【空室保証とは？】仕組みやメリット、注意点まで不動産オーナーが知っておきたいポイントを解説

「空室が続くと家賃収入が不安定になるのが心配」

「空室をできるだけなくしたい」

賃貸経営を行っているオーナー様の中には、このような不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

賃貸経営において、空室は多くのオーナー様が直面する悩みのひとつです。

どれだけ立地や条件が良い物件であっても、入退去のタイミングによっては一定期間空室が発生することがあります。

こうした空室リスクへの対策として注目されているのが空室保証です。

本記事では、空室保証について、以下のポイントを中心に解説します。

・空室保証の仕組み
・サブリースとの違いや特徴
・空室保証を利用する際のメリットと注意点

空室対策を検討している方や、安定した賃貸経営を目指したい方は、ご参考いただけますと幸いです。

ぜひ最後までお読みください。

空室保証とは？

空室保証とは、入居者がいない期間であっても、一定の条件のもとで家賃収入を保証してもらえる仕組みのことです。

主に管理会社や保証会社が提供しており、空室が発生した場合でも、オーナー様は一定額の家賃を受け取ることができます。

特に、ローン返済がある物件や、収支の安定性を重視したいオーナー様にとって、有効な選択肢のひとつです。

ただし、すべてのケースで満額の家賃が保証されるわけではなく、契約内容によって条件や金額は異なります。

そのため、仕組みを正しく理解したうえで検討することが重要です。

空室保証とサブリースの違い

次に、空室保証とサブリースの違いについて、以下の3つをご紹介します。

1.契約形態の違い
2.家賃保証額/条件の違い
3.オーナーの裁量の違い

①契約形態の違い

空室保証とサブリースの違いの1つ目は「契約形態の違い」です。

空室保証は、オーナー様と管理会社（または保証会社）との間で保証契約を結ぶ形が一般的です。

物件の所有や賃貸借契約の主体は、あくまでオーナー様となります。

一方、サブリースは管理会社が物件を一括で借り上げ、入居者に再貸しする契約形態です。

賃貸借契約の相手方が管理会社になる点が大きな違いです。

②家賃保証額/条件の違い

2つ目は「家賃保証額/条件の違い」です。

空室保証では、保証される金額が実際の家賃の一部であるケースが多く見られます。

保証額や適用条件は契約ごとに異なり、免責期間が設定されていることもあります。

サブリースの場合は、契約で定めた賃料が毎月支払われますが、将来的に賃料が見直される可能性があります。

ずっと同じ金額が保証されるとは限らない点には注意が必要です。

③オーナーの裁量の違い

3つ目は「オーナーの裁量の違い」です。

空室保証では、募集条件や修繕方針などについて、オーナー様の裁量が比較的残されます。

賃貸経営の主導権を持ちたい方には向いている仕組みです。

一方、サブリースでは管理会社主導で運営されるため、オーナー様の判断が反映されにくいこともあります。

空室保証のメリット

空室保証は、賃貸経営におけるリスクを軽減できる仕組みの一つです。

ここでは、オーナー様にとって特に大きなメリットとなるポイントを、代表的な3つに分けて詳しく解説します。

・家賃収入が安定しやすい
・資金計画が立てやすくなる
・精神的な負担を軽減できる

家賃収入が安定しやすい

空室保証の最大のメリットは、「家賃収入が安定しやすくなること」です。

通常の賃貸経営では、入居者が退去すると次の入居が決まるまで家賃収入が途絶えてしまいます。

一方、空室保証が付いている場合、空室期間中でも一定の賃料が支払われるため、収入の波を抑えることができます。

・ローン返済がある物件
・投資目的で購入した収益物件
・複数戸を所有しているオーナー様

にとって、毎月の家賃収入が安定する点は大きな安心材料となります。

収入が安定することで、短期的な空室に一喜一憂することなく、長期的な視点で賃貸経営を進めやすくなります。

資金計画が立てやすくなる

2つ目のメリットは、「資金計画が立てやすくなること」です。

毎月の収入がある程度固定されることで、以下の事象を事前に見通しやすくなります。

