【退去後まで待つと内見できる週末が減る】募集開始のタイミングは解約通知が来た日

「部屋が空いてから募集をかけるものだと思っていたけど、それだと遅いのかな…」

「工事が終わってきれいになってから写真を撮りたいし、その間ずっと家賃が入らないのが気になって…」

賃貸経営をされているオーナー様の中には、募集を始めるタイミングを退去後に置いたまま、空室期間が伸びている方も少なくありません。

多くの賃貸借契約では退去の1か月前までに解約通知を出すと定められており、通知が届いた日から退去日までのおよそ30日間をどう使うかで、次の入居までの期間は大きく変わります。

この30日には4回か5回の週末が含まれており、そのまま手をつけずに過ごすと内見の機会をまるごと逃すことになります。

本記事では、退去後の募集開始のタイミングについて次の3点を中心に整理します。

• 募集を始める日を左右する条件
• 退去を待ってから募集した場合に起きること
• 解約通知を受けた日から動き出す段取り

空室期間は、部屋の魅力より先に、募集を出した日で決まっている部分があります。

空室期間を縮めたいオーナー様や、退去のたびに募集が後手に回っている方は、ぜひ最後までお読みください。

退去後の募集開始をいつにするかで空室期間が変わる

募集を始める日をいつにするかで、空室期間は1か月単位で変わります。

入居者からの解約通知は退去の1か月前までとする契約が一般的で、通知が届いた日から退去日までのおよそ30日が、先に動ける時間として使えます。

原状回復工事の完了を待ってから募集に出すと、30日に加えて工事の2週間が過ぎ、募集の開始は解約通知から1か月半後になります。

家賃8万円の部屋なら、この差はそのまま12万円前後の家賃収入に相当します。

募集開始のタイミングを左右する条件

募集を始める日は、物件の事情と季節の両方から決まります。

判断に関わる3つの条件を整理します。

1.解約通知から退去日までの期間
2.原状回復工事に必要な日数
3.繁忙期と閑散期で変わる反響数

①解約通知から退去日までの期間

最も大きいのが、解約通知から退去日までにどれだけ時間があるかです。

解約予告は1か月前とする契約が多い一方、ファミリー向けや事業用では2か月前や3か月前と定めている場合もあります。

自分の物件の契約書で予告期間を確認し、退去日の何日前から募集を出すかをあらかじめ決めておくと、通知が来た日に迷わず動けます。

②原状回復工事に必要な日数

次に押さえたいのが、原状回復工事にかかる日数です。

クロスの張替えとハウスクリーニングだけなら3日から5日で終わりますが、床材の交換や設備の入替えが入ると2週間前後かかります。

繁忙期は業者の予定が埋まりやすく、退去してから連絡すると着工まで1週間待たされることもあります。

工事の日数が読めていれば、入居可能日を募集図面に書いたうえで、工事完了前から申込みを受けられます。

③繁忙期と閑散期で変わる反響数

見落とされがちなのが、季節による反響数の差です。

進学と転勤が重なる1月から3月は年間で最も部屋探しが動く時期で、同じ条件でも問い合わせの数が変わります。

3月末に退去が決まった部屋を4月から募集すると、需要の山を越えたところに出すことになり、決まるまでの期間が伸びます。

反対に、閑散期にあたる6月や11月の退去では、条件面での工夫を先に用意しておく必要があります。

退去後まで募集を待つと起きること

募集開始が遅れることの影響は、空室が1か月伸びるという形だけでは終わりません。

先送りによって生じる4つの結果を見ていきます。

1.内見できる期間が短くなる
2.繁忙期の反響を取り逃す
3.原状回復の遅れがそのまま空室に上乗せされる
4.家賃収入の空白が丸ごと損失になる

①内見できる期間が短くなる

最初に表れるのが、内見できる期間の短さです。

部屋探しの内見は土日に集中するため、募集期間の長さは実質的に「何回の週末を確保できたか」で測れます。

解約通知の日から募集を始めれば退去までに4回か5回の週末を使えますが、工事完了後まで待つとこの機会がゼロになります。

