「賃貸物件 金利って意外と高いのでは？」

「低金利時代って聞くけど、実際に投資物件のローンはどれくらいかかるの？」

「変動金利と固定金利、どちらが有利なのか分からない…」

このように、賃貸物件の金利に関して疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか。

金利は不動産投資におけるキャッシュフローに直結する重要な要素です。

わずか数％の違いでも、長期的に見れば収益性や返済計画に大きな影響を与えることがあります。

本記事では、「賃貸物件の金利」にまつわる基本知識から、ローンの種類、金利タイプの選び方、金利上昇リスクへの対策、そして経営を安定させるためのポイントまでを網羅的に解説していきます。

これから賃貸物件の購入を検討されている方や、すでにローン返済中で金利見直しを考えている方にも役立つ内容となっていますので、ぜひ参考にしてください。

賃貸物件の金利を理解するための基礎知識

賃貸物件を購入する際、多くの方が金融機関から融資を受けることになります。

このとき、資金調達コストの中心となるのが金利。金利の仕組みや水準を正しく把握しておくことは、成功する賃貸経営の第一歩といえるでしょう。

ここでは、大まかに次の3点を押さえていきます。

• そもそも金利とは何か
• 金融機関が設定する金利の違い
• 金利の推移と不動産投資への影響

そもそも金利とは何か

金利とは、融資を受けた金額に対して支払わなければならない「借り入れコスト」のことです。

年利1％で1,000万円を借りれば、理論上は1年あたり約10万円の利息が発生します。

もちろん、返済方式や期間によって実際の支払額は変動しますが、単純化するとこの利息負担が金利の本質となります。

賃貸物件の場合、家賃収入という安定的なキャッシュフローが期待できる反面、融資額も高額になりやすいのが特徴です。

そのため、ほんのわずかな金利差でも総返済額に大きな違いが生まれます。

金融機関が設定する金利の違い

住宅ローンと比べると、賃貸物件向けのローン（アパートローンや不動産投資ローン）の金利はやや高めに設定される傾向があります。

金融機関は、投資物件には空室リスクや家賃滞納リスクがあると考えており、それを反映した金利設定が行われるからです。

さらに、借り手の属性や物件の担保価値、融資期間などによっても金利は変動します。

属性が良い（年収が高い、安定した職業であるなど）ほど金利は低くなる可能性が高く、逆にリスクが高いと判断されれば金利が上昇することがあります。

金利の推移と不動産投資への影響

ここ数年、低金利政策が続いているため、過去と比較すると投資用ローンの金利水準は低めに推移しています。

一方で、景気変動や金融政策の転換により金利が上昇するリスクは常に存在します。

金利が上がれば、利息負担が増えてキャッシュフローが圧迫される可能性があるため、投資計画を立てる際には「余裕」を持った返済計画が必要です。

また、金利上昇局面では不動産価格が下落しやすいという見方もあり、売却タイミングや物件選定に大きく影響を及ぼします。

賃貸経営を長期視点で考える場合は、経済動向や金融政策のニュースにもアンテナを張ることが大切です。

ローンタイプ別に見る「賃貸物件の金利」特徴

賃貸物件を取得するためのローンにはさまざまな種類がありますが、代表的なものとして以下の3つが挙げられます。