・ローン返済額
・修繕費や設備交換の積立
・将来的なリフォーム計画

賃貸経営では、突発的な修繕や設備トラブルが発生することも少なくありません。

空室保証によって収入の見通しが立つことで、急な出費にも対応しやすくなり、資金繰りの不安を抑えることができます。

長期的な収支管理を安定させたいオーナー様にとって、空室保証は有効な選択肢といえるでしょう。

精神的な負担を軽減できる

3つ目は、「精神的な負担を軽減できること」です。

賃貸経営において、空室問題や家賃収入の不安は、多くのオーナー様が抱える悩みです。

空室保証があることで、こうした不安が軽減され、精神的な余裕を持って賃貸経営に向き合うことができます。

結果として、焦って条件を下げて募集したり、無理な判断をしてしまうリスクも抑えられます。

安定した収入と安心感を得られる点は、数字以上に大きなメリットといえるでしょう。

空室保証の注意点やデメリット

空室保証は賃貸経営のリスクを軽減できる一方で、事前に理解しておくべき注意点やデメリットも存在します。

メリットだけを見て導入すると、「思っていた内容と違った」と感じてしまうケースも少なくありません。

次に、空室保証を検討する際に特に押さえておきたいポイントを、代表的な3つに分けて解説します。

・保証料が発生する
・保証額が満額とは限らない
・免責期間や適用条件が設けられている

保証料が発生する

空室保証を利用するうえでまず理解しておきたいのが、「保証料が発生する」という点です。

空室保証は無料で付帯するものではなく、毎月の家賃から一定割合が差し引かれたり、年間でまとまった保証料を支払ったりする仕組みが一般的です。

そのため、表面的には家賃収入が安定して見えても、実際には保証料分だけ手取り額が少なくなります。

特に、家賃水準が高くない物件や修繕費や管理費がかさみやすい物件では、保証料の負担が経営を圧迫する可能性もあります。

「空室リスクを減らす代わりに、どれくらいのコストを支払うのか」を事前に把握しておくことが重要です。

保証額が満額とは限らない

次に注意したいのが、「保証される金額が満額とは限らない」という点です。

空室保証と聞くと、「空室でも家賃が100％支払われる」とイメージされがちですが、実際には保証額が家賃の80〜90％程度に設定されているケースも多く見られます。

また、以下のなど内容によって、保証額が見直されることもあります。

・築年数の経過
・周辺相場の変動
・募集条件の変更

そのため、「いくらまで保証されるのか」「将来的に保証額が変わる可能性があるのか」といった点を、契約前にしっかり確認しておく必要があります。

免責期間や適用条件が設けられている

空室保証には、多くの場合「免責期間」や「適用条件」が設けられています。

たとえば、契約開始直後や、入居者が退去した直後の一定期間は、空室であっても保証が適用されないケースがあります。

また、以下のような場合は、保証対象外とされることもあります。

・募集条件が相場とかけ離れている
・管理会社の募集方針に従っていない

このような条件を把握せずにいると、「空室なのに保証が受けられない」というトラブルにつながりかねません。

どのタイミングから、どのような条件で保証が適用されるのかを、契約内容で必ず確認しておくことが大切です。

空室保証のご相談は久和不動産へ

今回は、空室保証の仕組みやサブリースとの違い、メリットや注意点について解説しました。

要点を以下にまとめます。

・空室保証は、空室期間中の家賃収入を補う仕組み
・サブリースとは契約形態やオーナーの裁量が異なる
・安定経営に役立つ一方、保証条件の確認が重要

空室保証は、すべての物件に必ず適しているわけではありません。

物件の状況やオーナー様の経営方針によって、向き不向きがあります。

久和不動産では、空室保証を含めた賃貸経営全体のご相談に対応しています。

「空室対策をどう進めればいいか分からない」

「自分の物件に空室保証が合っているか知りたい」

という方は、どうぞお気軽にご相談ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。