同じ1か月でも、内見の受け皿として使える週末の数が違えば、申込みが入る確率も変わってきます。

②繁忙期の反響を取り逃す

影響が読みやすいのが、繁忙期の反響を逃すことです。

2月中旬に解約通知が届いた部屋を、3月末の退去と工事完了を待って4月に募集すると、最も反響が取れる1か月を丸ごと逃すことになります。

繁忙期の退去こそ、通知が届いた当日に募集の準備へ動く価値があります。

③原状回復の遅れがそのまま空室に上乗せされる

見過ごされやすいのが、工事の段取り遅れが空室期間に積み上がることです。

退去してから見積もりを取り、業者の日程を押さえ、工事を終えて写真を撮るという流れでは、募集開始までに3週間かかることもあります。

退去前に工事内容の見当をつけて日程を仮押さえしておけば、退去の翌日から着工でき、この3週間を数日まで縮められます。

工事が遅れた分は、そのまま家賃の入らない期間として上乗せされていきます。

④家賃収入の空白が丸ごと損失になる

数字で見ると影響が明確なのが、家賃収入の空白です。

家賃8万円の部屋で募集開始が1か月遅れれば8万円、8戸のアパートで年に3件の退去があれば、同じ遅れが年24万円の差になります。

空室期間中も固定資産税やローンの返済、共用部の光熱費は変わらず出ていくため、収支への影響は家賃の額面以上です。

募集開始を前倒しするのに費用はかからないため、空室対策の中でも投資効率が高い部分といえます。

解約通知を受けてから募集を始める段取り

解約通知が届いた日を起点に、動く順番を決めておきます。

先行して募集するための3つの段取りをご紹介します。

1.退去日と工事日程を先に押さえる
2.現況の写真で募集図面を先に作る
3.入居中の内見をどこまで認めるか取り決める

①退去日と工事日程を先に押さえる

最初に取り組みたいのが、退去日と工事日程を同時に押さえることです。

解約通知を受け取ったら、その日のうちに退去立会いの日を決め、原状回復業者へ連絡して翌日以降の日程を仮押さえします。

前の入居者の在室中でも、間取り図と過去の工事履歴から工事内容のおおよその見当はつけられます。

退去日/立会い日/着工日/入居可能日をひとつの表にまとめておくと、募集図面に書く入居可能日も迷わず決められます。

②現況の写真で募集図面を先に作る

次に進めたいのが、募集図面と写真の先行準備です。

同じ間取りの空室があればその写真を使い、なければ入居者の承諾を得て、家財が写り込まない範囲で水回りや収納を撮らせてもらいます。

「現況は入居中のため、写真は同タイプの部屋です」と注記したうえで掲載すれば、入居希望者にも誤解なく伝わります。

工事後に撮り直した写真へ差し替える前提で、まずは掲載を始めることを優先します。

③入居中の内見をどこまで認めるか取り決める

必ず押さえておきたいのが、入居中の内見に関する取り決めです。

退去日までの部屋の使用権は入居者にあるため、内見の実施には入居者の承諾が欠かせません。

解約通知を受けた際に、内見に協力してもらえるか、可能な曜日と時間帯はいつか、立会いは誰が行うかを確認しておきます。

協力が得られない場合は無理に進めず、募集図面の掲載と申込みの受付だけを先行させ、内見は退去後に回す形に切り替えます。

退去後の募集開始でお悩みの方は久和不動産へ

今回は、募集開始のタイミングが空室期間に与える影響と、解約通知を起点に動く段取りを整理しました。

要点をまとめます。

• 募集の起点は退去日ではなく解約通知が届いた日で、内見に使える週末の数が変わる
• 工事完了を待つと繁忙期の反響を逃し、遅れた分がそのまま家賃の空白になる
• 退去日と工事日程を同時に押さえ、現況写真で先行掲載し、入居中の内見は承諾を取る

久和不動産では、解約通知を受けた時点での募集準備から工事日程の調整、入居中の内見対応、入居可能日の設定まで一貫して対応いたします。

「退去してから動き始めるので、いつも募集が後手に回っていて…」

「入居中に内見を入れてもいいのか、判断がつかなくて…」

という方は、どうぞお気軽にご相談ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。