「賃貸物件の相続税って、どんな仕組みで計算されるんだろう？」

「相続した賃貸物件から家賃収入はあるのに、相続税の支払いが不安…」

「相続税の優遇制度を使えば、負担を抑えられるって本当？」

このように、賃貸物件の相続税について疑問や不安を抱えている方は少なくありません。

実際、賃貸物件を相続すると、収益が得られる一方で相続税という大きな負担がのしかかる可能性があります。

しかし、税制上の特例や減額制度などを上手に活用すれば、相続税負担を軽減できるケースも多いのです。

本記事では、賃貸物件を相続するときに知っておきたい相続税の仕組みや評価方法、具体的な減額対策、相続後の賃貸管理のコツまでを網羅的に解説します。

賃貸物件のオーナーとして、将来の相続に備えたい方や、すでに相続して管理に悩んでいる方にとって、参考になれば幸いです。

賃貸物件相続で押さえておきたい基礎知識

賃貸物件を相続する際には、一般的な不動産相続とは少し異なるポイントがあります。

以下では、大きく3つの内容に着目しながら解説していきます。

• 賃貸物件を相続する流れと相続人の役割
• 賃貸借契約の引き継ぎと管理上の注意点
• 相続税の計算方法と基礎控除

賃貸物件を相続する流れと相続人の役割

賃貸物件を含む不動産を相続する際の大まかな流れは、通常の不動産相続と同様、被相続人（亡くなられた方）の名義変更や遺産分割協議を経た上で最終的に相続登記を行う、というものです。

ただし、賃貸物件の場合、相続人がオーナーとして入居者への対応や管理の責任を負うようになります。

まずは戸籍謄本の取得や相続関係説明図の作成、遺産分割協議書への署名捺印などの基礎的な手続きを行い、その後、法務局で登記名義を変更します。

複数の相続人がいる場合は、誰が賃貸物件を相続するか、または共有にするかといった協議が必要となります。

共有状態での相続は将来的に管理が複雑化する恐れもあるため、早い段階で専門家の助言を得つつ方向性を固めましょう。

賃貸借契約の引き継ぎと管理上の注意点

オーナーが変わっても、既存の入居者との賃貸借契約は原則そのまま継続します。

ただし、相続後は家賃の振込先を変更したり、管理体制を見直したりする必要があるので、スムーズに手続きを進めるためにも入居者や管理会社への連絡を早めに行うのが望ましいです。

また、相続が決定してから初めてオーナー業務を行う方の場合、家賃滞納が発生していたり、建物の修繕が必要だったりと、予想以上に大変な場面に直面するかもしれません。

賃貸管理会社に委託するか、自主管理を続けるか、今後の運営方針を明確にしておくことが重要です。

相続税の計算方法と基礎控除

相続税は、被相続人が残した財産合計額が「基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）」を超えた場合に、超えた部分に対して課税される仕組みです。

例えば、法定相続人が3人なら、基礎控除額は4,800万円となります。

賃貸物件の評価は、一般的に「路線価」や「固定資産税評価額」をベースに算出されますが、実際には「貸家建付地」や「小規模宅地等の特例」といった優遇制度が絡んでくるため、自己居住用の土地や建物とは異なる計算が必要です。

こうした特例を活用することで、相続税額を大幅に抑えられるケースもあるため、正しい知識を身につけておくことが大切です。

相続税の評価額を左右するポイント

賃貸物件の相続税を計算する際には、通常の不動産評価よりも複雑な要素が絡み合います。

以下の3つの観点から、どのように評価額が変動するか見ていきましょう。

• 貸家建付地評価の仕組み
• 小規模宅地等の特例の適用条件
• 空室率や実質的な賃貸状況

貸家建付地評価の仕組み

賃貸物件では、土地と建物が「オーナーの自由な利用が制限されている」という理由で評価が下がるケースがあります。

これを一般的に「貸家建付地評価」と呼び、賃貸中の建物や土地であれば通常の自用地評価よりも減額される仕組みです。

ただし、常時入居者がいる状態であることや、正規の賃貸借契約が結ばれていることなど、いくつかの要件を満たす必要があります。

賃貸契約書や管理状況を整備していなかった場合、減額が認められず、結果的に相続税負担が大きくなってしまうこともあるため要注意です。

小規模宅地等の特例の適用条件

相続税の節税を考える上で見逃せないのが「小規模宅地等の特例」です。

被相続人の事業用や居住用に供されていた宅地に対して、一定の条件下で大幅な評価減が認められる制度です。

賃貸物件の場合、「貸付事業用宅地等」のカテゴリーに該当すれば、最大50％の評価減が適用される可能性があります。

もっとも、適用を受けるには「事業的規模であること」「相続後も一定期間賃貸事業を継続すること」など厳格な要件を満たす必要があります。

また、他の相続人が同じ特例を使う場合との兼ね合いも考慮しなければならないため、事前に税理士や不動産の専門家と相談しておくことをおすすめします。

空室率や実質的な賃貸状況

評価額の減額を受けるには、実際に賃貸事業として成立しているかどうかが重要なポイントです。

長期の空室状態が続いていたり、名義だけ賃貸契約になっていて実質的に人が住んでいない場合などは、税務署から「本当に賃貸事業をしているのか」と疑問を持たれやすくなります。

