【賃貸管理の置き配対策】共用部トラブルを防ぐオーナーの対応策をご紹介！

「共用廊下に段ボールが置きっぱなしで、他の入居者から苦情が来たけど、どこまで注意していいんだろう…」

「盗難があったみたいだけど、結局オーナーの自分が責任を取らされるのかな…」

賃貸経営をされているオーナー様の中には、置き配にまつわる悩みを抱えている方も少なくありません。

経済産業省の電子商取引実態調査によると国内のBtoC-EC市場規模は2023年時点で約24兆円まで拡大し、国土交通省も再配達削減策として置き配を標準的な選択肢に位置づけています。

共用部にも荷物が並ぶようになり、対応に迫られるオーナー様も増えました。

本記事では、賃貸管理における置き配について次のポイントを整理します。

・置き配が招く共用部トラブルと法的リスク
・管理運営や入居者満足度への影響
・宅配ボックスの導入や運用ルールづくりの実務

放置するほど、苦情の連鎖と責任の所在が見えにくくなります。

すでに置き配トラブルを抱えているオーナー様も、対策を整えたい方も、ぜひ最後までお読みください。

賃貸物件で置き配が急増している背景

置き配が当たり前になった転機は、コロナ禍以降のEC利用拡大と配送業界の人手不足です。

国土交通省の宅配便再配達実態調査では再配達率がピーク時に16%前後まで上昇し、ドライバーの労働環境改善が課題となりました。

その流れでAmazonは2020年から置き配がデフォルト設定となり、ヤマト運輸や佐川急便も玄関前/宅配ボックスへの指定が標準化されています。

対面受け取り不要/再配達依頼の手間ゼロという利便性は大きく、賃貸側だけ従来運用に戻すのは現実的ではありません。

オーナー様も置き配を前提に管理体制を見直す時期に入っています。

賃貸管理で置き配が招く3つのトラブル

置き配は便利な仕組みですが、共用部のある集合住宅では戸建てと違った問題を引き起こします。

共用廊下/玄関ドア前/エントランスといった「管理範囲が曖昧な場所」が荷物の置き場になりがちで、現場のトラブルを3つに整理します。

1.共用廊下の通行妨害と消防法の問題
2.荷物の盗難/紛失と入居者対応
3.他の入居者からの苦情/景観悪化

①共用廊下の通行妨害と消防法の問題

まず押さえておきたいのが、共用廊下や階段の段ボールが通行や避難の妨げになるケースです。

消防法施行令では共用廊下や階段は避難経路として常時有効に保つことが定められており、荷物の長時間放置は消防査察で指摘されやすい箇所です。

廊下幅が1.2メートル未満の物件では段ボール1箱でも有効幅員を割り込み、避難経路として機能しないと判定される可能性があります。

②荷物の盗難/紛失と入居者対応

次に多いのが、荷物の盗難や紛失をめぐる入居者対応です。

オートロックのないアパートや低層マンションでは置き配の荷物が外部から目につきやすく、盗難リスクが一段高くなります。

配送業者/入居者/管理側の責任範囲を切り分けずに動くと無関係なクレームを引き受けかねません。

置き配指定の時点で配送業者の責任は原則完了し、保管リスクは入居者が負うという考え方を入居時に書面で共有しましょう。

③他の入居者からの苦情/景観悪化

意外と尾を引くのが、他の入居者からの苦情と景観の悪化です。

「廊下が物置みたいで気分が悪い」「内見に来た知人に物件の印象を悪く言われた」といった声は現場でもよく耳にします。

段ボールが積み上がった状態は管理レベルが低い印象につながり、空室期間や次の募集賃料にも響いてきます。

置き配トラブルが管理運営に与える影響

置き配のトラブルは、共用部の見た目だけの問題ではありません。

入居者の満足度、管理会社の業務量、オーナー様の法的責任にまで広がっていきます。

管理運営に波及する影響を3つに整理します。

1.入居者満足度の低下と退去リスク
2.管理会社の対応コスト増加
3.オーナーが責任を問われるケース

①入居者満足度の低下と退去リスク

まず押さえておきたいのが、入居者満足度と退去リスクへの影響です。

リクルートの賃貸契約者動向調査では、宅配ボックスは入居者が物件選びで重視する設備の上位に毎年挙がっています。

荷物が散乱しがちな物件は「住み心地が悪い」と認識されやすく、在宅勤務とEC利用が定着した20〜40代では更新時の退去理由にも直結します。

②管理会社の対応コスト増加

次に押さえたいのが、管理会社の対応コスト増加です。

苦情の電話対応/放置荷物への注意喚起/盗難相談の取次といった作業は、1件は短時間でも月10件単位で発生すれば管理委託料に見合わない負荷となります。

