳簿付けを厳格に行い、証憑と帳簿が合致するように管理しなければなりません。

電子帳簿保存法の改正により、デジタルデータの保管ルールも緩和されつつありますが、まだ紙の領収書を基本とするケースも多いのが現状です。

クラウド会計ソフトやスキャナ保存を活用して、効率的かつ確実に経費証憑を管理する仕組みを整えておくと、確定申告の際に慌てることなくスムーズに処理できます。

青色申告で賢く節税！特典を最大活用するコツ

賃貸経営を継続的に行う場合、青色申告への切り替えを検討するオーナーは多いはずです。

ここでは、青色申告ならではのメリットや特典をフルに活用するためのポイントを解説します。

• 青色申告特別控除の種類と条件
• 家族への給与を経費にする「専従者給与制度」
• 赤字の繰越と繰戻し

青色申告特別控除の種類と条件

青色申告を選択すると、一定の帳簿付け（複式簿記など）や決算書類の作成を行う代わりに、以下のような青色申告特別控除が適用される可能性があります。

最大65万円の特別控除：不動産所得が事業的規模（おおむね5棟10室以上）であり、複式簿記を行う場合
最大10万円の特別控除：事業的規模でなく、簡易帳簿などの条件でも認められる

物件数や帳簿付けの方法によって控除額が変わるため、所有している賃貸物件の棟数や部屋数、そして帳簿管理の体制を整えることで、65万円控除を狙うことが可能になります。

家族への給与を経費にする「専従者給与制度」

青色申告には、「青色事業専従者給与制度」という特典も存在します。

これは、賃貸経営に従事する家族（配偶者や親族）に対して給与を支払った場合、その金額を全額経費として計上できる制度です。ただし、以下のような要件を満たす必要があります。

• 対象となる家族が、事業に専ら従事している
• 事前に「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出している
• 支払金額が仕事内容や勤務時間に見合った相当な範囲内である

家族を雇用する形で経費を増やせるため、結果的に所得を圧縮して税負担を軽減できる可能性があります。

ただし、社会保険や所得税・住民税の負担が増えるケースも考えられるため、全体的な損得を見極めることが大切です。

赤字の繰越と繰戻し

賃貸経営が軌道に乗るまでに、修繕費や空室リスクなどで不動産所得が赤字になる場合も珍しくありません。

青色申告の場合、赤字を最長3年間繰り越すことが可能で、翌年以降に発生した黒字と相殺できるというメリットがあります。

また、特定の要件を満たせば、前年の所得に遡って赤字と相殺し、過払いした税金を還付してもらう「繰戻し還付」の手続きも利用できます。

赤字が出たタイミングで申告の方法を誤ると、こうした恩恵を受けられなくなる可能性があるため、青色申告のメリットをしっかり理解しておくことが重要です。

賃貸経営の確定申告をスムーズに進める実務ステップ

申告時期が近づいてきたら、どのように準備を進めれば良いのでしょうか。

ここでは、賃貸経営 確定申告を効率的かつ正確に行うための主なステップをまとめました。

• 帳簿・領収書の整理と会計ソフトの活用
• 必要書類のチェックリスト
• 税理士や専門家への相談のタイミング

帳簿・領収書の整理と会計ソフトの活用

まずは年間の収支を帳簿にまとめ、領収書や通帳の出入金記録を紐づける作業が欠かせません。

青色申告の場合、複式簿記の形で記帳する必要がありますが、最近ではクラウド会計ソフトが充実しており、自動仕訳機能やデータ連携機能を活用すれば手間を大幅に減らせます。

毎月コツコツと入力・整理をしておけば、確定申告前に焦る必要がなくなるでしょう。

逆に「後回しにしがち」「領収書が散乱している」という状態だと、申告期限直前に大量の作業が押し寄せ、ミスや漏れのリスクが高まります。

必要書類のチェックリスト

実際に確定申告書を作成する際、以下のような書類が必要となるケースが多いです。

1. 確定申告書B（第一表、第二表）
2. 不動産所得用の収支内訳書（白色申告）または損益計算書・貸借対照表（青色申告）
3. 各種証明書類：固定資産税通知書、借入金の返済明細（利息分）、保険証券など
4. 源泉徴収票（サラリーマンの場合）
5. 医療費控除や生命保険料控除などの控除証明書（該当がある場合）