空室率が高いと、賃貸収益自体が見込めないだけでなく、相続税計算上の評価減も受けにくくなる可能性があるため、普段から入居率を高める努力が必要です。

相続が発生してから慌てて契約を結ぶよりも、定期的なリフォームや設備投資、適切な広告戦略を行い、常時稼働率を保つように心がけましょう。

賃貸物件 相続税を抑えるための主な対策

相続税の負担を軽減するためには、単に計算上の優遇を狙うだけでなく、全体的な資産形成や事前準備が重要となります。

ここでは、以下の施策を中心に解説します。

• 生前贈与の活用と注意点
• 生命保険を活用して納税資金を確保
• 不動産法人化や共有解消の検討

生前贈与の活用と注意点

賃貸物件の相続対策としてよく取り上げられるのが「生前贈与」です。

基礎控除内（年間110万円以内）の贈与を複数年にわたって行えば、相続時の財産総額を圧縮できるため、結果的に相続税を抑えられる可能性があります。

ただし、不動産そのものを生前贈与する場合は、高額な贈与税が課されるリスクがあります。

賃貸物件を贈与する際には、評価方法や移転コスト、贈与後の管理体制など、検討すべき事項が多岐にわたるため、専門家と相談しながら慎重に進めましょう。

また、賃貸借契約やローンの残債が絡むケースでは、金融機関との調整も必要になることがあります。

生命保険を活用して納税資金を確保

不動産を主な資産とする場合、相続税の支払い時に現金が不足するリスクが高いのも事実です。

そこで有効なのが、生命保険を利用した納税資金の確保。

受取人が法定相続人であれば、「500万円×法定相続人の数」の範囲内が非課税となり、相続税支払いの原資として活用しやすくなります。

特に複数物件を所有している場合や、大型の賃貸事業を営んでいる場合には、保険金を上手に設計することで、万が一の相続発生時に慌てず対処できる体制を整えられるでしょう。

保険契約を組む際は、保険種類や受取人、保険金額の妥当性などを慎重に検討する必要があります。

不動産法人化や共有解消の検討

相続人が複数いる場合、賃貸物件を共有名義で相続すると、意思決定や管理が煩雑になる恐れがあります。

そのため、遺産分割時に「共有を避ける」「不動産管理会社（法人）を設立して、そこに物件を移管する」といった方法を検討するケースもあります。

法人化による相続税対策は、所得税や法人税との兼ね合い、設立・維持コストなど総合的な視点が必要です。

しかし、相続人同士のトラブルを回避しやすくなり、将来的に資産を一元管理しやすいメリットもあるため、事業的規模の賃貸経営を続ける場合には魅力的な選択肢となります。

相続後の賃貸経営を成功させる管理のコツ

賃貸物件を相続して終わりではなく、その後の賃貸経営をどう軌道に乗せるかが大切です。

以下の3点を押さえて、収益性と資産価値を維持・向上させましょう。

• 入居者募集とリフォームのタイミング
• 管理会社との連携でトラブル回避
• 税務申告とキャッシュフロー管理

入居者募集とリフォームのタイミング

空室が続けば家賃収入が途絶え、相続税や固定資産税などの支出だけが増大してしまいます。

相続後は、まず物件の状態を確認し、必要に応じてリフォームや設備更新を行いましょう。

築年数の経った物件であれば、水回りや耐震性などを改善することで、入居希望者を増やし家賃アップにもつながります。

また、入居者募集のタイミングも重要です。一般的に、1～3月は新生活の需要が高まるため、リフォーム工事を年末～年始に行い、需要期に合わせて募集を開始すると空室リスクが低下します。