管理会社の負荷が上がれば家賃滞納督促や入居審査の精度にもしわ寄せが及び、オーナー様の収益基盤を揺るがします。

③オーナーが責任を問われるケース

見落とされがちなのが、オーナー様自身が責任を問われるケースです。

共用部で荷物につまずいて入居者がケガをした、荷物が原因で消防査察の指導が入ったといった場面では、管理責任を負うオーナー様が前面に立たされます。

民法717条の工作物責任は共用部の設置/保存の瑕疵で損害が生じた際にオーナー様の責任を認める条文で、置き配の黙認が瑕疵の判断材料となる可能性もあります。

明確なルールと運用実績がなければ、訴訟リスクは上がっていきます。

置き配を上手に運用するための実務ポイント

トラブルを抑えながら置き配を取り込むには、設備/ルール/告知の3点をセットで整えます。

どれか1つだけ手を入れても効果は薄く、3点が噛み合って初めて共用部の荷物が減り、苦情も収束します。

実務で使える観点を順に見ていきましょう。

・宅配ボックスの設置と容量設計
・置き配ルールを契約書/共用ルールに明記
・配送業者との連携と入居者への告知

宅配ボックスの設置と容量設計

効果がいちばん分かりやすい打ち手が、宅配ボックスの設置です。

6戸規模で3口タイプの場合、機械式なら工事費込みで40〜60万円、電子式なら60〜100万円が目安で、自治体によっては補助金の対象になるため申請可否を先に確認しておきましょう。

戸数の半分程度のボックス数で1日の物量はおおむね吸収でき、Lサイズを1口含める設計にすると入居者の満足度がぐっと上がります。

置き配ルールを契約書/共用ルールに明記

次に進めたいのが、契約書や共用ルールへの明記です。

口頭の注意だけでは抑止力が弱いため、賃貸借契約書または使用細則に「共用廊下/階段への荷物放置は原則禁止」「玄関ドア前への置き配は当日中に取り込む」といった条文を入れておくと、後日の注意にも明確な根拠を持たせられます。

新規契約だけでなく既存入居者にも書面で配布し、変更点を一斉に告知すれば運用のばらつきを抑えられます。

配送業者との連携と入居者への告知

最後に押さえておきたいのが、配送業者との連携と入居者への告知です。

告知文には「宅配ボックス→玄関ドア前→管理人室預け」という優先順位を示し、A4一枚の案内を入居時とエントランス掲示で配るとルールの浸透が早まります。

ヤマト運輸のEAZYやAmazon Hubカウンターなど物件外の受け取り先も案内に加えれば、廊下放置そのものを物理的に減らせます。

置き配トラブルが起きたときの初動対応

どれだけ予防策を講じても、置き配のトラブルを完全にゼロにはできません。

盗難の申し出や通行妨害の苦情が入ったときの初動を整理しておきます。

まず取りかかりたいのは事実関係の確認で、配送業者の追跡履歴/置き配完了写真/防犯カメラ映像の3点を突き合わせます。

入居者には「配送完了後の保管は入居者責任」という民法上の原則を説明しつつ、再発防止策として宅配ボックスや物件外受け取りを案内します。

通行妨害の苦情には、書面で1回目の注意/改善されなければ管理会社経由で再通知という2段階フローを固めておくと初動の判断に迷いません。

書面例として「〇〇号室様、共用廊下に荷物が継続して置かれております。

避難経路の確保のため、当日中の取り込みをお願いいたします」といった定型文をテンプレート化しておけば、担当者ごとの判断のブレを抑えられます。

置き配を含む管理体制でお悩みの方は久和不動産へ

今回は、置き配が広がってきた背景から共用部のトラブル、管理運営への影響、運用ルール整備と初動対応までを整理しました。

要点を以下にまとめます。

• 置き配の急増は、EC市場の拡大と再配達削減の社会要請が背景にある
• 通行妨害/盗難/苦情の3トラブルは、管理運営と退去率に直結する
• 宅配ボックス/契約書への明記/告知の3点を揃えれば、苦情と退去の芽を着実に減らせる

久和不動産では、宅配ボックスの導入相談から契約書/使用細則の見直し、共用部のルール整備、トラブル時の入居者対応まで一貫して承っております。

「うちの物件にも宅配ボックスを入れたいけど、容量や予算をどう組めばいいか分からない…」

「置き配の苦情が増えてきたので、一度管理体制を棚卸ししたい」

という方は、どうぞお気軽にご相談ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。