加えて、電子申告（e-Tax）を行う場合にはマイナンバーカードやカードリーダー、電子証明書などの準備も必要です。

提出書類の不備や、記入漏れ・記入ミスがあると訂正や修正申告に時間がかかるので、チェックリストを作成してもれなく確認することが大切です。

税理士や専門家への相談のタイミング

不動産所得の規模が大きい、あるいは複数物件を運営しているオーナーの場合、帳簿付けや経費計上が複雑になることが多々あります。

青色申告を最大限活用したいけれど、複式簿記のやり方が分からない、という方もいるでしょう。

こうした場合は、早めに税理士や会計事務所に相談し、申告書の作成や帳簿監査、節税アドバイスなどを受けるのがおすすめです。

ギリギリになって駆け込むより、余裕を持って助言を得たほうが、より効果的な節税戦略を練りやすくなります。

トラブル回避！賃貸経営の確定申告で気をつけたいポイント

賃貸経営 確定申告をスムーズに行って節税を実現するためには、ミスや漏れを防ぐだけでなく、税務署からの指摘やトラブルを回避することも重要です。

以下の3つの点に留意しておきましょう。

• 過剰な経費計上と税務調査リスク
• 修繕費と資本的支出の区分ミス
• 法人化や共有名義の場合の特殊性

過剰な経費計上と税務調査リスク

「経費にすれば節税になる」と考えて、私的な支出を無理やり不動産所得に関わる経費として計上するのは危険です。

税務署が領収書の内容を精査した結果、対象外と判断されれば、追徴課税や延滞税が課される恐れがあります。

特に高額な修繕費や広告宣伝費などは、客観的に見て本当に賃貸経営に関わる支出かどうか確認されやすいため、必要性や範囲を説明できるよう資料を揃えておきましょう。

修繕費と資本的支出の区分ミス

物件を改修・リフォームした場合、修繕費として一度に経費に計上できるのか、資本的支出として減価償却に回さなければならないのかの区分は曖昧になりやすい部分です。

基本的には、「現状回復や維持管理のための改修は修繕費」「物件の価値を向上させる大規模リフォームは資本的支出」とされていますが、判断に迷う場合は税理士や税務署に相談すると良いでしょう。

誤って修繕費にしてしまうと経費計上額が大きくなりすぎて税務調査の対象になるリスクもあります。

法人化や共有名義の場合の特殊性

賃貸経営を法人で行っている場合は、個人の確定申告とは異なる法人税の申告が必要となります。

赤字や経費計上の扱い方にも違いがあるため、経理処理と合わせて専門家に委託するケースが一般的です。

また、物件を共有名義で所有している場合は、共有者それぞれが不動産所得の配分分を申告することになります。

トラブル防止のためにも、家族やパートナーとの間で経費負担や税負担のルールを明確化しておきましょう。

賃貸経営の確定申告やマンション管理のお悩みは久和不動産にお任せください！

賃貸経営 確定申告は、適切に行えば大きな節税メリットを得られる一方で、帳簿付けや書類作成、経費の判断など、専門知識が求められる場面も多々あります。

本記事でご紹介した以下のポイントを押さえ、スムーズに申告を進めることが、安定した賃貸経営の一歩となるでしょう。

• 白色申告と青色申告の違いとメリット・デメリット
• 経費計上の正しい範囲と減価償却の計算方法
• 青色申告特別控除、専従者給与、赤字繰越などの節税テクニック
• 帳簿整理や領収書管理、電子申告の活用で作業効率UP
• 修繕費・資本的支出や税務調査リスクへの注意点

しかし、実際にやってみると「この費用は経費になるのか？」「どの帳簿を作れば青色申告に間に合うのか？」「共有名義の物件はどのように申告すればいいの？」など、具体的な疑問が次々に湧いてくることも珍しくありません。

そんなときは、ぜひ久和不動産にご相談ください。

当社では、賃貸物件の管理・運営に関する豊富な実績とノウハウを有しており、確定申告における疑問やトラブルの解決に向けたサポートも行っています。

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