アパート経営は、多くの方が検討する資産運用の一つですが、始める前に最も気になるのが『建築費用』ではないでしょうか。

本記事では、アパート建築の際の費用のポイントを詳しく解説していきます。

坪単価の違いや、費用の内訳、さらにはご予算に応じたシミュレーションまで、初めてアパート経営を考えている方も、すでに経営を始めている方も、参考にしていただける内容となっております。

アパート建築の費用に関する疑問や不安を解消し、明確な投資計画を立てるお手伝いができれば幸いです。

アパートの建築費はどれくらい？

アパートの建築費を概算する際の基本的な計算式は以下のようになります。

建築費の概算(万円)=坪単価(万円/坪)×アパートの床面積(坪)

具体的な坪単価については、以下で解説していきます。

アパート建築費の坪単価

アパートの建築費は、その建築の種類や使用材料、設計内容などによって大きく変わります。

坪単価を参考にすることで、ある程度の建築費の予算を予測することができます。

1. 木造（W造）
   坪単価：70〜110万円
   木造は日本の伝統的な建築方法で、住宅を中心に多く採用されています。アパートでも比較的低層のものに使用されることが多いです。木造の魅力は、自然素材を活かした温もりのある雰囲気や、比較的低コストでの建築が可能である点です。
2. 軽量鉄骨造（S造）
   坪単価：80〜110万円
   軽量鉄骨造は、名前の通り軽量な鉄を骨組みとして使用します。建築時の工期の短縮や、中層建築にも適しているのが特徴です。
3. 鉄筋コンクリート造（RC造）
   坪単価：90〜120万円
   鉄筋コンクリート造は、鉄筋とコンクリートを使用した頑丈な建築方法です。高層のビルやアパートなど、大規模な建築物によく用いられます。防火性や耐震性にも優れています。
4. 鉄骨鉄筋コンクリート造 （SRC造）
   坪単価：100〜130万円
   鉄骨鉄筋コンクリート造は、鉄筋コンクリート造と鉄骨造の特徴を併せ持った建築方法です。大規模なプロジェクトや高層ビルの建築に適しており、非常に高い耐震性や耐火性を持っています。

これらの坪単価は目安となり、設計内容や選択する材料、建築地の条件などによって、最終的な建築費は変動します。

アパート経営を計画する際は、しっかりとしたコスト見積もりを取得することが大切です。

アパート建築費の割合

アパート建設の費用を考えるとき、その総額は大きく「軀体（くたい）」、「仕上げ」、「設備」という3つの部分に分けることができます。

これら3つの部分にかかる費用の割合を「4：4：2」とすると、アパート建設の費用を把握するのが一層簡単になります。

1. 軀体（40%）
   軀体とは、アパートの骨組みや構造体のことを指します。これには、前述の「木造（W造）」や「鉄筋コンクリート造（RC造）」などの構造材料費や施工費が含まれます。例えば、100坪の木造アパートの建築費が7000万円〜11000万円とした場合、軀体にかかる費用は2800万円〜4400万円の範囲になります。
2. 仕上げ（40%）
   仕上げ費用は、内外装の材料や施工の費用を指します。床材や壁紙、ペイント、窓枠などの選択によってこの費用は変動します。仕上げの部分も、前述の例では2800万円〜4400万円の範囲になります。
3. 設備（20%）
   設備費用は、エアコンやキッチン、バスルーム、トイレなどの家電や設備の取り付け費用を指します。前述の例で考えると、1400万円〜2200万円の範囲になります。

この「4：4：2」の割合を頭に入れておくことで、アパート建設の総費用を大まかに予測する際の参考にすることができます。

アパート建築費の総額内訳とは？

アパートの建築を計画する際、多くの方が直面するのが「費用」の問題です。

しかし、建築費用は一言で言うほど単純ではありません。

この費用にはさまざまな内訳が存在し、それぞれが異なる役割と意義を持っています。

続いては、アパート建築において必要となる主要な費用の内訳を深掘りし、それぞれの要素がどのような役割を果たしているのかを明確にしていきます。

アパート建築費の総額内訳は以下のように分けることができます。

・本体工事費
・付帯工事費
・諸費用

本体工事費

アパートの建築を考える際、最も大きな部分を占める費用が「本体工事費」です。

この費用は「本体価格」とも称されるもので、アパートの基本的な部分、すなわち建物の基礎、躯体、そして外装や内装、さらにはトイレや浴室といった生活に不可欠な各種設備にかかる費用を指します。

