【その傷、入居者に請求できる？】退去費用はどこまで負担してもらえるか

「立会いで床にキャスターの傷を見つけたけど、これって入居者に払ってもらえるのかな…」

「請求したら『経年劣化でしょう』と言い返されて、どこまで押していいのか分からなくて…」

賃貸経営をされているオーナー様の中には、退去費用の線引きに確信を持てないまま精算に臨んでいる方も少なくありません。

2020年4月に施行された改正民法621条では、通常の使用によって生じた損耗と経年変化は借主の原状回復義務に含まれないことが明文化されました。

線引きの基準を持たずに請求すると、金額でもめるだけでなく、敷金の返還そのものが長引くことになります。

本記事では、退去費用の請求範囲について次の3点を中心に整理します。

• 入居者に請求できる費用の範囲
• オーナー負担になる費用との線引き
• 請求から精算までの実務手順

判断の基準さえ決まっていれば、立会いの場で迷う時間はほとんどなくなります。

退去精算でもめた経験のあるオーナー様や、請求範囲を整理しておきたい方は、ぜひ最後までお読みください。

退去費用はどこまで入居者に請求できるのか

退去費用のうち入居者に請求できるのは、通常の使い方を超える使用で生じた損耗の回復費用に限られます。

改正民法621条は、通常の使用による損耗と経年変化を借主の原状回復義務の対象から外しており、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」も同じ考え方に立っています。

立会いで傷を見つけたときは、故意や不注意によるものか/経年劣化にあたるか/契約の特約で定めがあるかという3つの軸で振り分けると、判断がぶれません。

入居者に請求できる退去費用の範囲

借主負担となるのは、通常の使用の範囲を超えたと言える損耗です。

請求の対象になりやすい3つの類型から見ていきます。

1.故意や不注意でつけた傷と汚れ
2.手入れを怠って広がった水回りのカビや水垢
3.契約書の特約で借主負担と定めた費用

①故意や不注意でつけた傷と汚れ

最も分かりやすいのが、故意や不注意でつけた傷と汚れです。

引越し作業でつけた壁のへこみ、キャスター付きの椅子で削れたフローリング、水をこぼして放置したことによる床の変色などが該当します。

一方、画鋲やピンの穴は下地に影響しない範囲であれば通常損耗とされるため、穴の種類で分けて記録しておきます。

②手入れを怠って広がった水回りのカビや水垢

次に押さえたいのが、手入れを怠ったことで広がった水回りの汚れです。

浴室の黒カビや、キッチンのこびりついた油汚れとすすは、通常の清掃をしていれば防げたものとして借主負担になります。

判断の分かれ目は、汚れの程度ではなく、入居者が日常の手入れをしていたかどうかという点です。

③契約書の特約で借主負担と定めた費用

意見が食い違いやすいのが、特約で借主負担と定めた費用です。

通常損耗の補修を借主に負担させる特約について、最高裁平成17年12月16日判決は、負担する範囲が契約書に具体的に明記され、借主がそれを認識して合意していることを条件としています。

「ハウスクリーニング費用として30,000円（税別）を借主が負担する」のように金額まで明示し、契約時に口頭でも説明しておくことが前提になります。

オーナー負担になる費用との線引き

請求できない費用を切り分けておくことが、もめない精算の近道です。

貸主負担となる4つの領域を確認します。

1.経年劣化と通常損耗の考え方
2.耐用年数で変わる借主の負担割合
3.ハウスクリーニング費用の扱い
4.寿命を迎えた設備の交換費用

①経年劣化と通常損耗の考え方

まず理解しておきたいのが、経年劣化と通常損耗の範囲です。

日照によるクロスや畳の変色、家具を置いていた床のへこみ、冷蔵庫やテレビの裏側にできた電気ヤケの黒ずみは、いずれも貸主負担と整理されています。

キッチンの油汚れが借主負担になるのに対し、家電裏の黒ずみが貸主負担になるのは、入居者の手入れで防げるかどうかが違うためです。

②耐用年数で変わる借主の負担割合

あわせて押さえたいのが、耐用年数に応じた負担割合の考え方です。

ガイドラインではクロスやクッションフロアの耐用年数を6年としており、6年住んだ部屋は残存価値が1円まで下がるため、借主に故意過失があっても材料費部分はほとんど請求できません。