周辺の家賃相場を調べ、適切な賃料設定を行うことも大切です。

管理会社との連携でトラブル回避

相続後にオーナー業務を一手に引き受けるのが難しい場合、信頼できる管理会社に委託するのは有効な手段です。

家賃滞納やクレーム対応、退去時の原状回復など、専門知識と豊富な経験を持つ管理会社がサポートしてくれれば、オーナーの負担は格段に軽減されます。

管理手数料は一般的に家賃収入の数％程度が相場ですが、業務範囲やトラブル対応力などを含めたコストパフォーマンスで選ぶことが重要です。

複数の管理会社から見積もりを取り、担当者の対応や会社の実績を比較検討してみましょう。

税務申告とキャッシュフロー管理

相続後の賃貸経営では、毎年の確定申告や税務処理も欠かせません。

家賃収入や経費を適切に計上し、減価償却や修繕費などの処理を正確に行うことで、税負担を最適化できます。

また、賃貸物件は維持管理費や修繕費などの支出も定期的に発生します。

ローンの返済や将来のリフォーム費用に備え、キャッシュフローをしっかり把握しておくことが大切です。

収支計画を立て、予備費用を確保しておくことで、突発的な出費にも柔軟に対応できます。

賃貸物件相続で起こりがちなトラブルと回避法

賃貸物件の相続は、単純な不動産の相続よりも多方面でトラブルが起きやすい傾向があります。

ここでは、主なトラブル例を挙げ、その回避策を考えてみましょう。

• 相続人同士の意見対立
• 入居者との契約トラブル
• 物件売却時の価格査定の難しさ

相続人同士の意見対立

賃貸物件は価値が高く、さらに運営や管理の手間も必要です。

相続人が複数いる場合、賃貸経営を継続したい人とすぐに売却したい人がいて意見が衝突することも少なくありません。

こうした問題を放置すると、物件の管理が疎かになったり、家賃収入の分配方法で不満が募ったりして、相続人間の関係が悪化する恐れがあります。

事前に遺言書や遺産分割協議によって方針を定めることが最良ですが、既に対立が発生している場合は、弁護士や司法書士など専門家の力を借りながら解決策を模索する必要があります。

入居者との契約トラブル

相続によってオーナーが変わるとき、入居者は「家賃の支払い先」や「更新手続き」などで混乱する可能性があります。

特に、家賃滞納が発生している状態で相続が起きると、新オーナーが早急な対応を迫られ、精神的・時間的コストがかかるケースも。

入居者とのトラブルを回避するには、相続が確定した時点で、管理会社や入居者に「所有者変更のお知らせ」を出し、家賃振込先や緊急連絡先などを明示することが大切です。

併せて、賃貸借契約書の内容も確認し、更新時期やルールなどを把握しておきましょう。

物件売却時の価格査定の難しさ

「もう賃貸経営を続けられない」「キャッシュが必要」といった理由で、相続した賃貸物件を売却するケースもあります。

しかし、賃貸物件の売却には入居者の有無や契約条件が大きく影響するため、一般の住居に比べて査定が複雑になりがちです。

たとえば、入居者がいる場合は退去交渉の可否や賃貸借契約の継続期間などが評価ポイントとなり、買い手によっては「投資物件」としての利回りを重視するため、売却価格が思うようにならない場合があります。

複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を把握した上で戦略的に売却活動を行うのが望ましいでしょう。

賃貸物件の相続税のご相談は久和不動産にお任せください！

賃貸物件の相続税は、仕組みや優遇措置が複雑で、慣れない方には大きな負担となりがちです。

本記事で解説した以下のポイントを押さえておくことで、多くの場合、賃貸物件 相続税の重圧を軽減できるでしょう。

• 賃貸物件を相続するときの基礎手続きと流れ
• 貸家建付地や小規模宅地等の特例など、相続税評価を左右する要因
• 生前贈与や生命保険の活用で納税資金を確保する方法
• 相続後の賃貸経営を安定させる管理のコツ
• 相続人同士や入居者とのトラブル回避策

しかし、各種制度や手続きの要件を正しく理解しなければ、本来受けられる減税メリットを逃す恐れがあります。

さらに、相続人同士の意見対立や入居者対応など、実務レベルでも慎重な判断が求められるシーンは少なくありません。

そんなお悩みを抱えている方や、賃貸物件の相続が近いと感じている方は、ぜひ久和不動産にご相談ください。

当社では、不動産相続に関する専門知識と豊富な経験を活かし、相続税のシミュレーションから賃貸経営のアドバイスまで一貫してサポートいたします。

節税対策のご提案はもちろん、相続後の管理体制づくりや物件売却のご相談にも柔軟に対応可能。相続にともなう不安や負担を軽減し、オーナー様の大切な資産を最大限に活かせるよう全力でサポートいたします。

「賃貸物件の相続税」にまつわる複雑な手続きやトラブルは、専門家の力を借りることでスムーズに解決へ導ける場合が多々あります。

久和不動産は、お客様一人ひとりに寄り添った最適解をご提案いたしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。