【自主管理と管理会社、どっちが向いてる？】任せたほうがいいのはこんなとき

「今は自分で管理しているけど、入居者からの連絡がだんだん負担になってきて…」

「管理会社に任せると毎月の管理料がかかるし、その分に見合うのかどうか判断がつかなくて…」

賃貸経営をされているオーナー様の中には、自主管理を続けるか管理会社に任せるかで結論を出せずにいる方も少なくありません。

国土交通省の資料では、賃貸住宅の管理業務は8割以上が管理業者に委託されているとされ、2021年6月には賃貸住宅管理業法が全面施行されて委託先の登録制度も整いました。

とはいえ、戸数や物件までの距離によっては自主管理のほうが収支に合う場面もあり、どちらが正解かは物件ごとに変わります。

本記事では、自主管理と管理委託の選び方について次の3点を中心に整理します。

• 自主管理と管理委託で変わる業務範囲とコスト
• 自主管理が向いているオーナー様の条件
• 管理会社に任せたほうがいい場面と切り替えの流れ

どちらを選ぶかで、手元に残る収入も日々の時間の使い方も変わってきます。

自主管理の負担が増えてきたオーナー様や、管理委託への切り替えを考えている方は、ぜひ最後までお読みください。

自主管理と管理委託、オーナーはどちらを選んでいるのか

自主管理とは、入居者の募集から家賃の入金確認、クレーム対応、退去精算までをオーナー様自身が行う管理の仕方です。

一方の管理委託は、これらの業務を管理会社に任せ、毎月の家賃収入から管理料を支払う形をとります。

どちらが優れているという話ではなく、物件の規模と立地、そしてオーナー様が使える時間の3つで向き不向きが決まります。

自主管理と管理会社への委託は何が変わるのか

自主管理と管理委託の違いは、管理料がかかるかどうかだけではありません。

日々の業務量から空室が出たときの動き方まで、4つの視点で比べていきます。

1.オーナーが担う業務の範囲
2.毎月の管理料と手元に残る収入
3.入居者対応にかかる時間と心理的な負担
4.空室が出たときの客付け力

①オーナーが担う業務の範囲

まず押さえておきたいのが、オーナー様自身が担う業務の範囲です。

自主管理では、募集条件の設定と入居審査、契約書の作成、家賃の入金確認、設備故障の一次対応、退去立会いと精算までをすべて自分で回すことになります。

管理委託ではこれらが管理会社の業務となり、オーナー様は毎月の報告書を確認し、修繕をどうするかなど判断が必要な場面で意思決定をする役割に変わります。

②毎月の管理料と手元に残る収入

次に押さえたいのが、管理料と手元に残る収入の関係です。

管理委託の管理料は、一般的に家賃収入の5%前後が目安とされ、業務範囲によって幅があります。

家賃8万円の部屋が8戸あって満室なら、月の家賃収入は64万円、管理料5%なら月3万2千円、年間で38万4千円の支出です。

③入居者対応にかかる時間と心理的な負担

見落とされがちなのが、入居者対応にかかる時間と気持ちの面の負担です。

給湯器の故障や水漏れは時間帯を選ばず、自主管理では深夜や休日の電話にもオーナー様自身が出ることになります。

管理委託では24時間対応の受付窓口を備える会社も多く、一次受付から業者の手配まで任せられます。

④空室が出たときの客付け力

最後に効いてくるのが、空室が出たときの客付け力です。

管理会社は日常的に仲介ネットワークとつながっており、ポータルサイトへの掲載から反響の分析、条件変更の提案までを一続きで進められます。

空室1か月分の家賃が8万円なら、決まるまでの期間が2か月縮むだけで16万円の差になり、管理料の何か月分にも相当します。

自主管理が向いているオーナーの条件

自主管理は、条件がそろえば収支の面でも入居者との関係の面でも強みが出ます。

向いている状況を3つの条件から見ていきます。

1.物件が自宅から近く戸数が少ない
2.平日の日中も入居者からの連絡に出られる
3.修繕を頼める業者とのつながりがある

①物件が自宅から近く戸数が少ない

最も大きいのが、物件までの距離と戸数です。

自宅から車で15分以内にある6戸ほどのアパートであれば、共用部の見回りも退去の立会いも日常の動線の中で回せます。