入居3年での毀損なら、材料費部分は新品価格のおよそ半分まで下がり、これに施工費を加えて負担額を計算します。

③ハウスクリーニング費用の扱い

扱いが分かれやすいのが、ハウスクリーニング費用です。

入居者が通常の清掃をして退去した場合、次の入居者を迎えるための専門業者による清掃費は、原則として貸主負担とされています。

借主に負担してもらうには、金額を明示した特約を契約書に入れておく必要があり、相場はワンルームで1万5千円〜3万円、2LDKで3万円〜5万円が目安です。

④寿命を迎えた設備の交換費用

混同されやすいのが、寿命を迎えた設備の交換費用です。

給湯器はおおむね10年、エアコンは10年から13年で交換時期を迎えますが、こうした自然な寿命による交換は貸主の負担で行います。

入居者が取扱いを誤って壊した場合は別ですが、その場合も経過年数に応じて負担割合を下げて計算します。

退去費用を請求するときの手順

請求は、記録と見積書という客観的な資料で組み立てます。

立会いから精算までを4つの段階で整理します。

1.入居時の記録と照らして負担割合を出す
2.見積書で単価と数量を明示する
3.敷金から差し引いて精算書を渡す
4.金額に納得が得られないときの進め方

①入居時の記録と照らして負担割合を出す

出発点となるのが、入居時の記録との突き合わせです。

立会いでは日付入りの写真を箇所ごとに撮り、入居者にもその場で状態を確認してもらったうえで、確認書に署名をもらいます。

入居時の記録がない場合、その傷が入居中に生じたと証明しにくくなるため、請求を通すのは難しくなります。

②見積書で単価と数量を明示する

次に進めたいのが、見積書での単価と数量の明示です。

施工業者から正式な見積書を取り、補修箇所ごとに単価と数量、下地補修費を分けて記載してもらいます。

「原状回復工事一式」とだけ書かれた見積書は、金額の根拠を説明できず、過大請求ではないかという指摘を招きます。

③敷金から差し引いて精算書を渡す

実務の山場となるのが、敷金からの差し引きと精算書の交付です。

改正民法622条の2では、敷金は明渡しを受けた後、未払い債務を差し引いて返還すると定められています。

精算書には、補修項目ごとに総額/経過年数による減額/借主の負担額を並べて書き、なぜその金額になるかが一目で分かる形にします。

「クロス張替えのうち、入居3年のため材料費は50%負担、施工費は全額負担」といった書き方にすると、説明の手間も減ります。

④金額に納得が得られないときの進め方

備えておきたいのが、金額に納得が得られなかったときの進め方です。

まずは精算書とガイドラインの該当箇所を示しながら、どの費目がなぜ借主負担になるのかを文書で説明します。

それでも折り合わない場合は、宅地建物取引業協会や消費生活センターの相談窓口を案内し、第三者を交えた話し合いに切り替えます。

請求額が60万円以下であれば少額訴訟という選択肢もありますが、費用と手間を考えると、記録と見積書を整えて交渉で収める形が現実的です。

退去費用の請求でお悩みの方は久和不動産へ

今回は、退去費用のうち入居者に請求できる範囲と、オーナー負担との線引き、精算までの手順を整理しました。

要点をまとめます。

• 請求できるのは故意過失や手入れ不足による損耗で、通常損耗と経年変化は貸主負担
• 耐用年数6年を基準に、入居年数が長いほど借主の負担割合は下がる
• 入居時の記録/内訳の明確な見積書/減額根拠を示した精算書の3点が請求を支える

久和不動産では、退去立会いの同行から負担区分の判定、見積書の取りまとめ、精算書の作成と入居者への説明まで一貫して対応いたします。

「この傷が請求できるのかどうか、判断がつかなくて…」

「経年劣化だと言われたときに、どう説明すればいいのか分からなくて…」

という方は、どうぞお気軽にご相談ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。