【敷金の返金でも揉めないために】原因と円満に精算する対処法

「退去してから1か月以上たつのに敷金が返ってこないと入居者から催促が来て、どう答えればいいのか…」

「原状回復費を差し引いた金額を伝えたら、その計算はおかしいと言われてしまって…」

賃貸経営をされているオーナー様の中には、敷金の返金をめぐって入居者ともめた経験を持つ方も少なくありません。

2020年4月施行の改正民法622条の2で敷金の返還義務が明文化され、退去時に敷金をどう精算するかは、法律に沿った説明が欠かせなくなりました。

裏を返せば、根拠や明細を示さないまま返金額を決めると、返還請求のトラブルに発展しかねません。

本記事では、敷金の返金トラブルについて次のポイントを整理します。

• 返金トラブルが起きる主な原因
• もめてしまったときの対応手順
• トラブルを未然に防ぐ仕組みづくり

精算の進め方ひとつで、退去後の関係が円満に終わるか長引くかが分かれます。

敷金の返金対応にお悩みのオーナー様や、精算のルールを整えたい方は、ぜひ最後までお読みください。

敷金の返金をめぐるトラブルが起きやすい理由

敷金の返金トラブルは、預かったお金をどこまで差し引けるかの認識が、貸主と借主でずれることから生まれます。

オーナー様は原状回復費として差し引きたい一方、入居者は普通に使っていたのだから全額返ってくるはずと考えており、この温度差が対立の起点です。

賃貸住宅の原状回復や敷金に関する相談は国民生活センターに年間1万件を超えて寄せられ、退去精算は賃貸トラブルの定番になっています。

金額の大小より、根拠を示さないまま精算を進めることが不信感を生む主因です。

敷金返金トラブルの主な原因

返金トラブルの多くは、精算の進め方や契約時の取り決めの甘さに原因があります。

現場で起きやすい4つの原因を整理します。

1.原状回復費の負担範囲で認識がずれる
2.返金額の根拠や明細を示していない
3.返金の期限を契約書で決めていない
4.退去時の立会いを省き状態を確認していない

①原状回復費の負担範囲で認識がずれる

最も多いのが、原状回復費をどこまで借主が負担するかの認識のずれです。

日焼けによる床の変色や画びょうの穴といった通常損耗は貸主負担ですが、これを入居者に請求すると、ガイドラインを知る借主から反論を受けます。

たとえばハウスクリーニング代を通常の掃除分まで上乗せして請求すれば、入居者は納得せず、精算は入り口で止まります。

②返金額の根拠や明細を示していない

次に多いのが、返金額の根拠や明細を示していないケースです。

敷金からいくら差し引いて残りを返すという結論だけ伝えると、入居者は何にいくらかかったのか分からず、不信感を抱きます。

修繕項目ごとの金額や、経年劣化分を差し引いた計算過程が見えないと、正当な精算でも過大請求を疑われかねません。

明細のない精算は、それ自体がトラブルの火種です。

③返金の期限を契約書で決めていない

見落とされがちなのが、返金の期限を契約書で定めていないことです。

改正民法では明渡し後に敷金を返還するとされていますが、具体的な期日までは決まっておらず、契約書に明記していないと、まだ返ってこないという催促につながります。

精算に手間取って返金が遅れると、入居者は放置されたと感じ、対応への不満が上乗せされます。

返還の時期をあらかじめ契約で示していないことが、遅延をめぐる争いを招きます。

④退去時の立会いを省き状態を確認していない

意外と多いのが、退去立会いを省いて室内の状態を確認していないケースです。

立会いをせずに後から損傷を見つけても、それが入居者の使用によるものか、いつ生じたのかを証明できません。

入居者が退去した後の写真だけでは、借主に負担を求める根拠として弱く、精算の交渉で押し切られやすくなります。

状態を双方で確認しないまま精算に入ることが、水掛け論の温床になります。

敷金返金トラブルが起きたときの対応手順

トラブルになってしまったら、感情的な応酬を避け、根拠を示しながら着地点を探るのが基本です。

対応の流れを3段階で見ていきます。

1.精算明細と写真で根拠を提示する