戸数が少なければ退去は年に1〜2件程度に収まり、募集と精算が重なって手が回らなくなる場面も起きにくくなります。

②平日の日中も入居者からの連絡に出られる

次に押さえたいのが、平日の日中に電話を取れる体制があるかどうかです。

入居者からの連絡や仲介会社からの内見依頼は平日の日中に集中し、折り返しが夕方になると内見の機会そのものを逃すことがあります。

自営業や退職後で時間の融通が利く方、家族と分担して受けられる方であれば、自主管理でも対応の遅れが出にくくなります。

③修繕を頼める業者とのつながりがある

見落とされやすいのが、修繕を頼める業者とのつながりです。

給湯器の交換や水漏れの修理は、依頼先を探すところから始めると数日単位で時間がかかります。

水道設備/電気工事/内装の3分野で、電話一本で動いてくれる業者を確保できていれば、自主管理でも入居者を待たせずに済みます。

管理会社に任せたほうがいいケース

一方で、自主管理を続けることが収支の足を引っ張り始める場面もあります。

管理会社への委託を考えたい状況を3つ挙げます。

1.遠方の物件や本業との両立が難しい場合
2.家賃滞納や入居者同士のトラブルが起きている
3.相続や買い増しで管理戸数が増えた

①遠方の物件や本業との両立が難しい場合

最初に挙げたいのが、物件が遠方にある場合と本業が忙しい場合です。

片道2時間かかる物件では、立会い1件のために丸一日を使うことになり、退去が重なれば本業に影響が出ます。

会社勤めをしながら賃貸経営をされている場合、日中の連絡対応を管理会社に移すだけでも、負担の質が変わります。

②家賃滞納や入居者同士のトラブルが起きている

次に検討したいのが、滞納やトラブルがすでに起きている場合です。

家賃の督促は初動の速さで回収率が変わりますが、入居者と顔見知りの関係だと、催促の連絡を先延ばしにしてしまうことがあります。

騒音やゴミ出しをめぐる入居者同士のもめごとも、当事者の双方から直接話を受けると、オーナー様が板挟みになりやすい場面です。

第三者である管理会社が間に入ることで、感情的なやり取りを避けながら契約に沿った対応を進められます。

③相続や買い増しで管理戸数が増えた

判断の分かれ目になりやすいのが、管理戸数が増えたときです。

6戸なら回せていた業務も、相続や買い増しで20戸を超えると、入退去や修繕の依頼が同じ時期に重なるようになります。

すべてを委託せず、遠方の物件だけ管理会社に任せて自宅近くは自主管理を続けるという分け方も選べます。

自主管理から管理委託に切り替えるときの流れ

切り替えを決めたら、入居者に影響が出ないよう順序立てて進めます。

まずは複数の管理会社から管理委託契約書と管理料の見積もりを取り、業務範囲がどこまで含まれるかを確認します。

委託先を決めたら、管理会社が変わることと家賃の振込先が変わることを入居者へ書面で通知し、切り替え月を明示します。

このとき、賃貸借契約書の写しや入居時の室内写真、これまでの修繕履歴、鍵の本数といった資料を引き継いでおくと、退去精算の場面で記録の空白が生まれません。

自主管理と管理委託の選択でお悩みの方は久和不動産へ

今回は、自主管理と管理委託で何が変わるのかを整理し、それぞれが向いている条件と切り替えの流れまでご紹介しました。

要点をまとめます。

• 自主管理と管理委託の差は管理料だけでなく、業務範囲/対応にかかる時間/客付け力にも表れる
• 自宅から近く戸数が少なく、日中の連絡に出られる状況なら自主管理も選択肢になる
• 遠方の物件や滞納トラブル、戸数の増加が重なったときは管理委託への切り替えを考えたい

久和不動産では、管理委託のご相談から入居者への通知、資料の引き継ぎ、切り替え後の募集活動まで一貫して対応いたします。

「自主管理を続けたいけれど、入居者対応だけが負担になってきて…」

「戸数が増えてきて、どこまで任せるか決めかねていて…」

という方は、どうぞお気軽にご相談ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。