具体的には、アパート建築の総費用において、本体工事費は約7～8割を占めるとされています。

このように、アパート建築の大部分の費用は「本体工事費」に集約されています。

したがって、予算の計画やコストの見積もりを行う際は、この部分に特に注意を払い、しっかりとした計算を行うことが重要です。

付帯工事費

アパートの建築において、基本的な建物のコストを示す「本体工事費」とは別に、さまざまな付随する作業に必要な費用が「付帯工事費」として計上されます。

この付帯工事費とは、具体的には敷地の整地、外構工事（駐車場や歩道、緑地の造成など）、排水設備、電気・ガス・水道といったライフラインの引き込みなど、アパート建築を実際の生活空間として機能させるためのさまざまな付加的な工事に関わる費用のことを指します。

付帯工事費はアパートの建築総費用の中で約10%〜20%を占めるとされています。

たとえば、アパートの建築初期費用総額が5,000万円の場合、そのうち500万円〜1,000万円が付帯工事費として計上されることが考えられます。

この付帯工事費は、土地の条件や建築地の地域性、設計内容によって大きく変動することがあります。そのため、建築前の段階でしっかりと見積もりを取得し、計画的な予算管理を心掛けることが重要です。

諸費用

アパート建築における費用は、「本体工事費」や「付帯工事費」だけでなく、さらに多くの「諸費用」が発生します。

諸費用とは、文字通り様々な付帯的な費用のことを指し、建築に関連する手数料や税金、保険料などが含まれます。

具体的には以下のような項目が諸費用として考えられます。

1. 設計料：建築家や設計事務所への報酬。
2. 申請手数料：建築確認申請や各種許可に関する費用。
3. 監理料：建築工事の進捗や品質を監督するための費用。
4. 保険料：建築中の事故や損害をカバーする保険の料金。
5. その他の経費：仮設水道・電気の設置費や、仮囲いの設置費など。

諸費用は、アパートの建築総費用の中で約5%〜10%を占めると一般的に言われています。

例えば、アパートの建築初期費用総額が5,000万円の場合、そのうち250万円〜500万円が諸費用として想定されることが多いです。

これらの諸費用も、建築の前段階できちんと見積もりや確認を行うことで、後から予想外の出費が生じるリスクを減少させることができます。

アパート建築を検討する際には、これらの諸費用も計画的に考慮することが大切です。

アパート建築費の予算別シミュレーション

アパート建築の際には、設定した予算に応じて最適な計画を立てることが重要です。

今回は、3,000万円と5,000万円という2つの予算を例に、どのようなアパート建築が可能かのシミュレーションを考えてみましょう。

■予算3,000万の場合

1. 本体工事費：この予算では、約2,100万円（全体の70%）を本体工事に充てることが考えられます。
   • 木造（W造）：約30坪程度
   • 軽量鉄骨造（S造）：約28坪程度
   • 鉄筋コンクリート造（RC造）：約23坪程度
   • 鉄骨鉄筋コンクリート造 （SRC造）：約21坪程度
2. 付帯工事費：約600万円（全体の20%）。敷地の状況や周囲の環境に応じて、駐車場や外構の工事、雨どいや排水の設置など。
3. 諸費用：約300万円（全体の10%）。設計費や申請手数料、検査費などの手続き関連費用。

■予算5,000万の場合

1. 本体工事費：こちらの予算で、約3,500万円（全体の70%）を本体工事に充てることが可能。
   • 木造（W造）：約50坪程度
   • 軽量鉄骨造（S造）：約44坪程度
   • 鉄筋コンクリート造（RC造）：約39坪程度
   • 鉄骨鉄筋コンクリート造 （SRC造）：約35坪程度
2. 付帯工事費：約1,000万円（全体の20%）。より高品質な外構や緑地の配置、セキュリティシステムの導入などが考えられます。
3. 諸費用：約500万円（全体の10%）。上記の諸費用に加え、より高度な設計や独自の機能追加に関する手数料、検査費などが含まれます。

上記の坪数は、指定された坪単価を基に算出した概算です。

地域や具体的な条件によって変動する可能性があります。

まとめ

アパートの建築は、資産形成や収入の安定源として注目されていますが、その投資先としての建築費用への理解は不可欠です。

坪単価や総額の内訳をしっかりと把握し、自身の予算に合わせた最適な計画を立てることが、成功への第一歩となります。

実際の建築費は地域や設計によって異なりますので、初めての方も専門家との相談を積極的に行い、賢明な選択をしていただきたいです。アパート経営は長期的な視点が必要です。

初期投資の建築費をしっかりと理解し、将来的な収益とのバランスを見極めることが大切です。

久和不動産では東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県（1都3県）を中心に、不動産に関するご相談に応じております。
ぜひお気軽にお問い合わせください！弊社へのお問い合わせはこちらをクリック↓

弊社へのお問い合わせはこちら

久和不動産のブログではマンション・アパートオーナー様向けの内容、不動産管理についてのなどの情報をご提供します。

合わせて不動産業界の集客方法について詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。