各ローンのメリット・デメリットを理解し、自分に合った金利タイプを選択することが重要です。

• 変動金利型ローン
• 固定金利型ローン
• 固定期間選択型ローン

変動金利型ローン

変動金利型ローンは、市場金利の動向に合わせて定期的に金利が見直される仕組みです。

景気が良く、金融緩和が続いているときには低金利を享受できる反面、政策金利が引き上げられたり、経済情勢が変化したりすると金利が急上昇するリスクがあります。

メリットとしては、借り入れ時点では固定金利よりも低い金利設定になることが多く、当初の返済額を抑えられる点が挙げられます。

しかし、金利上昇リスクを常に負うため、長期的な計画を立てる際には金利変動を見越した資金余裕が必要です。

固定金利型ローン

固定金利型ローンは、借り入れ時に金利が固定され、返済終了まで変わりません。

変動金利型と比べると当初の金利水準は高めに設定されますが、将来的な金利変動リスクがないため、返済計画を立てやすいという特徴があります。

賃貸経営は長期にわたることが多いため、安心感を重視するなら固定金利が向いていると言えるでしょう。

とはいえ、低金利期間が長く続く場合には変動金利型より総支払額が高くなる可能性もあり、金利差と安心感のバランスを見極めることが鍵となります。

固定期間選択型ローン

固定期間選択型ローンは、「借り入れ後の一定期間（例：3年、5年、10年など）は金利が固定され、その後は変動金利に切り替わる」というタイプのローンです。

当初固定期間中は返済額が確定しているため、資金計画が立てやすいメリットがあります。

ただし、固定期間が終わった後に金利が大きく上昇すると、返済額が一気に増えるリスクも。

固定期間の長さによって金利が異なる場合が多いので、短期間の固定で低金利を狙うのか、長期間の固定で安定を重視するのか、投資スタンスに合わせて選択する必要があります。

賃貸物件の金利を上手にコントロールするためのポイント

金利は不動産投資の収益性を大きく左右する要因の一つですが、いくつかの工夫をすることでリスクを抑えながら運用を最適化できます。

ここでは、主に以下の対策に注目してみましょう。

• 頭金の設定と融資比率の調整
• 繰り上げ返済のタイミング
• 金利交渉と借り換えの活用

頭金の設定と融資比率の調整

金利負担を軽減する方法として、借入額を抑えることが挙げられます。

頭金を多めに用意できれば、その分ローンの元本が少なくなり、金利負担も減るため、キャッシュフローが安定しやすくなるのです。

一方で、頭金を入れすぎると手元資金が減ってしまい、突発的な修繕費用などに対応できなくなるリスクもあります。

融資比率（LTV＝Loan To Value）をどの程度に設定するかは、投資の目的や資金計画、物件の将来性などを考慮しながらバランスを取ることが重要です。

繰り上げ返済のタイミング

賃貸物件から得られる家賃収入に余裕がある場合や、他の収入源が確保できる場合には、繰り上げ返済を検討するのも一つの手段です。

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に、まとまった額を返済することでローンの残高を一気に減らす方法を指します。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があり、金利や返済総額をどの程度削減できるかはそれぞれ異なります。