2.ガイドラインを踏まえて減額分を再計算する
3.合意が難しければ書面と第三者を介す

①精算明細と写真で根拠を提示する

まず取り組みたいのが、精算明細と写真で根拠を示すことです。

差し引いた金額について、修繕項目ごとの単価と数量、対応する損傷箇所の写真をそろえて提示します。

「壁の焦げ跡の補修に1万円、キッチンのクロスのこの汚れの張替に3万円」と写真一枚ずつに金額を紐づけて説明すると、入居者も妥当性を確認しやすくなります。

口頭ではなく書面で残しておけば、後日の言い分の食い違いも防げます。

②ガイドラインを踏まえて減額分を再計算する

次に進めたいのが、ガイドラインを踏まえた減額分の再計算です。

クロスやクッションフロアは耐用年数6年で残存価値が下がるため、入居年数に応じて借主の負担割合を計算し直します。

新品10万円のクロスでも入居3年なら材料費の借主負担はおよそ半分に下がり、これに施工費を加えた額が精算の目安です。

③合意が難しければ書面と第三者を介す

それでも折り合わない場合に進むのが、書面と第三者を介した解決です。

当事者同士で平行線が続くときは、内容証明郵便で精算内容と返還額を正式に通知し、対応の記録を残します。

それでも合意できなければ、簡易裁判所の民事調停や、60万円以下の金銭請求で使える少額訴訟を検討します。

弁護士や宅建業者など専門家に入ってもらうと、感情的な対立から距離を置いて話を進められます。

敷金返金トラブルを未然に防ぐ仕組みづくり

返金トラブルは、退去時ではなく契約と入居のタイミングで布石を打つことで大きく減らせます。

すぐ取り入れられる仕組みを3つ紹介します。

1.契約書に返還時期と負担区分を明記する
2.入退去時のチェックシートで状態を共有する
3.精算は項目ごとに明細化して渡す

①契約書に返還時期と負担区分を明記する

予防の出発点は、契約書に返還時期と負担区分を明記することです。

「敷金は明渡し後1か月以内に、原状回復費を差し引いて返還する」と期日を示せば、返金の遅れをめぐる催促を防げます。

最高裁平成17年12月16日判決も、通常損耗の原状回復を借主に負わせるには契約書での明確な合意が要ると示しており、曖昧な区分では借主に請求できません。

②入退去時のチェックシートで状態を共有する

次に効果が出やすいのが、入退去時のチェックシートによる状態の共有です。

入居時に室内の傷や汚れを写真とチェックシートで記録し、入居者にも同じ控えを渡しておけば、入居時からあったという争いを防げます。

退去時にも同じシートで状態を照らし合わせれば、どこが借主の使用によるものかを双方で確認できます。

入居時と退去時の記録がそろっていることが、精算の根拠として何より説得力を持ちます。

③精算は項目ごとに明細化して渡す

最後に欠かせないのが、精算を項目ごとに明細化して渡すことです。

修繕項目、単価、数量、経年劣化による減額、敷金からの差引額を一覧にした精算書を作成します。

返還する金額と、その振込予定日まで明記しておくと、入居者は見通しを持て、精算は丁寧な印象で締めくくれます。

敷金の返金トラブルでお悩みの方は久和不動産へ

敷金の返金は、根拠を示した精算と、契約段階での取り決めがそろってはじめて円満に終わります。

要点を3つに整理します。

• トラブルの多くは、負担範囲の認識ずれ/明細の不足/返還期限の未設定/立会いの省略から生じる
• もめたときは、明細と写真での根拠提示から、ガイドラインに沿った再計算、書面と第三者の介在へと段階的に進める
• 契約書への返還時期と負担区分の明記/入退去時のチェックシート/明細化した精算書が予防の3本柱

久和不動産では、契約書の返還条項の見直しから、入退去時の記録づくり、精算書の作成、返金トラブルの初動対応まで一貫してサポートいたします。

「敷金の精算で入居者と折り合いがつかず、話が前に進まない…」

「返金額の計算がこれで正しいのか、自信が持てない…」

という方は、どうぞお気軽にご相談ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。