返済計画を再シミュレーションして、どちらの型が得策なのか、いつ実行すれば最大の効果が得られるのかを見極めましょう。

金利交渉と借り換えの活用

賃貸経営の中で、数年たってから金利を見直すことも珍しくありません。

金融機関との信頼関係や、実際の運用実績が評価されれば、金利の引き下げ交渉が可能になるケースもあります。

また、現在のローン金利よりも大幅に低い金利で借り換えができるなら、借り換えによって返済総額を大きく圧縮できる場合があります。

ただし、借り換えには諸費用（事務手数料、保証料、抵当権抹消・設定費用など）が発生するため、総合的に見て本当に得かどうかを計算してから判断することが肝心です。

金利上昇リスクに備える！賃貸経営の安定策

低金利で借りられるからといって、将来的な金利上昇リスクを軽視するのは危険です。

特に長期の投資になる賃貸経営では、思わぬ金利上昇が収支計画を狂わせる可能性があります。

ここでは、リスクヘッジの具体策を紹介します。

• 複数物件や資産分散によるリスク軽減
• 手元資金と準備金の確保
• 家賃収入の向上策

複数物件や資産分散によるリスク軽減

一つの物件に全てを投資していると、その物件の空室リスクだけでなく、ローン金利の上昇リスクも一点に集中してしまいます。

複数物件を保有し、それぞれの融資条件や金利タイプを分散させることで、トータルリスクを下げる効果が期待できます。

また、余裕があるなら不動産投資以外の資産運用も視野に入れると良いでしょう。

株式や投資信託、債券などを組み合わせることで、ある程度の相場変動リスクを分散できるメリットがあります。

手元資金と準備金の確保

金利が上昇すると、毎月の返済額が増えてキャッシュフローが悪化します。

加えて、賃貸物件の維持管理には定期的な修繕費や設備更新費など、突発的な支出がつきものです。

こうしたコストを自己資金でカバーできるように、手元資金や準備金を十分に確保しておくことが大切です。

準備金が不足していると、金利がわずかに上がっただけでも資金繰りが厳しくなり、最悪の場合、物件を手放す事態にもなりかねません。

家賃収入だけに依存せず、複数の収入口を持つか、リスク管理を徹底する姿勢が長期安定のカギとなります。

家賃収入の向上策

金利上昇をある程度相殺する方法として、家賃収入自体を増やす取り組みも欠かせません。

具体的には、物件のリフォームや設備投資によって付加価値を高め、家賃を適正よりも少し高めに設定できるようにする方法があります。

また、空室対策としては、季節に合わせた入居キャンペーンの展開や、仲介会社との連携強化なども有効です。

空室期間が長引けば金利以前に収益が大幅にダウンしてしまうため、「満室経営」に向けた施策を常に検討しておきましょう。

賃貸物件の金利にまつわるよくある疑問と誤解

金利については、情報が錯綜していることも多く、間違った理解に基づいて投資判断をしてしまうケースがあります。

ここでは、ありがちな疑問や誤解を取り上げ、その実態を整理します。

• 低金利がずっと続くから大丈夫？
• 金利が低ければ借りられるだけ借りたほうが良い？
• 繰り上げ返済をすれば絶対に得？

低金利がずっと続くから大丈夫？

日本銀行の金融政策や世界的な景気動向により、低金利時代が長く続いているのは事実です。

しかし、金利が将来にわたって「必ず」低いままとは限りません。

インフレ率の上昇や政策転換、海外金利との連動など、さまざまな要素で金利は変動します。

長期にわたる賃貸経営を行うなら、金利上昇があっても余裕をもって返済できる体制を整えておくのが賢明です。

今の低金利を前提にしてギリギリの収支計画を立てると、将来的に大きなリスクを抱えることになりかねません。

金利が低ければ借りられるだけ借りたほうが良い？

頭金を最小限にしてフルローンを組むなど、大胆なレバレッジを利かせる投資も一つの戦略です。

物件価格の上昇が続く局面では、高い利回りを狙うことができるでしょう。

しかし、レバレッジを高めるほど金利上昇リスクや空室リスクに対する耐性は低くなります。

特に賃貸経営が初めての場合や、資金的な余力が少ない状態では、過度な借り入れはおすすめできません。

投資目的やリスク許容度を明確にして、無理のない融資比率を設定することが大切です。

繰り上げ返済をすれば絶対に得？

繰り上げ返済は金利負担を軽減する効果が期待できますが、必ずしも「得」になるとは限りません。

たとえば、他に高金利の借り入れがある場合、そちらを優先的に返済したほうがメリットが大きいことも考えられます。

また、投資物件の場合は金利負担を経費として申告できる面もあるため、一概に金利をゼロに近づければ良いという話でもありません。

繰り上げ返済に回す資金を自己投資やリフォームなど、別の用途に使うことで収益を増やせるケースもあるため、総合的な観点で判断する必要があります。

賃貸物件の金利やマンション管理のお悩みは久和不動産にお任せください！

「賃貸物件の金利」は投資収益や返済計画に直結する重要な要素です。

本記事で解説した以下のポイントを押さえることで、金利上昇リスクを最小限に抑えつつ、安定した賃貸経営を実現しやすくなるでしょう。

• ローンの種類（変動・固定・固定期間選択）と金利の仕組み
• 頭金や融資比率、繰り上げ返済による金利コントロール方法
• 金利交渉や借り換えを活用して返済総額を抑える工夫
• 金利上昇に備えるリスクヘッジ策と家賃収入の向上策
• よくある疑問と誤解を踏まえた正しい投資判断

しかし、賃貸物件の運営では金利以外にも、物件選定や入居者募集、修繕計画、財務管理など多岐にわたる業務があります。

特に初心者の方には難しい局面も多く、最適なアドバイスが得られずに損をしてしまうケースも珍しくありません。

そこで、ぜひ久和不動産にご相談ください。

長年にわたり培ってきた不動産管理の経験と専門知識を駆使し、お客様一人ひとりの状況や目的に合わせた最適解をご提案いたします。

ローンの見直しや借り換えのアドバイスはもちろん、物件の資産価値向上策やリスク分散の方法までトータルにサポート。
「賃貸物件の金利」についてお困りの方だけでなく、マンション管理や入居者対応などでお悩みを抱えている方も、お気軽にお問い合わせください。

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